中南建设：净负债率高企 三四线土储占六成

当房企纷纷步入后千亿时代，规模增长、实现盈利、降低负债，此三者之间的平衡尤为重要。经历了前两年的销售增长、加仓拿地与负债提升，“千亿新兵”中南建设今年开启新的发展阶段。在“重仓”三四线的同时，中南建设实现了销售额和营收的双增长，但毛利率和净负债率仍待改善。

盈利能力有上升空间

自2018年突破千亿后，今年上半年，中南建设的销售额保持了一定幅度的增长。上半年，中南建设实现合同销售金额811.8亿元，同比增长约24%；对比2017年、2018年中期184.27%和44%的销售增幅来看，今年上半年的涨势显得有些不足。

在811.8亿元的合同销售总额中，南通单城的销售额达132亿元，南通、苏州、宁波三城的销售总额占合同销售总额超三成，剩余七成分布于全国60多个城市。不难看出，中南建设在单个城市的深耕仍需发力。

从收入指标看，中南建设财报显示，由于竣工交付规模增加，今年上半年房地产业务结算收入约154.2亿元，同比增长约47%。

房地产业务结算项目的增加带来了总收入的提升。今年上半年，中南建设实现营业收入约233.21亿元，同比增长约52.26%；毛利润约46.44亿元，同比增长约36.43%；净利润约14.19亿元，同比增长约42.19%；归母净利润约13.12亿元，同比增长约41.55%。

尽管营收、净利双提升，但其利润率仍有上升空间。截至6月底，中南建设毛利率约为19.91%，同比下降2.31个百分点。财报称，毛利率下降主要是因为房地产业务结算项目增加导致了营业成本上升。

记者查询财报获悉，今年上半年，中南建设主营业务的营业成本约186.77亿元，同比增幅约56.04%，略高于其营业收入52.26%的增幅。其中，房地产分部在今年上半年的营业成本约为116.78亿元，较去年同期增长约18.03%；作为另一项主营业务，建筑施工分部的营业成本同比增长109.26%，远高于该分部37.83%的营收增幅。

净负债率高达185.56% 此前曾越过200%

伴随一家房企的规模增长，其负债水平势必为行业所关注。

今年上半年末，中南建设资产总额约为2680.09亿元，较去年末增长约13.71%；负债总额约为2445.10亿元，较去年末增长约13.15%；资产负债率约为91.23%，较去年末减少0.46个百分点。

值得注意的是，中南建设预收账款较去年末提升16.53%至1283.29亿元。今年上半年末，中南建设在剔除预收账款后的资产负债率约为43.35%，较去年末进一步下降1.62个百分点。

当前，中南建设仍面临去杠杆的挑战。2017年，中南建设新获取98个土地项目，总货值1907亿元；2018年，新购入111个项目。不断“囤积粮草”的同时，这家房企的负债率也明显攀升，其净负债率在2017年末和2018年末分别跨越200%及190%的水平线。

截至今年年中，中南建设权益总额约为234.99亿元，货币资金总额约为249.45亿元。随着房企规模的增长，中南建设有息负债较去年末有所提升，达到685.5亿元。依据上述数据可算出，中南建设的净负债率约为185.56%，虽然相比去年末有所下降，但仍处于行业较高水平。

从短期偿债能力考量，截至上半年末，中南建设的流动比率为1.25，较去年末的1.21有所提升，原因主要为该公司现金增加且短期负债减少；速动比率为0.40，较去年末的0.44有所降低，原因主要是作为存货的在建资源增加。截至上半年末，中南建设存货约为1532.47亿元，较2018年末增长约13.51%。

重仓三四线 面积占比61%

上半年，中南建设放缓了拿地的步伐。截至6月30日，中南建设在淮安、南通、苏州等城市新获27个项目，占地总面积约193.7万平方米，规划总建筑面积约420.1万平方米，土地总价款约269.1亿元。其中，在南通获得4个项目，规划总建筑面积约46.3万平方米，土地总价款约28.5亿元。

中南建设称，上半年，在济南、杭州、厦门、西安等二线城市核心区位新获取了较多资源，新增项目的平均地价约为6300元/平方米，比去年全年4300元/平方米的地价水平明显提高。另外，上半年，中南建设还新进入了济南、厦门、揭阳等城市。

截至上半年末，中南建设共有325个项目，在建开发项目规划建筑面积合计3214万平方米，未开工项目规划建筑面积合计1309万平方米。在全部未来可竣工的4523万平方米项目资源中，一二线城市面积占比约39%，三四线城市面积占比约61%，与去年底持平。

中南建设表示，将继续推进快速周转战略，完善聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集核心城市的布局，增加一二线城市的资源占比，控制中小城市的单项目规模，将项目获取到销售的平均周期保持在7至8个月，以保证业务持续快速增长。

新京报记者 赵昱

编辑 王海亮 校对 柳宝庆