楼市进入调整期，2019年还能买房吗？权威专家“3字”透露答案

谈到要不要买房的问题，如果是在三年前，估计很少有人会持反对意见。但经历了这两三年的调整，随着楼市的降温和市场预期的转变，业内对于要不要买房的问题渐渐出现了分歧。最近一段时间以来，很多网友也从后台发私信咨询笔者这个问题，有的人担心现在买房可能以后会吃亏，也有的人怕此时不买房以后可能会更加买不起了。

关于这个问题，业内专家学者也纷纷表达了看法，其中最知名的预判当属马云的房价如葱，他认为二三十年后，一对年轻人要负担5套房，到时房子会越来越不值钱。此外，态度转变最大的可能是北京师范大学金融研究中心主任钟伟。三年前在接受采访的时候，他直言永远建议年轻人买房，而今年再次接受采访时，他却表示，自己对房价必涨的观念从去年开始发生了转变，目前多数时候，还是劝大家别买房。

在笔者看来，国家调控楼市的决心和力度很大，所以很多专家学者加入到了看空房价的队伍中来，这显然会影响人们对于楼市的预判。不过，对于这个问题，参考各家之言有其必要性，因为专家角度不同，观点自然不尽相同，所以有人看空，自然就会有人看好。虽然现阶段楼市呈降温态势，但依然有不少权威专家坚持看好未来的房地产走向，而且认为房地产行业的依然还有较长的红利期。

在2019第16届蓝筹年会上，财政部财政科学研究所原所长贾康表示，房地产的支柱作用至少还会有15年到20年时间，而到真实的城镇化水平，也就是70%左右的时候，这个支撑作用是要下降的。根据住建部数据统计，到2008年底，我国城镇常住人口为6.07亿，城镇化水平为45.68％，而2018年城镇常住人口为8.3亿，城镇化水平为59.58%，10年时间里增长了13.9%。通过数据来看，未来要达到70%左右的城镇化水平，大约还有10%的差距，而按照每年1.3%的增长幅度计算，差不多需要7-8年的时间，不难看出，这与专家口中所说的15-20年的差距有点大。

其实，通过贾康的观点来看，他强调了“真实的”城镇化水平，所以这并不是指名义上的城镇常住人口，而是指户籍人口。根据国家统计局发布的《2018年国民经济和社会发展统计公报》显示，2018年我国户籍人口城镇化率为43.37%，而2008年户籍人口城镇化率大约为30%。通过数据对比分析，未来要达到70%左右的户籍人口城镇化水平，大约还有26%的差距，而按照每年大约1.3%的增长幅度来计算，差不多还需要20年的时间。在笔者看来，随着城镇化继续向前推进，虽然增长幅度可能有所放缓，但是城镇化进程还远远没有停止。

关于城镇化问题，中国城市和小城镇改革发展研究中心首席经济学家李铁也表示，现阶段户籍城镇人口与常住城镇人口大概会有2.25亿的差距，而且目前还有7300万城镇间的流动人口，所以总的存量需求大概会有3亿。此外，下一步，如果按照城镇化每年0.8%或0.6%的增长幅度计算，到2030年还会有将近2亿人要进城，所以前前后后加起来就是5个亿的增长空间。因此，他认为城镇化还会有15-20年的红利期。

笔者认为，基于以上专家的分析来看，马云所代表的“看空派”往往是着眼于二三十年后的楼市状况，强调的是未来可能出现的结果，而贾康、李铁等代表的“看好派”都强调了“城镇化”这3个字，这是着眼于未来二十年内的楼市发展状况，强调的则是过程。但不管怎么说，“城镇化”还远远没有结束，这3个字是不可忽略的考量因素，这也是未来房地产继续发展的最大红利：一方面，大大小小的城市都还会继续发展，城市面积还在继续扩大，这离不开房地产行业的继续推动；另一方面，人口还会不断向城市流入，新市民不断涌现，所以热点城市的住房需求依然不可估量。

面对这种情况，关于要不要买房，相信大家心里都有答案了。但是，笔者提醒大家不要忽略了一点，作为政策性市场，影响房地产市场发展的主要因素是政策，而目前国家已经明确了不再把房地产作为短期刺激经济的手段，而且房地产长效机制也在加快推进，所以楼市环境已经变了，再次面对买房问题，人们自然也应该随势而变，重点明确以下两个层面。

第一，房地产或持续进入分化阶段，闭眼买房的阶段过去了。恒大经济研究院院长任泽平表示，人往高处走、人随产业走，都市圈更有活力更有效率，更能为年轻人带来就业机会，为高净值人士带来优质公共资源，所以人口往大都市圈流入的大趋势远远没有结束，未来新增城市人口中，80%将会进入到全国19个城市群当中。笔者认为，根据“长期看人口，中期看土地，短期看金融”的原则来看，城市群、都市圈、核心城市依然是买房的首选。反之，对于普通城市而言，除非是为了自住，否则不建议过多持有房产，恰恰相反，随着房地产税等政策的来临，非热点城市慢慢也到了适度减持房产的时候。

第二，房价逐步告别普涨阶段，合理控制负债或是大势所趋。未来20年，在城镇化的红利下，虽然房地产仍有发展空间，但在“稳地价、稳房价、稳预期”的目标下，房价已经逐步告别普涨阶段，所以大家暂时无需着急买房了。此外，随着房地产长效机制加快推进，特别是商品房和保障房两大体系的建立，未来市场供需会进一步平衡，人们也会有更多的住房选择，所以房价也将慢慢失去大涨的空间。综上来看，盲目负债买房也已经不合时宜了。总而言之，随着楼市回归理性，对2019年甚至未来几年时间，并非不能买房了，只不过仍旧闭眼买房不免就有些“糊涂”了，理性冷静才是“聪明”的选择，如果真的考虑买房，既要选准城市和地段，也要衡量自身的需求和经济实力。