镁刻·现场 孟晓苏:房地产长效管理机制要落实 从小产权房开征房产税

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  9月5日,第九届中国价值地产年会在深圳举行。会上,中房集团理事长、国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长孟晓苏做《落实房地产市场平稳健康发展的长效管理机制》主题演讲。他指出,第一,要落实房地产长效管理机制;第二,要完善市场体系与保障体系;第三,要稳步推进“房地产税”立法。

  在孟晓苏看来,中国的房地产市场不是一个稳定的市场,而是一个不断回旋上升的市场。而近年的“短期刺激”,让房地产市场不断出现“三年周期”。

  他此前在接受《每日经济新闻》记者采访时曾表示,我们不用发愁房企会怎样,我们需要考虑的是房地产长效机制建设问题,避免房地产形势出现几年一个小周期的尴尬情况。

  

  应全方位学习世界不同国家的城市建设经验

  孟晓苏表示,目前我国大城市建成区域普遍偏小,国家规划城市人均面积应达到100平方米,但很多城市只有70~80平方米。

  他举例道,比较而言,东京都市圈建成区6993平方公里,约等于我国北京、上海、广州、深圳、天津和重庆六大城市面积之和。偏小的城市建成区域也带来了交通拥堵、汽车限购等问题,当下汽车行业连续18个月产销下滑,二者不无联系。

  “城市规划面积偏小也导致了我国很多城市住宅用地都是偏小的,所以地价过高,人为地推高了房价。”

  我们需要分析城镇化过程中各个城市的不同情况,不要都套用一个模式。有些城市是人口净流出的城市,就要做好人口减少的规划,考虑流出人口如何更好安排,留下的人口如何过得更好。许多人口净流出的乡村,进城人口的房子还在继续留着不能转让变现。出现的怪象是“村里的房子没人住,农民工进城没有房子住”。

  “很多大城市在土地规划和用地规划方面都存在问题,应当全方位学习世界不同国家的城市建设经验。”孟晓苏认为,“我国大城市应走出单一的规划模式,按照城市规划用地指标,合理增加土地供给,科学扩大城市规模。特别是要增加城市住宅建设用地,防止因供地过少造成地价过高,人为推升房价上涨。”

  从小产权房开始征房产税

  孟晓苏表示,房产税的方案可以通过三步走。

  首先,应向全部城镇住房征收房产税。首套房免征房产税的政策很难实施,一方面因为首套房的认定有难度,另一方面也引发“假离婚”等现象。

  其次,每位居民“退税一套”可保公平。每个居民可以有一套房产的退税份额,也就保证了公平。退税的凭据是身份证,这样每个家庭成员都能够有一套房的退税名额。简单说,即“见房就征,见证就退”,应当将商改房、政策性安置房都包括在内。如果操作按此,退税系统可以在短期内建立。

  最后,是从小产权房开始征房产税。小产权房没缴纳过土地出让金,如果不通过征税的办法,没有办法解决这个问题,通过房产税可以很妥善地将此问题解决。税率可以高一点,这样的话小产权房就会成为稳定的税源,同时可以让卖房的农民、买房的居民和地方政府多方共赢。

  征收房产税能够令政府每年获得稳定的税金,还能在此基础上取消行政手段的限购与限贷,将房产税变成市场调控的办法。最后,若实施房产税,就没有再征收土地增值税的必要了。

  “房产税的建立将是一个重大改变,是我国重大的制度创新。”孟晓苏总结道。

  
每日经济新闻

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