国内房价恢复到正常水平需要多久？

最近，有网友提问，中国的房价从1998年市场化后就基本上没有像样的调整过。仅从2008年房价涨到现在大城市已经涨了5-6倍左右。如今中央强调“房住不炒”，坚持房地产去投机化、去杠杆化，房地产会慢慢恢复到居住属性。那么，房价要多久才能恢复到正常水平呢？

实际上，我国房地产调控的意图是，避免大城市房价出现大起大落，通过每年房价跌一点，当地居民收入涨一点，经过数年的时间，房价在去泡沫后，与当地居民收入挂钩，逐步回归居住属性。而广大中小城市，房价主要是从2017年涨到现在，短期内都有翻倍涨幅，暴涨之后会有暴跌。不过，只要房价不是集体下跌，也不会给经济和金融造成太大冲击。

现在问题来了，什么叫房价恢复到正常水平呢？可能很多人会说，让房价恢复到十年前的水平呗！但是，我们不要忘记，十多年前的通胀、工资水平都与现在不同。所以，再希望大城市的中心城区房价跌到几千元/平方米，恐怕是不可能的了。我们认为房价恢复正常水平必须符合三个条件：

第一，房价与租金之比应该恢复到正常。现在上海房价动辄600-800万/套，但是房租却只有7000-8000元/月，一年租金不超过10万，这意味着投资房产的人需要60-80年才能收回老本。

显然，这样的房地产市场只有投机价值，根本不具备投资价值。通常国际上的正常房租回报率在5%左右。所以，大城市的房价至少要跌去七八成，才能算是与当地居民收入挂钩。

第二，一线城市居民年人均收入在10万元左右，按照国外正常情况，大城市房价应该是在收入的12-15倍左右，中小城市是收入的7-8倍左右。也就是说一线城市100平方米的房价跌至120万至150万元区间，这才算是比较合理的。未来房价波动则与当地物价、居民收入挂钩，这样的房价才是大家心目中正常的房价。

第三，中央政府多次强调“房住不炒”之外，还要尽快建立健全房地产长效机制。除了未来一二年内，要推出房产税来遏制投机炒作外，还要完善租房市场、共有产权房、商品房市场，未来，当房地产调控逐步退出，长效机制逐步展开后，商品房的购买需求将被分流，在投机炒房需求退出的情况下，当地刚需群体来接盘，未来大城市房价会跌回1.5万/平方米。至于中小城市房价下跌多少，要与城市的吸引力，以及居民收入情况挂钩。

如果今年下半年国内房价开始下跌，高房价少则5-6年，多则7-8年，可以与当地居民收入挂轨。对于大城市的居民来说，经过了几十年的房价上涨，再跌回原来的三四千元/平方米是不现实的了，房价能稳定在1.2至1.5元/平方米，就算回归居住属性了。

而三四线城市如果人口流出大于流入，工业基础薄弱，对外来人口吸引力不大，即使是短期房价涨幅不小，以后房价还会跌下去，中小城市房价会很快恢复理性。而大城市房价要恢复理性恐怕还要走几年的下跌通道后，才能逐步回归。目前国内房价泡沫破裂在所难免，最好逐步软着陆，避免对国内经济形成冲击。