“并购王”世茂,80天扫货200亿

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  文 | 张佳儒

  上半年,世茂取代融创,成功带上“并购王”这个帽子。仅在今年3月底到6月初,80天左右,世茂斥资200亿扫了18个项目。

  这不是容易的事,当前房产市场下行压力加剧,能做到大手笔接盘的房企越来越少了。这类企业一般具备两个特征:一是家里有矿,二是想要快速超车。

  事实如此,世茂“重回前10”野心依旧,并购不失为一个好办法。而且兜里钱多,负债率稳定。前8月,世茂销售总额增长41.48%,增速远超同量级房企,前10越来越近。

  在地产行业,并购不是什么稀罕事,人们关心的是谁吃谁,吃多少,能不能消化。毕竟,要不是迫不得已,谁愿意吐出嘴里的珍珠?要不是野心使然,谁愿意大口吞饭,一不留神,伤身。

  尺度发现,世茂砧板上的,不是那些名不见经传的小房企,而是泰禾、粤泰这些大鱼。于是,人们看到这样一个变化,市场弱肉强食依旧,但大鱼吃小鱼正成为过去,未来流行大鱼吃大鱼。

  新晋“并购王”,80天扫货200亿

  近三年,地产上的“并购王”非老孙的融创莫属,搭手万达,驰援乐视,还在海航、阳光100等之间遨游。可以说,但凡有甩卖的地方,就有融创的身影。

  今年3月,老孙骄傲的说,融创去年有200个并购成功案例。下一步准备并购谁?老孙微笑,“我也不知道下一个谁会上门,都是他们找我的。”

  2019年,融创依旧披着“并购王”战衣大杀四方。不过,老孙的风头被一个40出头的后生抢了。在少帅许世坛主导下,世茂仅在3月底到6月初的80天,就扫了18个项目,斥资200亿。

  这不是全部,在年初的业绩会上,许世坛表示,世茂2019年70%以上的土储都会来自并购,将拿回款的50%买地。按照去年回款1374亿估算,2019年世茂至少将拿出480亿接盘金。

  图片来源:世茂2018年报

  一系列收并购背后,是世茂重回行业前10的野心。

  世茂是闽系房企之一,1989年,福建人许荣茂开始进军房地产行业,开发了有名的北京紫竹花园、亚运花园等,此前数年,他辗转香港和深圳做纺织品加工及出口外贸。

  2019年1月,42岁的许世坛接过父亲的班,挂帅世茂房地产。2014年,世茂曾以707.8亿元的销售额位居行业第8名。2015-2016年,世茂失速,排名跌出前10。

  直到2017年,世茂销售额破千亿,重回规模赛道;2018年,世茂增速高达75%,以1761.5亿元的销售额位居行业第11名,距离前10仅一步之遥。

  根据克而瑞数据,上半年世茂销售排在第12位,排行第11位、10位的分别是招商蛇口和龙湖集团。招商蛇口销售额1011.9亿元,龙湖集团销售额为1051.9亿元,分别与世茂的销售差额为8.3亿元、48.4亿元。

  

  图片来源:克而瑞数据

  三者销售额差距正在变化,前7月,世茂销售1203.7亿元,同比增42%;招商蛇口销售1205亿元,同比增34%;龙湖集团销售1256.2亿元,同比增9.87%。世茂与招商蛇口的差距不到2亿元,与龙湖集团相差52.5亿元。

  

  图片来源:世茂公告

  9月3日,世茂宣布前8月销售1419亿元,同比增长41.48%。招商蛇口和龙湖集团还未发布8月销售数据,但从前7月销售增速来看,世茂距离前10将越来越近。

  “抄底式”并购,部分项目踩雷

  “井蛙不可以语于海,夏虫不可以语于冰”。

  在地产行业,并购是有门槛的,以亿为单位的筹码不是谁都能上桌玩两把的。世茂的底气在于兜里钱多和融资成本低。

  2018年,世茂销售额1761.5亿元,同比上升74.8%,账面现金为495.8亿元,较2017年底上升50.2%。未动用银行及金融机构等融资额度约400亿元,全年融资成本5.8%。

  想买,得有人卖。在世茂的接盘清单中,泰禾、粤泰、万通等,日子都很难过,尤其泰禾和粤泰,都遭遇不小的流动性风险。

  以泰禾为例,2018年底,泰禾负债合计达到了2112.47亿元,资产负债率86.88%。短期借款及一年内到期的非流动负债574.28亿元,货币资金148.95亿元。可见,货币资金对此的覆盖比例仅为 0.26,而且,泰禾集团的存货周转率、流动比率、速动比率同比均出现下降。

  这和过去几年不断并购、加杠杆有关,仅在2013年,泰禾在北京、上海、福建拿了800亿的土地,那时候泰禾的代名词就是“地王”。北京出10块地,泰禾就能拿7块。

  剁手一时爽,还钱泪两行。

  2019年还是地产行业首个偿债高峰。恒大研究院的数据显示,截至2018年年底,房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿元,将于2019-2021年集中到期,其中2019年到期规模高达6.8万亿元。

  泰禾们的困境给了世茂前所未有的超车机会。因此,世茂的并购抄底意味明显,但不是全盘揽过来,而是挑选着收购。

  世茂方面曾表示,选择合作项目时,主要会看项目质量、利润率及销售周期,倾向一二线城市,净利润率需要达到10%或以上。而实际上,世茂的收并购可以做到接近30%的毛利润率,12%-13%的净利润率,而且这个标准没有预测土地价格的上涨,比拍地好多了。

  今年,土地价格处于高位,赚钱不容易,但泰禾们的拿地时间早,价格上占有优势。许世坛也说,“和泰禾是战略合作,不限于一两个项目,陆续还会有其他项目。泰禾当时拿地的价格,现在看来还是有优势的。”

  千挑万选,饭里还是掺进了沙子。世茂收购粤泰的项目里,多个项目涉及诉讼查封事宜。比如广州天鹅湾二期项目、嘉盛项目、中浩丰项目等,涉及金额数亿到数十亿不等。

  房企调控持续,行业竞争加剧

  从世茂与接盘方关系来看,可以说是刀俎斩鱼肉,也可以说是白衣骑士雪中送炭。

  在“房住不炒”红线紧绷下,调控和监管力度持续升级。可以预料,能够接盘的房企就像中年人的头发,越来越少。而卖子求生以及倒下的房企就像中年人的赘肉,越来越多。

  截止9月1日,中国破产房企达320多家,这些房企大多属于中小型,主要集中在三四线城市,破产原因大多是融资出现问题。

  

  图片来源:人民法院公告网

  从世茂和融创等接盘的房企来看,其中不乏知名房企。这让人们清晰的认识到,小鱼批量倒下,大鱼吃大鱼的时代已经来了。

  大鱼肉肥,但其中的风险也不可忽视。以世茂为例,除了收购项目踩雷,在高速度和高质量的平衡中也出了不少岔子。

  2月,福州市城乡建设局通报,福州世茂地产没有对项目所属范围道路破损进行整改修复,而是对现场图片进行数字处理(P图),伪造已完成修复的图片应付。

  

  图片来源:福州市城建局官网

  3月,福建电视台报道了平潭世茂星天地业主投诉事件。投诉原因是楼房存在严重质量问题,墙壁开裂,楼板渗水。

  4月,济南市城乡建设委员会公布白马山房地产开发项目(世茂原山首府)22#楼存在严重安全隐患,违反相关规定。建设单位为山东世盈置业有限公司,为世茂集团子公司。

  ……

  质量管控不严,负债率逐年走高,世茂享受并购带来的规模性增长,也在承受诸多隐患。2014年之后,世茂调整两年,如今的激昂势头隐现5年前的影子。

  福祸相依,面对世茂的狂奔,也许,有投资者会说,“骑驴看唱本,走着瞧了”。

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