【庞法官信箱】买到手的房子和开发商的宣传广告不一样,该如何是好?

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  庞法官信箱

  

  解法律之惑,释案例之疑。闽清法院庞法官走进闽清县广播电视台《梅溪说法》栏目,当起“法治主播”,为听众朋友们解答身边的法律问题,这期节目庞法官要为大家解答什么法律问题呢?快快跟随庞法官学法律知识!

  主持人:庞法官好!

  庞法官:主持人好!听众朋友大家好。

  主持人:近日我们收到王先生的咨询,王先生打算购买商品房,看中了闽清一小区,在房产广告宣传册中,小区的绿化面积大,环境优美。王先生看中了这一点,很中意小区环境,但实际交房入住后,却并不是宣传广告上的情形,王先生可以起诉开发商要求承担违约责任吗?

  庞法官:首先,商品房的销售广告和宣传资料,是开发商或者销售方通过一定的媒介和形式直接或间接介绍、宣传其所销售的商品房,在法律上是要约邀请,通俗的说就是房地产开发商邀请购房者来看房,这种要约邀请是没有法律效力的。如果合同中没有明确规定,开发商无须对广告宣传承担责任,购房者不能仅以宣传广告向开发商主张合同权利。当然了,这也并不是绝对的。

  主持人:还有其他的情况吗?

  庞法官:是的。若出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,需要承担违约责任。

  主持人:房屋及相关设施所作的说明和允诺平常常见的都有哪些呢?

  庞法官:比如商品房的层高、楼距、电梯、车库、健身、购物、配套设施等属于商品房开发规划范围内相关设施的说明。有的开发商会宣传小区绿化率达到70%,每单元配备某品牌电梯两部等具体事项的,划片学区房,就属于具体允诺的内容,都视为合同内容。如果只是笼统的说小区环境优美、绿化率高等,只是为了宣传效果,吸引购房者的注意,不能视为合同内容。

  很多时候,房屋及相关设施所作的说明和允诺往往也是影响商品房买卖合同订立的重大因素,直接影响了购房者订立合同的意思表示和房屋的成交价格。

  主持人:是的,这些因素会影响购房者的选择。那在购房中要注意哪些事项呢?

  庞法官:首先,购房前不要仅凭广告就签订合同,要把广告中最值得注意的地方明确约定在合同中,还要约定违约的处理,只有这样才能在出现纠纷时有依据要求开发商承担违约责任。其次,提前保存证据,多留意细节,提高鉴别能力,对自己不能把握的广告性质要多问专业人士。再者,如果已经发生上当受骗的情形,要区分合同中模糊的表述有没有导致自己产生重大误解,如果合同中的约定虽然没有将广告中的宣传明确写出,但是足以导致购房者产生误解,就可以要求开发商承担违约责任。

  主持人:好的,感谢庞法官为我们解答法律问题,如果听众朋友有法律方面的疑问,欢迎来电来函询问。

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