集体土地可以入市了，小产权房可以转正了吗？

最近，新的《土地管理法》修订通过了，将于2020年正式实施。其中最大的改变应该是删除了“任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须使用国有土地”的规定，因为集体土地可以直接入市了。集体土地都可以入市了，房价能不能降一点？集体土地上的小产权房能不能转正呢？

集体土地可以入市之后，那么土地供应肯定是有增加的，但对房价基本没有影响。首先，可入市的集体用地性质是经营性建设用地，不包括耕地等农用地，也不包括宅基地。这样以来，能入市的土地就很少了，因为耕地有18亿亩红线限制，本来就不允许改做他用；经营性建设用地只有10%，占比很少。

所以宅基地被排除在入市范围，那能入市的土地就有限，对土地市场的影响也就没那么大。而且就算集体土地入市，也要服从城市规划，纳入“土地利用年度计划”，而不是说入市就入市，有了规划之后，和国有土地拍卖的过程和效果也就差不多了。

另外集体土地入市必须是工业或商业等经营性用途，也就是说集体土地入市后，只能建设厂房、办公楼、租赁用房等等，甚至共有产权房也可以，就是不能建设商品住宅。所以集体土地入市，可以降低工商成本，对租赁市场也有利好，就是对住宅市场没什么影响。

集体土地可以入市后，很多人关注的就是，小产权房是否能转正，因为小产权房就是建设在集体土地上的。但可以确定的是，住宅类小产权房不会转正！去年深圳就出台规定，产业类和公共配套类小产权房有望转正，但要补缴50%土地出让金；现在集体土地入市，也仅限于工业商业类的小产权房。

不管是之前的不动产统一登记，还是现在集体土地可入市，住宅类小产权一直被排除在转正之列。之前住建部还明确：防止小产权房通过不动产登记合法化。所以小产权房不能获得房产证，无法用于按揭或抵押贷款。

其实不管怎么说，短期内小产权房肯定是不能转正的。因为小产权房太多了，有数据显示全国小产权房的面积有73亿平，占比达到24%；商品房只有112亿平，占比38%。如果小产权房无条件转正了，对市场会造成很大的冲击，房价肯定会大幅下跌。

其实农村和城中村的房子基本都算小产权房，房子是集体村民所有，不能转让；而且没有房产证，不能直接交易。但是小产权房很便宜，比如小资家显示深圳二手房均价6万/平左右，但小产权房也就2万/平的样子，所以买的人也不少。只是小产权房只能拿到村集体给的产证，就算拆迁改造，也未必能拿到赔偿，隐患还是很多的。最后，买房自住的话最好的还是住宅，小产权房、公寓等都会有问题哦。

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