金九银十，为何众多百强房企加入开封价格战？

时间一进入九月，各个售楼部都推出了各式各样的特价房政策，带所谓精装修的房子，价格低到“惊人”。这其中有什么原因：

首先，百强房企土储不足。我们看到，开封市场上诸多的百强房企，其开发地块的面积仅百亩有余，开发之初亦抱着高周转快速销售的预期，在销售受阻之后，迅速调整价格以期达到快速出货，退离开封市场。这样的项目，你在买入低价的同时，也买入了降标的可能，尤其是精装、景观绿化和后期物业服务三个关键点上的降标。反观，开封市场土地储备在400亩以上的项目，如绿城，永威，海马等，其房价依然在持续微涨。

其次，极度需求现金流。我们同样可以看到，近期的开封市场，团购的项目越来越多，且这些项目不仅是五证不全，更是连工程尚未大规模启动。我们有一个错误的误区是：百强房企“烂尾”的可能性偏小，但在当下收紧开发贷等各种融资渠道的情况下，百强房企的现金流亦吃紧。所以，在现金流的需求下，项目持续下调价格进行价格战的可能性也就随之增高，故我们建议，在买房时，工程进度是一个不容忽视的因素。

第三，远郊区域持续降价，加剧购买观望期。在开封这样的城市，在郑开地铁未修通之前，城市流入人口的数量很难达到预期。这也就意味着：你买入的房子，在二手房交易的时候，大多数交易对象依然是开封人。这也就意味着：大众层面一手新房都不认可的区域，在二手房交易时其溢价的可能性微乎其微。

而对于城市热点区域来说，我们可以看到当下的热点是高铁站组团，中意湖组团，西湖龙首组团，汴西湖龙腹组团。而这几个组团如今又呈现密不可分的状态，具体来说：

汴西湖龙腹组团通过中意湖景观带与中意湖组团相连，中意湖组团通过四大街打通工程与高铁站组团相连，汴西湖北扩，西湖龙腹组团与西湖龙首组团随着交汇处地块的土拍，也呈现出融合的趋势，而西湖龙首组团与高铁站组团亦进入同步开发建设期，且交汇区域的新惠新建投储备地块亦有百强房企联手。所以，我们可以预见的是：开封新区的未来，是四大组团的最终相连，其最终将成为开封新区乃至开封城市的新中心。

其四，读懂老开封的改善需求。我们开封的项目，靠郑州、五县，市区青年刚需维持了近十余年的购买力和楼市热度。而如今，老城区居住条件已经日渐难以满足居住需求，所以：新城区，有电梯，物业好，配套成熟等已成为老城区改善居住的必要条件。而目前，可以说满足以上条件的项目，微乎其微，这也是老城区改善客群迟迟未出手的原因。

所以，在这个价格战和品质战的十字路口，每一个购房者都可以从自己的需求出发，选择适合自己的房子。如果你是用来自己居住的，那么你大可不必受“人云亦云”的观点，相信眼见为实，反而是当下更重要的事情。

当你到访售楼部以后，你会发现“价格战”更多的只是噱头。那些低价的房子，通常都是楼层不好，临街临加油站，户型差且面积大等。

当你到访售楼部以后，通过自己的亲身体验，在保安引导停车中，在物业的售楼部接待服务中，在实体楼样板间和实景示范区中，你自然可以判定什么样的房子，才是好房子。

我想，对于大多数的购房者来说，我们都乐得看见，房企在进行价格回调的时候，同时还能保证项目在持续的做加法。

作为满足居住功能的需求来说，我们需要的首先是好房子，其次才是价格便宜。

对于我们开封这样的城市，买套房子需要耗尽普通家庭大半的积蓄，且还要背负房贷二十余年。我们为了一套房子，付出的如此之多，如本末倒置的贪图一时的便宜，那些惨痛的教训，历历在目。