【调查】长租公寓困局之下：资金迷局、银行变脸

我在“愉见财经”过往文章里反复多次地表达过这样一个必然现象：很多外面看着资金涌动不断造富的领域（往往重资产），里面都在玩着“短长资金腾挪错配”的游戏。这种游戏总是从发展到疯狂到幻灭，总是每隔几年就要风水轮流转一次。

因为每隔几年，总有一些领域要进入“资金去杠杆期、资产去泡沫期”。十锅七盖的闹剧，每一个收场时的兑付危机看似五花八门，实则殊途同归。

在今天“愉见财经”新登场的闹剧，是近期民间兑付危机的新案例——长租公寓模式。

一、

上个月，某频频被曝出“给不起房东房租”却还嘴硬“业务依旧正常展开”的长租公寓，最终资金链全断，通过微信公众号宣布玩完了，公司已停止经营，无法偿还客户欠款。无数租客、房东眼睁睁地看着又一家长租公寓出了状况。

长租公寓，借着“房住不炒”的光环而起，本该前景光明，结果他们中还是有部分，沦为了资本游戏的工具。（声明，是“部分”，并非一棒子否定。）

本该“灯火待归人”的暖洋洋，变成了“灯火下楼台”的凄凉凉，还害了一批租客。一声叹息。

先大概解释一下，长租公寓是近几年在大中型城市发展起来的一种新型房屋租赁业务，由房屋中介（下面就管他们叫“二房东”吧）找房屋业主签订长期租赁合同，集中一大批房源后，统一装修改造，配备好家电后，再拿到市场上出租。

因为二房东要和业主签订长期合同，一般是三年起步，所以二房东学名又叫长租公寓。

那，那些问题二房东究竟怎么了？

今天“愉见财经”的故事主角就是二房东，以及他们背后的资本推手。

二、

故事的主角LJ公寓，曾是这个圈子里的佼佼者。从成立到发展壮大也短短不过几年时间，手里却囤了超过20万套房源，这些房源市场总价值超过1000亿元人民币。

一位市场分析人士对“愉见财经”表示，这些出了问题的长租公寓，起步的时候追求的是市场占有率，而不在意健康的现金流，不实际在意盈利能力，更关注的是未来广阔的前景。

LJ公寓采取的是“高收低租”的模式，这正是他们短时间内把量拱大的法宝。

例如，他们与房东签订合同，拿到房屋的价格是4500元/月租金，然后转手租给租客的价格却比市场价要便宜，例如4200元/月。这其中还要刨去给业主翻修房屋的费用。虽然成本控制得较低，但是统一装修改造也要计入成本。

天底下没有赔本的买卖。羊毛没出在羊身上，肯定要到猪身上去薅。这其中一个老掉牙的念想就是达成高市场占有率，说一个未来房屋租赁市场的定价权的故事，加之消费信贷配套的金融故事，没准能搏来个资本爸爸大金主。

老掉牙的故事之外，这里还有新鲜的玩法。我们问了业内人士，据说圈内一个半公开的做法就是打资金的时间差。

例如，二房东给房东支付的房租是按季付款，但是租客给二房东支付租金则是一次支付半年或一年。这样一来，二房东手上不就有了“资金沉淀”嘛！

（备注：不过近期市场收敛了很多，愉见财经调研发现，现在市面上长租公寓绝大多数已经缩短了期限错配的周期，且承诺给业主一定的押金。例如将一个月房租压在房东手上，但从租客手里一次便收取一个季度的房租，亦即中间玩期限错配的时间差缩短到了半个月到一个月左右。）

你看看一家租客的“资金沉淀”是就这么一点，那20万家呢？聚集在一起，给个大家都熟悉的金融学名，就是一个“资金池”。

监管跟不上新事物，对于长租公寓资金的存/托管尚处于真空地带。一则，“资金池”的钱本身流向哪里是个问题，二则，又是消费信贷又有资金沉淀的模式在金融故事的范畴里很能打，因此还能撬更大的杠杆。

三、

以金融故事再开财路，无非风投资金和银行资金。前者没啥好说的，风投姓“风”，自然要和高风险相处，现在的风投讲究的基本都是风口把守，不想错过任何一只吹起来的猪，没吹起来投走眼也很正常。

但银行资金，进错了地方就有点可惜了。

至于银行资金具体参与其中，倒也是多种多样。“愉见财经”见过直接参与房屋产权融资的、参与长租公寓股权债券计划的、参与发行资产证券化产品的、参与to B再to小C的消费信贷配套的，还有专门成立基金的，可谓五花八门。

此次据说压死LJ公寓资金链的最后一根稻草也和租房贷有关，不过截至目前众说纷纭，我们也不做细究了。下面还是要说说长租公寓背后银行资金的脉络。

按说银行本也是好心给授信，符合信贷政策导向，但最后也是落得一地鸡毛。部分银行也已经开始了风险排查。

四、

本来租客与房东之间就已经加入了一个玩期限错配资金池的二房东了。但“愉见财经”想来想去，光靠这点“资金池”总的来说还是势单力薄的，像出问题的LJ公寓，怎么着也不至于有能力几年就囤出20万套房子。

但有了银行贷款，力量就大了。银行提供的租房贷产品，从某一个视角来看，相当于帮助了二房东的期限错配。比如，原本是租客的能力是交个半年的房租；如果一次性地交一年，虽然更划算或更稳定，但手头有点紧，但二房东会鼓励租客先向银行贷款。

更有甚者，“愉见财经”问询还发现，有个别银行的长租公寓类信贷产品，“定价权”都是半开放给二房东的了！亦即，银行只给到一个底层的贷款批发价格，二房东更了解房客，因此加了一层对贷款的类似于增信的措施，但因此也可以根据具体情况，在贷款底价上头“加点”再贷给租户。

你要说银行在想什么，那些年他们也急。长租公寓的风口期是两年多前，正好交错了现金贷/消费信贷的风口期，又正好叠加了监管要求收口个人按揭房贷。看着消费信贷的大肉被别人吃了，看着息差不行了而放消费信贷价格高，看着零售盘子里额度多出来要新的出口来消化，看着长租公寓还能把散放的贷款搞出个类批发模式……关键是当时，长租公寓在“房住不炒”服务普惠的导向上，还正确（符合政策导向，我见过当时银行内部的信贷指引）……

你说银行馋不馋，想不想插一脚？

五、

相比于租房贷，经营性物业抵押贷就要来得直接得多。

这一轮“房住不炒”对于银行内部授信政策的改变，是从2016年下半年开始的。到了2017年，也就是长租公寓概念最火爆的年份，“愉见财经”从一些银行内部了解到，他们对相关企业的信贷政策，是或多或少给予了支持的。

我们拿到过的某银行彼时下发新政策下，开展住房租赁业务的授信政策指导意见提出，加大对住房租赁企业的金融支持力度。其中就包含起步阶段的股权融资，并购贷款；开发阶段的房地产开发贷款、资管计划等结构化产品；和企业运营阶段的租赁住房经营贷款、资管证券化产品等。

“我们会选择一些股东实力较强、地理位置较佳、出租率高、租金回笼稳定的项目，为其提供租赁住房经营贷款。”该银行人士对“愉见财经”说。

那年某国有大行曾在业绩发布会上多次就“租房贷”和住房租赁业务高调推广；而在近期半年报业绩发布时，只字不提长租公寓的事儿。

反正，彼时做得欢，现在不吭声。两年过后，银行态度已经“今非昔比”。

“愉见财经”还获悉，近期一些银行内部要求对经营性物业抵押贷款业务风险展开排查，其中重点则包括上述企业房屋出租进展情况，以及是否严格落实资金闭环管理要求，是否实施专户管理等。对于排查中发现相关问题的，要压退相关贷款。

总之啊，银行这头的金主爸爸对长租公寓的盈利能力和资金错配风险担忧程度正在急剧上升，一般来说，随之而来的便是信贷收紧，个别银行说不定也会资金抽贷故伎重演。

至于二房东后运，反正玩资金的，最后很容易被资金套。太阳底下真没啥新鲜事。