开发商告业主侵占车位 地下车库不必然归开发商 购买车位必知。

小区的地下车位，到底是属于开发商还是全体业主所有? 很多小区居民都有着这样的疑问。

而在郑州，恒通新城小区的业主们，甚至用行动来解决这种疑问。小区居民曾从开发商手中拿回了375个停车位和16个车库，但是却被开发商(郑州恒通置业有限公司)诉至法庭。

郑州市恒通新城小区2011年建设，2013年竣工，原本规划1120个停车位，最后建成785个，都在地下，卖掉了400多个，剩余的出租给业主。

2017年6月1日，小区业委会更换深圳市恒博物业管理公司郑州分公司为新物业公司后，将300多个车位没有卖出的车位收回“自治”，出租给业主，收益归公共所有。

据郑州市郑东新区恒通新城小区业主委员会主任梁芳静介绍，按照规划，该小区应规划1120个停车位，其中包括185个地上停车位，935个地下停车位。“小区目前实际建设的停车位跟规划严重不符，仅有785个地下停车位，地上停车位为0个。”

而且，当业主们购买了停车位之后，发现一个问题，他们仅有一个收据或《地下车库使用权转让合同》，并没有地下车位的产权证。

梁芳静称，他们了解到，像这样没有产权的地下停车位应该属于全体业主所有。于是，2017年6月，该小区业委会和新招标的物业公司(深圳市恒博物业管理有限公司郑州分公司)将开发商还没有销售出去的300多个车位拿回。

但是，开发商以“合谋侵占”地下停车位为由，将深圳市恒博物业管理有限公司郑州分公司、深圳市恒博物业管理有限公司、郑州市郑东新区恒通新城小区业主委员会告上法庭。

随后，该小区开发商将深圳市恒博物业管理公司郑州分公司、深圳市恒博物业管理公司及恒通新城小区业主委员会三方告上法庭，要求归还300多个车位及车库，并赔偿被“侵占”期间的费用。

现场，法庭将争议焦点归纳为：原告对车位是否有所有权、原告要求被告停止侵权归还停车位是否有事实和法律依据、原告要求被告赔偿侵权期间损失是否有事实和法律依据。围绕着争议焦点，双方进行了质证，并充分发表了辩论意见。

来源：河南商报

嘉宾：王珮律师

云南入世律师事务所主任

方弘：小区的地下车库应该归谁，地下车库是不是理应属于开发商的？

王珮律师：不是！

本案中，如果购房合同约定地下车库能够办理产权证，车位费用没有包含在售房费里，开发商是可以单独售卖地下车库的。

如果售房费里包括了地下车库的费用，开发商就要把钱退给共有人即小区业主。本案中，小区还剩下300多个车位，从资料上看这些车位是没有产权证的。而没有办法取得产权证有两种情况：

第一，开发商已经把没有取得产权的地下车位费用全部算到了购房款里面，地下车位的产权就应该归业主共同共有。

第二，开发商如果没有把地下车位费计算到购房款里，地下车位就属于开发商。

本案开发商在二审中出示了鉴证报告证明地下车库的成本单独核算，没有计入商品房建设成本中。所以，小区的地下车位不归业主所有。

我认为一审判决是正确的，二审业主的上诉很有可能得不到法院的支持。

方弘：为什么小区业主购买车位没有产权证只有使用权转让合同呢？

王珮律师：开发商起诉后，小区业主没有反诉开发商要求办证，从这个角度来说，开发商应该是可以办证但是还没有办。

方弘：现实生活中，购买的房屋的房款包不包括地下车位成本，我们很多人都不知道，购房者如何能够了解这些信息？

王珮律师：我们没看到本案的鉴证报告，鉴证报告是根据政府相关部门根据销售报备的相关资料作出的认定。

建议消费者购买小区的房子时，一定要了解小区车位的情况，车位可能涉及以下情况：

第一，可以办理产权证（各方面符合规定）。

第二，不能办理产权证。（消防工程一类）

现实中，开发商会把不能办理产权证这一类车位进行销售，建议大家不要购买。即使这类车位作为临时车位租用，应当在购房时候把租赁费用确定好。

要想真正了解开发商是否把地下车位摊入了房屋费用，建议大家购房之前去政府相关部门如住建局相关部门查询资料，以政府相关部门资料为准。如果没有算入房屋费用，可以购买。如果算入了房屋费用，需要在协议中明确表明自己不同意，而且应该是业主共有。

方弘：我们在购买车位的时候，通常最简单的方法就直接问开发商有没有产权证。如果有就知道可以买了，如果没有大家可能会犹豫。即使有使用权转让合同但没有产权证还是不能轻易购买？

王珮律师：是的。如果车位没有产权证，一定要去政府有关部门查询核定，如果售房价格里面已经包含车位的费用，开发商再卖一次就是违法的。

方弘：后者，如果合同签了，维权起来会很难吗？

王珮律师：根据政府查询开发商报备的资料的实际情况来处理。

首先，开发商报备的资料里明显包含地下车位费用，就归业主所有。

其次，如果车位费用没有包含在购房费用里，就需要另外购买，并要求开发商办理产权证。

之所以有这样的规定，是因为我国的《物权法》是鼓励开发商多建车位，最终受益的是业主。

方弘：本案争议点在于地下车库属于人防工程，人防工程到底是应该归开发商还是业主？

王珮律师：人防工程是谁投资、谁受益、就归谁。但是，人防工程从规划到验收需要经过政府部门和管理部门的审批。如果是独立的人防工程，没有摊入购房费用里，那么产权就属于开发商。相反，则归业主。

方弘：有一些地方是地下几层车库，但是通常情况下下层的车位要比上层的车位便宜很多，为什么会存在这样的差价？大家在购买的时候是要买上层的还是下层的车位？

王珮律师：我建议大家买上层有产权证的车位，即使下层的车位也有产权证，但我还是建议买上层的车位。因为：

第一，使用方便。

第二，价值更高。

第三，下层车位可能涉及到人防工程等部分，虽然有产权证，但是可能和人防工程相通，过道、公共通道等公用面积和分摊面积可能会有出入。

2018年9月，郑州高新技术产业开发区人民法院的一审民事判决书显示，三被告败诉，被要求立即停止侵权。随后，该小区业委会又上诉至郑州市中级人民法院，二审法院认为，原判决认定事实不清，裁定撤销一审判决，发回河南省郑州高新技术产业开发区人民法院重审。

日前，该案有了最新结果——原告开发商(郑州恒通置业有限公司)撤诉。

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据郑州一法院法官介绍，开发商撤诉并不代表地下车位的所有权已经确定归谁，撤诉的原因有很多，“比如证据不足，也可能是一种诉讼技巧。”他表示，开发商现在撤诉后，日后依然可以再进行起诉。

方弘：无论如何，这个案件引发了大家对地下车库归属的关注。随着停车位越来越紧张，停车位的价格也在不断攀升，车主们也将为此支出高额的金钱。如何明确权属，不掏冤枉钱，需要我们具备较强的法律风险意识和维权意识。

嘉宾：王珮律师