上半年业绩完成率不足30%，朗诗剥离非地产业务聚焦绿色地产

作者：李霞

8月19日，将非地产开发相关业务剥离至控股集团的朗诗绿色集团有限公司(00106.HK)宣布更名为“朗诗绿色地产有限公司”，值得注意的是此次是朗诗地产的第二次改名，并在同日发布2019年上半年业绩。

2019年上半年业绩报告显示，朗诗地产整体盈利能力持续提升，实现收入20.91亿元，同比增长3.6%；净利润4.6亿元，比去年同期上升25%；核心净利润为人民币4.5亿元，比去年同期上升39%。2019年1-6月，朗诗地产签约销售额约为114.8亿元，签约建筑面积约为69.3万平方米。时间过半，朗诗地产仅完成全年目标400亿元的28.7%。

正如公司名字提到的一样，朗诗绿色集团的核心竞争力在于公司的绿色建筑技术。在标准排名与新华社《环球》杂志联合调研编制发布的《2019中国绿色地产指数TOP30报告》中，朗诗绿色集团以13.9的绿色指数，位列第9位，不过与2018年相比下降5个名次，排在金茂、万科、中海、碧桂园、恒大、首开、葛洲坝地产、当代置业、绿城和龙湖之后。

销售额仅完成28.7%，剥离非地产业务

2019年3月份在朗诗地产2018年的业绩发布会上，公司领导人保守估计2019年会实现400亿元的销售目标。

而3月末，朗诗地产仅完成年度销售目标的8%，那时就有业内人士表示朗诗地产完成400亿元的销售目标压力不小。截止6月底，时间过半公司仅实现114.8亿元的签约销售额，完成率为28.7%，距离400亿元的签约销售目标还相差很远。

值得注意的是，这并非朗诗地产第一次未完成既定目标。2018年3月，朗诗董事长田明定下全年460亿元的销售目标额，然而，截至2018年末公司实现合约销售金额381亿元，业绩完成率为83%，距460亿元的目标尚有较大差距。

对于销售额未能达成既定目标，朗诗绿色地产归因于土地市场高企，拓展量不足。2018年和2019年上半年中国土地市场高企，频繁出现土地价格大于房屋价格的情况，并不是进行土地投资的好机会。

尽管，2018年以及2019年上半年朗诗地产既定的投资目标均没有达成，可能对合约销售产生一定的影响，但是朗诗方认为这反而更有利于公司的长远发展。

此外，朗诗与合作伙伴共同投资诸多存量项目，此类项目开发周期长，开发难度大，周转速度相对较慢。

截至6月30日，朗诗地产拥有项目储备可售面积为672.12万平方米，预计可售货值约为1220.1亿元。2016年至2019年上半年，公司土地储备基本保持在670万平方米左右，一直比较稳定。

朗诗地产2019年上半年土地储备倍数为9.70。半年报显示，2019年1-6月，朗诗地产共获取了16个项目，中国境内和美国均有8个，分别位于中国北京、上海、西安、无锡及美国凤凰城、钱德勒等城市。其中，有13个开发销售型物业及3个收益性物业。

在布局全国的同时，朗诗地产也在加速剥离非地产业务。今年6月朗诗地产成功将非地产开发相关的长租公寓、物业管理咨询、建筑设计咨询、园林绿化景观和综合生活服务这5项业务剥离至控股集团，预计所得款项净额约9.81亿元。

相关非主业剥离之后，朗诗地产聚焦主业。公司发布的《建议更改公司名称》的公告里也指出，朗诗地产正透过精简业务聚焦绿色科技地产开发核心业务，释放差异化产品核心能力的溢价空间，从而提升股东价值。

运营能力降低，毛利率下降

2015年至2018年，朗诗地产的存货/平均预收账款指标整体表现良好，分别为3.52、2.63、1.50和2.06。其中前三年该指标呈现逐年下降趋势，2017年下降至近几年最低值1.50，2018年该指标为2.06，同比上升了37.33%。2019年上半年，朗诗地产存货/预收账款为2.06，与2018年末的2.06持平，显示公司去化压力不大。

考查公司营运能力的另一指标--预收账款周转率，用来衡量预收账款结转收入的速度。2015年至2018年该指标呈逐年上升趋势，而2019年上半年公司预收账款周转率为0.44较2018年底的1.77下降了75.14%，公司预收账款结转营收的速度下降明显。

2019年1-6月，朗诗地产实现净利润4.6亿元，同比上升了25%；核心净利润为4.5亿元，同比上升了39%；净利率也较上年同期提升3.8个百分点至22%。

从毛利率方面来看，2019年上半年朗诗地产毛利率为25.87%，同比下降了2.62个百分点。近5年公司毛利率整体呈下降趋势，2014年毛利率高达67.34%，此后便逐年下降，到2016年公司毛利率仅为15.66%，为近5年来最低值。此后，2017和2018年公司毛利率均实现上涨为24.52%和28.49%，但是2019年上半年再次下滑。

值得注意的是，2019年上半年朗诗地产期间费用率升至25.30%，在2014年至2018年公司期间费用率一直保持在12%至15%区间，这样的水平在行业内已是中等偏上水平。上半年期间费用率较2018年上升10个百分点，显示公司融资成本的提高。

净负债率有所攀升，偿债能力下降

近几年财务数据显示，朗诗地产2014年“扣除预收账款后的资产负债率”呈下降趋势，2014年最高值83.68%，此后一路下降，2016年降至76.66%，2018年该指标数值为78.62%。2019年上半年公司负债率为76.69%，相比2018年下降近2个百分点，处于近几年来低位水平。

净负债率方面，朗诗地产在2015年至2018年的净负债率下降速度惊人，从2015年的294.79%下降到2018年的22.64%。2019年上半年公司净负债率为50.41%，较2018年增长122.66%。不过，该项指标数值略高于行业的1/4分位数，显示公司良好的杠杆水平。

可以看到，朗诗地产近几年来为降低净负债率有很大成效，在行业不断的金融去杠杆、面对监管加强、融资受限的背景下，朗诗地产集团亦通过创新的融资方式做到持续优化债务结构。

2019年上半年，朗诗地产在“现金流为纲”的财务策略指导下，朗诗地产现金短债比2.3倍，显示公司流动性良好。

短期负债方面，2014年至2019年上半年，朗诗地产2014年调整后的速动比率0.80，是近几年的最低值，此后该项指项数值一直处于行业标准值“1”之上。2019年上半年，公司调整后的速动比率为1.13。2019年上半年，公司调整后的现金比率为0.53，高于行业3/4分位数。上述两项指标也显示公司短期偿期能力较高。

在长期偿债能力上，朗诗地产2014年以来指标值在逐渐下行，到了2019年上半年已降至0.47，低于行业1/4位数，这跟公司长期债务所占比例上升有关。朗诗地产要注意资产的逐步变现对全部债务的偿还的安排，提高长期偿债能力。

聚焦绿色科技地产业务

在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《2019中国绿色地产指数TOP30报告》中，朗诗绿色集团以13.9的绿色指数，位列第9位。

而除了上市平台，朗诗集团旗下还有更多不同业态的公司：朗诗寓长租业务、常青藤养老业务、朗诗物业和朗诗青杉资本等多项创新业务，各业务之间互为支撑、协同发展，共同构建出了一个集“健康、绿色、可持续”于一体的绿色生态系统。近期，朗诗的各创新业务亦取得良好成效，特色优势持续彰显。

其中，截至2019年6月末，朗诗寓已进入全国14个主要城市，获取房量逾4.2万间，在营房量1.8万间，稳定期门店出租率95%以上，综合实力排在行业前四。凭借持续创新业务布局模式、基于用户体验的差异化产品优势和立体化的综合运营实力，朗诗寓连续两年荣获“中国年度影响力长租公寓品牌TOP10”。

在养老业务方面，朗诗在2019中国国际养老产业发展高峰论坛上荣获“2019中国养老十大品牌”称号。未来，朗诗常青藤计划将逐步覆盖环渤海、长三角、珠三角、长江中游、成渝等城市群，实现规模化、连锁化发展。在物业服务方面，朗诗在2019年开创性提出“有温度的社区”服务理念，行业地位跃居中国百强物业第37位，荣获2019物业服务潜力独角兽、中国物业服务质量领先企业等殊荣。

作为中国领先的绿色开发服务商和生活运营商，朗诗致力于为用户打造覆盖全生命周期的绿色生态系统。未来，朗诗地产将继续坚守绿色初心，秉持“人本、阳光、绿色”的企业价值观，凭借清晰的绿色生态圈战略和持续的产品创新能力，为客户打造覆盖全生命周期的绿色美好生活。