商铺变“伤铺”：租不出卖不掉，还值得投资吗？听听内行人怎么说

经历了3年的房地产调控以后，随着市场持续降温，人们的购房意愿出现了明显下滑，特别是进入2019年以来，住宅市场一度遇冷，不少热点城市甚至已经出现了打折促销的现象。搁以前来看，在住宅逐渐失去“光环”的时候，不限购的商铺可能会成为大家投资的“香饽饽”，而且长期以来很多人对“一铺养三代”的观念也根深蒂固，所以在核心商圈拥有一套商铺是很多人梦寐以求的事情。但是，时过境迁，最近这一两年，商铺的行情发生了很大的变化，所以对于商铺这种投资品，很多人的心态也开始变得纠结起来。

因此，当现阶段住宅市场再次遇冷的时候，我们很少再听到或者看到投资转向商铺的声音和举动了，很多商铺面临卖不出的窘境。不仅如此，就算商铺卖出去了，如今频频关店的新闻也不断被曝出，而且大街上各种“出租转让”的广告越来越常见，却无人问津。因此，面对这种行情，很多人认为“一铺养三代”的理念似乎也不再是颠扑不破的真理了。但是，退一步来说，店铺完全失去“光环”似乎也不正确，因为看看我们生活的周边，各类餐饮店、药房却如雨后春笋一般冒了出来。

那么，我们如何看待商铺行情的变化呢？商铺由热变冷的原因有哪些？商铺真的不值得投资了吗？接下来我们一起分析这些大家关心的问题。

现阶段商铺“不被看好”的4个原因

第一、电商渐渐兴起，改变了消费方式

往前数5年8年，实体店购物还是消费主要形式，而且商铺的数量相对较少，所以当时还是投资商铺的黄金阶段。但经过这些年的发展，电商已渗透到了生活的方方面面，可以说“没有买不到，只有想不到”。此外，由于省略了很多流通环节，网购也要比实体店便宜得多。根据国家统计局最新发布的新中国成立70周年经济社会发展成就报告显示，我国网民由1997年的62万人激增至2018年的8.3亿人，其中网络购物用户规模达6.1亿，占网民总体的73.6%。笔者认为，作为如今消费的主力人群，大学生和上班族等年轻群体会更加喜欢网购所带来的便捷性。

第二、商铺供大于求，同质化趋于明显

过去这些年，随着城镇化的不断推进，城市面积不断扩大，楼盘数量不断增多，商圈越来越大，商铺也越来越多。总而言之，无论是一二线城市还是三四线城市，各大购物中心、商铺如雨后春笋一样冒出，商铺数量开始处于饱和状态。除此之外，随着商铺数量增多，也出现了规划瓶颈，商圈培养周期长，商铺同质化严重。看看我们小区周边，原来周边可能有10家商铺，而且不同商铺，特色也不同。但不知不觉，商铺数量从10个增加到了50个，在消费人群不变的基本情况下，不仅数量过剩了，而且大都比较雷同，失去了竞争优势。

第三、高租金下，商铺投资回报率下降

虽然最近两年，商铺行情低迷，不如以前那样备受追捧了，但是商铺的价格和租金并没有出现下跌，在商铺数量增多和同质化凸显的背景下，多数商铺的投资回报率自然就会走低。就现阶段行情而言，商铺投资回报率在5%属于正常，好一些的可以达到7%以上，如果要达到10%就可以称得上旺铺了。但是，如果低于5%，投资商铺显然不划算，因为目前银行的大额存款定期收益或者一些理财项目的回报率都已经达逼近5%了，所以如果投资回报率过低，不如把钱放在银行，不仅变现方便，而且免去了打理商铺的烦恼，也轻松省心了许多。

第四、高房价对居民消费形成挤压效应

虽然商铺越来越多，但人头攒动的旺铺却并不多，高房价对消费形成的挤出效应也是商铺行情低迷的一个原因。如今，年轻人作为消费的主力人群，不仅面临房贷和车贷，还要面临孩子教育支出和养老支出等费用。笔者一个朋友生活在普通二线城市，夫妻两个人月薪达到15000元，但买房和买车后，月供就需要11000多元，负债率达到73%左右。显而易见，对其他商品的消费空间就会大大减少。对此，去年国家发布了《完善促进消费体制机制实施方案（2018-2020年）》，其中明确提及要打击投资炒房，发展租赁市场，缓解高房价对消费的挤出效应，相信在“房住不炒”的定位下，这一状况会逐渐得到改善。

现阶段商铺还值得投资吗？不妨先看看以下4点

基于以上影响因素，买卖商铺的行情已经发生了很大的变化。但是，每枚硬币都有正反两面，能不能买商铺也是如此。因此，现阶段能不能投资商铺就显而易见了，但是至于投资哪种类型的商铺，由于闭眼买房的阶段过去了，所以主要应该关注以下几点。

1、地段和人气是选择商铺的基础。一般而言，与住宅相比，商铺的升值空间往往不大，而且出售的税费也比较高，因为商铺的主要价值体现在租金回报率。长期以来，大家都说“养铺”，但现实情况是，一个商圈的商铺很可能三五年都养不起来。其实，在笔者看来，“养铺”就是对人气的积累，而人气的积累离不开地段的考量。因此，要想获得较高的回报率，地段和人气往往是最基础的条件。

2、城市规划是选择商铺的参考点。在城镇化快速发展的当下，城市一直处于变化过程之中，本来热闹的片区，很可能因为旧改拆迁、居民迁移等原因，导致客流大跌，而原本不被看好的地段，也可能因为城市新规划而变得炙手可热。笔者认为，投资商铺就是看客买铺，如果要做到“一铺养三代”，自然需要提前关注商铺周边的长期规划，包括交通规划、产业规划等，这都可能影响到片区未来的人流变化。

3、社区临街商铺更加灵活和稳定。值得关注的是，虽然商铺行情趋于低迷，但是受影响最大的往往是散售商铺或者大型购物中心，而对于社区临街商铺而言，往往是不同的景象。在笔者看来，社区临街商铺具有独特的优点，便利性强，消费人群固定，而且由于体量比较小，也能很好地控制风险，所以灵活性也比较高。

4、线上线下结合模式是大势所趋。从短期内来看，投资本身就是收益和风险并存的，所以投资商铺也并非一本万利，所以应该清醒认识到潜在风险的存在，从而正确规避风险。此外，目前一二线城市出现了很多新的零售模式，比如马云就推出了无人超市。因此，从长期来看，随着科技的发展以及“互联网+”概念的不断出现，未来的商铺或会走向“线上线下结合、实体店新体验”的发展模式，市场会更加专业化。