成见 流拍频出的土地市场

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  观点地产网 今年已经渐有起色的土地市场一夜入秋。

  9月3日,两个城市的土拍都出现了流拍现象。其中,武汉本计划出让5宗土地,但最终流拍2宗,惠州市惠城区4宗地入市,也只有1宗土地成功出让。

  事实上,在8月份,这样的流拍已经时有发生。

  比如8月29日南京一口气推出11宗土地,但当天也曾有1宗土地流拍,另有7宗是以底价成交。

  连武汉、南京这样的热门城市都会在招拍挂时出现流拍,土地市场的境况可见一斑。

  此前有专业机构在报告中指出,今年8月土地市场整体供求规模均下滑,土地出让金持续缩水。成交溢价率亦大幅下跌,流拍率连续三月上升,土地市场整体热度下降。

  具体而言,在流拍率方面,全国主要地级市8月共流拍55宗地块,流拍率为6.07%。其中,一线城市流拍率为0%,;二线城市流拍率为4.62%,环比上月流拍率上涨1.98个百分点;三、四线城市的流拍率最高为7.66%,环比上涨2.58个百分点。

  这和去年的土地市场情况颇为相似。据此前观点地产新媒体报道,在2018年,一线城市流拍土地21宗,二线城市流拍519宗,三四线城市流拍1268宗,全国土地流拍数达1808块,同比增长93.16%。

  本以为在2019年,此种情况已经出现改变和逆转,然而下半年,相似的一幕幕再度上演,而且情况可能更为突出。

  国盛证券固收分析师刘郁此前曾对媒体表示,目前开发商库存处于高位,销售回款又开始放缓,势必会让房企谨慎拿地,在2018下半年已经提前预演了土地流拍潮,今年这个趋势会更加明显。

  在8月举办的中期业绩会上,不少头部房企纷纷表示会严控拿地。

  万科称拿地比较难,所以会谨慎;恒大含蓄表示对拿地没有迫切性;融创则表示拿地从4月已经开始收敛,孙宏斌甚至直言下半年已没有拿地指标了;龙湖侧面回应,称未来还有很多机会。

  这多少代表了房企们对未来土地市场以及房地产行业的态度。

  事实上,从过去的经验来看,每一次土地市场低迷的时候,也正是调控加剧,楼市成交也出现下滑的时候。作为房地产行业最重要的原材料之一,土地成交的起伏与行业变化曲线几乎同步。

  而今年,调控也比去年密集了不少。

  中原地产研究中心的统计数据显示,2019年1-8月,全国房地产调控政策高达367次,相比去年同期的315次上涨了17%。

  因此,虽然大部分上市房企公布的中报显示上半年的销售仍表现不错,但对于2019年下半年的销售和市场情况,一些房企管理层透露出的是谨慎甚至略有悲观的态度。

  最直接的表现就是在定价和推盘数量上。比如,恒大宣布全面打折促销,旭辉表示要以销定产、提高去化。

  这些举措能有多大成效目前还有待观察。然而,才进入9月不过三五日,已有业内人士公开“预言”,认为“金九银十”盛况将难以在今年出现,整体成交或许会弱于以往。

  另一方面,如果“金九银十”取得了不错的成交,对于很多房企来说,也不是一件特别值得高兴的事情,这意味着房企们加大了促销推广的力度,用牺牲利润率来换取了成交量的增长。

  至于现实中究竟会上演哪一种结局,两个月之后自见分晓。

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