8月诸葛月报:深圳二手房价微跌,租金连续4个月下跌

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  概述

  8月份深圳市二手房挂牌价为63337元/平方米,环比微跌0.18%,依旧稳居全国二手房价首位,但挂牌价在连续6个月上涨后,迎来一个下跌月份。月日均挂牌量142442套,环比上月涨5.9%。8月18日,关于深圳建设先行示范区的重磅政策正式发布,深圳再一次迎来历史性时刻。有预言房价会暴涨,但是根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,深圳二手房价8月出现降温。这个市场的短暂下行往往被视为“季节性调整”或“技术性调整”,另一方面政策调控加深施压,监管部门收紧部分房企融资。楼市价格出现微小跌幅,目前整体市场处于平稳健康的发展态势。

  租赁市场方面,8月深圳租金均价96.91元/平方米/月,居全国租金均价榜首,环比下降0.05%,深圳租金价格已经持续四月下跌。进入 8 月,随着毕业季带来的租赁热潮褪去,深圳政府的住房租赁政策出台,市场调控的持续深化,以及深圳市对人才引进的力度的加大,深圳租金均价逐渐回归平稳,这一现象降低了外来打工人员在深圳的生活成本,加大了深圳对毕业生和人才的吸引力。但从全国范围来讲,深圳的居住成本依然远高于其他重点城市,同与其临近的超一线城市广州相比,租金均价超出70%多。

  

  一、政策、行业动态

  1.1 政策解读政策

  01 深圳政府出手:两年内解决已批未建土地问题

  为了加快国土空间提质增效,加大对已批未建土地处置力度,8月5日深圳市出台《深圳市已批未建土地处置专项行动方案》,方案指出将于2019~2020年开展已批未建土地处置专项行动。

  本次方案中的已批未建土地是指已签订土地使用权出让合同满2年仍未开发建设的土地。方案强调,要加强土地批后监管,在积极稳妥推进已批未建土地处置工作的同时,严防新增已批未建土地,建立已批未建土地动态管理长效机制。确保2020年11月30日前完成深圳已批未建土地处置工作。

  02 深圳租房新政:多渠道增加租赁住房供应

  8月30日,深圳市住房和建设局印发《深圳市人民政府关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》。其中提出了多项政策措施,增供应、树规范、盘存量(城中村)、建平台、用政策、强监管”等这6个方面,建立多位一体的租赁住房政策体系。《意见》强调,大力整顿住房租赁市场秩序,明确房东不可乱涨租,巧立名目收费,否则会被拉失信“小黑屋”。

  1.2 行业动态

  01深圳 年度城市更新和土地整备计划曝光

  8月7日,深圳市规划和自然资源局发布了《深圳市2019年度城市更新和土地整备计划》,计划重点围绕“加大成块连片土地清理和整备,加快旧工业区连片升级改造”的工作要求,加快形成连片可开发的产业空间,为重大产业项目落地提供保障。将牢牢把握高质量发展根本要求,进一步挖掘存量用地潜力,强化城市功能、优化产业结构、提升人居环境,助力打造粤港澳湾区核心引擎功能。

  02紧调控:房地产金融政策收紧

  各地楼市政策的密集程度也处于历史前列。下半年全国楼市将依然是双向调控,房价平稳的城市不排除出现宽松政策,但只要上涨明显,房地产调控肯定会加码。8月初再次明确针对32城检查,约束房地产贷款额度。同时房地产调控密集,相比之前政策,最大的特点是增加了各种房地产金融政策收紧,包括房地产按揭到开发商的各种融资渠道,都有不同程度的收紧。

  二、二手房市场解读

  2.1 8月深圳二手房市场价跌量涨势态

  8月份深圳市二手房挂牌价为63337元/平方米,环比下跌1.79%,尽管挂牌价在连续6个月上涨后出现下跌趋势,但仍然稳居全国二手房价首位。8月18日中央发布的利好政策,使得深圳楼市热度持续。同时,政策调控加深施压,监管部门收紧部分房企融资。楼市价格出现微小跌幅,目前整体市场处于平稳健康的发展态势。

  

  数据来源:诸葛找房

  从单月挂牌形趋势来看,8月深圳挂牌价整体波动较为大,前两周价格整体偏低,随后逐步上涨,最高出现在8月26号出现一个最高值,62600元/平方米。

  在挂牌量方面,8月深圳二手房挂牌量整体波动较为大,月初挂牌量在155313套徘徊。随后在8月12号挂牌量直线下跌,在8下旬波动较小,维持在135830套。8月深圳日挂牌量142442套,环比上月涨5.9%

  

  2.2 8月深圳二手住宅挂牌房源以刚需、居家居住房源为主

  从二手房挂牌房源面积分布来看,8月深圳60-90平房源量占比最多,高达40%,环比上月微涨1%。其次为90-140平,占比27%,与上月持平。前两者占比近7成,深圳二手房市场仍然以家庭住房需求占比最大。其他各面积段排名和占比与上月相比变化不大。

  

  从二手房挂牌房源居室分布来看,3居占比最多,占比37%;2居室挂牌量占比26%紧随其后;4居排名第三占比15%,各居室排名和占比与上月一致。

  

  2.3 从城区挂牌价来看南山区均价依然最高

  从各城区二手住宅挂牌均价来看,南山区挂牌均价最高,以94721元/平方米排行第一,遥遥领先于其他城区;环比上月微跌0.08%。福田区排名第二,均价为76990元/平方米,环比下跌1.2%。宝安区第三,挂牌均价61428元/平方米。龙华区跌回第四,均价60309元/平方米。坪山区挂牌均价最低,为34878元/平方米。

  

  从城区挂牌量上来看,龙岗区保持第一,以50403套遥遥领先,环比上涨7.91%,是第二名南山区挂牌量的近2倍。8月南山、福田、罗湖、宝安四区挂牌量均在在20000--22573套之间,但本月这四区挂牌房源量均有所变化,城区挂牌量差距减小。大鹏新区挂牌量最少,仅为330套。

  

  2.4 8月龙岗城区区涨降价房源量均增加

  从降价房源量上来看8月份深圳降价房源量总量与上月比有所增加,其中龙岗区降价房源量为城区第一,降价房源量6120套,环比上涨24.49%,大鹏新区涨降价房源量最少,降级房源量52套。

  涨价房源量方面,各城区涨价房源量上升,龙岗区数量排名第一,为1683套,大鹏新区排名最后,涨价房源量仅15套。从整体情况来看,各城区降价房源量均高于涨价房源量,本月深圳二手房市场房源量供应量增加。

  

  2.5 热点城区挂牌量普遍上涨,价格平稳波动

  

  

  

  三、租赁市场解读

  3.1 8月深圳平均租金价96.91元/㎡/月,持续四个月下跌

  毕业季已过,深圳租金市场并未有大波动。根据诸葛找房数据研究中心近期公布的《2019年8月全国大中城市租金均价报告》数据显示,8月深圳租金均价96.91元/平方米/月,居全国租金均价榜首,环比下降0.05%,深圳租金价格已经持续四月下跌。但从全国范围来看,深圳的居住成本依然远高于其他重点城市。

  

  从城区方面来看,南山区租金均价最高,为126.86元/平方米/月,福田区以均价120.34元/平方米/月紧随其后。这两区均价远高于其他城区,与上月租金均价基本持平。大鹏新区均价最低,仅为南山区的三分之一,均价44.342元/平方米/月。

  

  8月深圳各城区各居室价格

  

  3.2 最高租金TOP10商圈依旧由南山、福田包揽

  从商圈方面来看,本月华强南商圈租金均价在上月大幅度下跌后,此次微跌0.04%,但仍以均价205.69元/㎡/月排名租金均价榜第一,远高于其他商圈。最高租金TOP10商圈由南山、福田全部包揽,南山区的后海、华侨城、科技园由购物休闲区、景区、以及高薪企业园等高端商圈带动,高端租赁房源发展;福田区亦是由别墅、商贸中心等高端住宅及办公区域,高端出租房源较多,带动商圈均价较高。

  

  商圈租金最低的TOP10商圈基本上都在盐田、龙岗、宝安等关外偏僻商圈,最低的为大朗商圈,均金均价为34元/月/平方米。

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