租赁住房10年后可按新房出售 长租到底还玩不玩得动?

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  长租业务的浪潮本来已经被甩进寒冬。冷不丁的,昨日(9月3日),某省会城市出台了鼓励租赁的新政。而鼓励办法也很有意思:房企将可售商品住房转为租赁住房的,连续出租超过10年且终止租赁的,可按新房出售。

  这是不是意味着,开发商的房屋可以随意转换其性质?开发商可以明目张胆的囤房子,待价而沽?租了十年房子的租客,万一遇到开发商要卖房又该怎么办?

  长租市场一度被追捧到风口浪尖了,如今却频频遭遇政策的调整,这不禁让人怀疑,长租业务到底玩不玩得转?

  

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  南宁市9月2日印发《南宁市培育发展住房租赁市场试点工作方案》,中心思想是:加大公共租赁住房建设力度,增加租赁住房用地有效供应,允许商业用房按规定改建为租赁住房,鼓励和规范个人出租闲置房源,探索“城中村”改造产业用地建设租赁住房,搭建住房租赁服务监管平台等,同时,规范住房租赁市场秩序,并给予相关政策支持。

  其中最引人关注的是,政策提出,引导房地产开发企业从单一的开发销售向租售并举模式转变,支持房地产开发企业将持有的存量房源投放到租赁市场。房地产开发企业将可售商品住房转为租赁住房的,可暂不办理不动产登记手续;连续出租超过10年且终止租赁的,出售时可按照新建商品房办理销售和不动产登记手续,并按出售时税收政策缴纳相关税费。

  

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  针对这一政策,南京房地产学会会长吴翔华发表了自己的观点。

  在中国,每个城市的市场差异非常大,并不是所有城市都需要发展租赁市场。个别城市,例如北上广深确实存在租赁问题,租金高房源少,应该大量增加租赁供给。但绝大多数城市租赁不高,房源充足,发展租赁市场的主要任务是规范市场行为,而不是盲目增加供给。

  南宁作为三线城市,本身流入人口并不多,租赁市场的土壤有限。在未来,类似这样的城市一定会面临租赁去库存的问题。

  这个政策看起来是在鼓励开发商做租赁,但在一个租赁市场本身就需求不大的城市,开发商本就没有必要自持房屋,当下卖掉换成利润岂不是更好?

  吴翔华认为,这条新政,把存量房转成租赁或许目的在于去库存式,但这种政策反而会鼓励开发商囤积住房,十年后卖掉赚取差价。这就会带来另一个效应,市场上可售房源变少,供应短缺。受供求关系影响,等到开发商可以把租赁房用以出售,价格必然成倍上涨。

  

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  事实上,房屋(或土地)性质转变、租赁房屋(或土地)可对外出售,这样的例子并不少见。今年年初,就出现过天津发布公文,取消2012年出让的四宗租赁地块中的“该地块租赁型住宅建成后不允许出售,仅允许出租”条款,将自持租赁住宅调整为可售住宅。

  租赁住房转身变为了商品住宅。当年低价拿下的、被业内普遍认为是不挣钱的租赁用地,如今摇身一变,成为了成本几乎最低、能换取最大利润空间的商品房项目。

  看起来,拿了租赁地块的房企“得救了”。但从另一个侧面也能看出来,哪怕官方在明面上大力鼓励发展租赁、培养长租市场的土壤,市场的反应却总是更加诚实——原有租赁性质转变,减少租赁用地供给。

  以南京为例。“租售并举”最火热的2018年,南京国土局网站共出让13幅租赁用地,总用地面积464183.45㎡。而南京2018年的国有建设用地供应计划,租赁住房用地不低于30%即约计180公顷起。那么租赁地块总出让面积相加不到47公顷,完成率仅26%。

  而进入到2019年,南京目前为止没有一幅租赁地块挂出。

  

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  多家房企的长租公寓业务发展也不大顺利。克而瑞数据显示,2019年上半年,房企运营商整体风向收敛聚焦,拓展增速放缓。

  朗诗成为第一个剥离长租公寓业务的房企。5月14日,朗诗绿色集团公告称,将处于亏损阶段的,包括长租公寓在内的5项业务剥离至控股公司朗诗集团。

  2019年3月26日,在万科2018年度业绩会上,万科总裁兼首席执行官祝九胜表示,万村计划比我们一开始想象的要复杂,涉及的利益相关方太多,他还提道,长租公寓现在看起来要赚钱很难。

  世联行以红璞公寓为主的长租公寓仍然在亏损,4月份世联行方面坦承,目前公司长租公寓业务还尚未盈利,属于公司业务发展的战略型亏损。收缩业务成为世联行不得不做出的选择。

  

  更别说,长租公寓近两年来一直在“爆雷”的边缘来回试探。光是今年7月份,就有6家公寓机构“暴雷”。算上乐伽,还有杭州安闲居、杭州速锦房产、西安万巢、南京玉恒公寓、南京诚寓物业。理由清一色的“资金链断裂”。

  长租市场要如何脱离亏损致死的境地,依然是个艰巨而沉重的话题。南宁的新政看似鼓励,实际还有很多细节和市场反馈要考虑,效果未必会有官方设想的那么好。

  正如业内专家所言,这个行业还处于发展的初期,本身商业模式还不成熟,现在无论是重资产模式,还是轻资产模式,都还没有盈利,这么大量地扩张房屋,但房子又租不出去,空置率过高,资金池自然就成了负的。大家都想做大,但是还需要考虑,长租公寓其实是一个服务性行业,步伐要慢一些,基础都没有做好,出问题是必然的。

  

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