凛冬提前!八月 40家房企融资环比下跌58%!

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  来源:金融界网站

  8月,40家典型房企融资金额为368.26亿元,环比下跌58.15%,这也是年内第二次断崖式下跌!

  

  继黑五月之后的又一次大跳水。同策研究院陈朦朦认为,政策威力渐显。上月,房企融资监管加强,众多融资渠道逐步关闭,而这些也在本月的融资情况中得以显现。

  40房企融资综述

  2019年8月,同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计368.26亿元,环比下跌58.15%。今年40房企融资总额犹如坐“过山车”,大起大落,融资情况非常不稳定。

  图 :2019年8月典型上市房企融资方式占比(单位:亿元,%)

  

  本月40家房企债权融资金额326.73亿元,占房企融资总量的88.72%,环比下降59.69%。其中,境内银行贷款(74.59亿元,占比20.26%)、其他债权融资(74.00亿元,占比20.09%)、信托贷款(66.24亿元,占比17.99%)、发行公司债(63.36亿元,占比17.21%)、海外银团贷款(43.54亿元,占比11.82%)、发行中期票据(5亿元,占比1.36%)和委托贷款(融资金额为0)。

  股权融资方面,融资金额为41.53亿元,占总融资金额比重为11.28%,环比下降40.22%(7月股权融资总额69.46亿元)。

  同策解读

  ①政策威力渐显,本月主要债权融资方式融资金额均大幅下跌!

  第一名:境内银行贷款,融资金额74.59亿元,环比大幅下跌41.79%

  第二名:其他债权融资,融资金额74亿元,环比大幅下跌35.7%

  第三名:信托贷款,融资总额66.24亿元,环比大幅下跌63.28%

  第四名:公司债,共融资63.36亿元,环比大幅下跌83.62%

  第五名:海外银团贷款,共融资43.54亿元

  第六名:中期票据,融资金额5亿元人民币

  第七名:委托贷款无发生

  图:2019年7月、8月典型上市房企融资情况对比

  

  ②美元债受重创,信托贷款“紧急刹车”

  从同策研究院持续监测的数据来看,40房企能“勉强度日”的主要融资渠道就是发行美元债,今年40房企发了大量的美元债,仅7月18笔公司债中美元债占12笔,共融得45.2亿美元,创下今年之最。

  7月中旬,房企美元债也遭受重创,要求外债资金仅限于境外市场的借新还旧,再加上美元汇率升高的压力(离岸、在岸人民币双双破7),本月,仅发生3笔公司债发行(上月18笔),共融资63.36亿元,大幅下跌83.62%。3笔公司债中,仅一笔建业地产发行3亿美元于2022年到期的境外美元债,折合人民币21.26亿元 ,其余两笔为境内发债。因此,本月房企融资总额大滑坡的主要原因也是由于境外美元债发行大量减少。

  此外,为了进一步强化对房企融资的限制,7月,银保监对部分房地产信托业务增速国会、增量过大的信托公司进行了约谈警示,要求其控制业务增速;8月,信托贷款融资金额环比大幅下跌63.28%,融资金额仅为66.24亿元。

  此外,据同策研究院统计,7月,监管部门出台了6条收紧政策,至少4条融资渠道被监禁。

  ③时隔半年,海外银团贷款重出江湖

  值得一提的是,时隔半年,海外银团贷款重出江湖,共融资43.54亿元,分别为雅居乐集团获授予11.7亿港元及1亿美元的定期贷款信贷,和旭辉控股与中国建设银行(亚洲)达成的3.65亿美元可转让定期贷款融资。此外,本月,京投发展发行2019年第一期中期票据,发行规模5亿元人民币。

  ④融资成本披露太少,本月不做点评

  在已披露的数据中,融资成本最低的是阳光城向成都益航资产管理有限公司借款1.7亿元,期限为2年,借款利率3.14%。融资成本最高的是建业地产发行的3亿美元于2022年到期的优先票据,票面利率为6.88%。

  ⑤境外融资:美元融资大跌

  2019年8月房企融资以人民币为主,美元次之、港元第三。同策研究院数据显示,本月,外币融资总额仅为63.31亿元,环比大幅下跌80.71%(上月外币融资328.26亿元)仅占融资总额的17.73%。其中,美元融资总额54.23亿元人民币(7.65亿美元),环比减少82.52%,占融资总额的14.72%,下降的主要原因是境外美元债发行大量减少;港元融资总额为11.08亿元人民币(12.26亿港元),占比3.01%;本月无以其他外币为货币单位的融资行为。

  图 :2019年8月典型上市房企融资币种占比(单位:亿元,%)

  

  ⑥股权融资:融资金额环比下降,多家房企项目公司股权转让或通过私募基金增资

  股权融资方面,本月股权融资方式主要包括境内再融资和海外配股融资。本月,境内再融资金额为41.03亿元,占融资金额的11.14%,环比下降40.2%。此外,港股上市房企通过海外配股方式进行融资,总金额为0.50亿元,占比0.14%,环比减少41.11%,皆为部分房企的股票期权计划。

  总结

  同策研究院研究员陈朦朦认为,在房地产行业持续调控、地产企业融资渠道不断“紧箍”的背景下,房企融资进入寒冬,众多房企资金获取难度加大,将面临拿地难、销售难、还款难等高压。在这样的情况下,放缓扩张速度、加速回款、储备现金流才是房企当下的生存之道。

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