龙湖2019中期业绩会：长租公寓业务应时而兴

销售额1056.2亿元，同比增长8.8%。

营业额385.7亿元，同比增长42.2%。

8月26日，龙湖2019年度半年报公布，这家相信“因稳健而长青”的TOP10房企业绩稳健依旧。

正如董事长吴亚军所说的那样：“企业不断按照公司战略意图发展壮大。”

42.2%同比增幅

在“不以房地产作为短期刺激经济的手段”的顶层设计的背景下，2019年上半年整体房地产市分化加剧。

北京等一线城市房价趋于稳定，但三四线城市却屡有限购放松的消息传来，一面是住建部对房地产过热城市的警告，一面是不断破产的房地产企业。房地产市场经历了预期宽松，交投活跃的小阳春，也体验了资金监管从严、增速回调的冷静。

公告显示，龙湖上半年2019年上半年合同销售额同比增长8.8%至1056.2亿元，达成全年销售目标48%，稳居行业前十。营业额385.7亿元，同比增长42.2%。其中，物业投资业务收入25.8亿元（不含税租金收入），同比增长39.2%。

执行董事兼首席执行官邵明晓对业绩表示乐观：“销售上半年完成了1056亿销售，到7月底完成1256亿销售，全年完成2200亿是比较轻松的。龙湖还是按照自己的节奏，稳健的推进运营开盘和销售。”

利润方面，2019年上半年归属于股东的净利润为63.1亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润为47.0亿元，同比增长26.0%。毛利同比增长24.9%至125.8亿元，毛利率32.6%。龙湖核心税后利润率为16.1%。核心权益后利润率为12.2%。

50幅新地，再拓4城

上半年，受政策预期宽松带动，全国土地市场地王频现。深圳224亿元一日成交5宗地块，北京丰台造甲村地块79.4亿元夺得年内总价地王，四座皆惊。

反观龙湖在一季度拿地保持克制，集中于5、6月份，半年以来，龙湖新增50幅新地，新增收购土地储备总建筑面积为924万平方米，权益面积671万平方米，平均权益收购成本每平方米7761元，新拓开拓4座城市。截至2019年6月30日，集团土储合计7093万平方米，权益面积4911万平方米。当前，集团 90%的货量集中在热点城市和价值区域，且成本合理，为后续的盈利增长奠定基础。

按地区分析，长三角地区、西部地区、环渤海地区、华南地区及华中地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的25.2%、19.9%、19.6%、17.8%及17.5%。

同时吴亚军表示，也会保持既有节奏的并购：“我们一直都有收并购，过去因为30%多的项目来自收并购，一直占三分之一左右，我们每年可能有几十个项目属于收并购。”

从不用贵钱

较低的融资成本一直是龙湖的显著特征。

吴亚军在半年报中阐述龙湖的融资理念：“随着防风险、稳杠杆一再被强调，房企在融资渠道、成本年期等维度的外部资源、内部能 力等均显著分化。我们很欣慰龙湖得以从容的姿态，应对波动、控制风险，这是多年自律与克制沉淀的信用红利。”

半年报显示，截至2019年6月30日，龙湖集团的综合借贷为1400.5亿元，平均借贷成本为年利率4.56%。平均贷款年限为5.69年；非抵押债务占总债务比例为66%。一年内到期债务为人民币137.6亿元，占总债务比例为9.8%，现金短债比（在手现金除以一年内到期债务）为4.22。

2019年上半年，龙湖在境内成功发行22亿元公司债券，票面利率介乎3.99%至4.70%之间，期限介于五年至七年。

执行董事兼首席财务官赵轶这样描述融资成本：“龙湖现在是4.56%，我看了一下在行业里面应该是属于最稳健的水平。”

“坦白来说，现在国内的融资环境对整个行业，应该是一个调控的状态，但还是结构性、是精准的，不是一刀切的，而且我们以前从来没用过信托、资管、影子银行这样的贵钱。”赵轶表示：“所以在这个阶段，可能信用很好的公司反而能够拿到一些合适的融资，我们对未来融资成本的稳定是保持信心的。”

长租公寓主航道

房地产行业进入分化加剧、集中度提升的下半场后，单纯的物业开发模式已经不能给出房地产市场继续发展的答案。

龙湖的解决方案则是“空间即服务”战略，并以此确立了地产开发、商业运营、长租公寓及智慧服务为四大主航道业务，其中长租公寓业务可谓应时而兴。

早在2015年，国务院就颁布了《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，其中提及“积极发展短租公寓、长租公寓等满足广大人民群众消费需求的细分业态”，此后“租购并举”、“房住不炒”等政策的顶层设计对长租公寓的利好不断出现。

龙湖在2016年起便开始涉足长租公寓领域，建立了“冠寓”品牌，目前已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一线及二线城市开业运营。

三年来，冠寓业务发展迅猛。

邵明晓说：“现在在这个领域里面，可以说龙湖已经做到基本接近头部了。如果再往前走的话，龙湖有希望做到完全的领先。”

曾经似乎人人都在谈论长租公寓，但自去年以来似乎这股热浪在褪去。先是长租公寓企业频频爆雷，后有房企不断剥离长租公寓业务，但龙湖对长租公寓领域却在不断深耕。

“长租公寓依然是我们的主航道业务。但是到今年，这个行业确实有一些变化。长租公寓这个业务，实际上是一个重运营、重营销的业务，对团队要求是非常高的。同时它的市场面非常大，针对的客群也非常宽泛，未来增长的潜力应该是比较大，但是要做好难度也很大。”邵明晓说。

半年报显示，1-6月冠寓共实现租金4.3亿元，邵明晓认为冠寓业务很健康：“对于龙湖来讲，我们非常坚定，冠寓依然是我们的战略业务。我们上半年开到超6万间，预计全年收入会超过10个亿，6个月以上的出租率基本上到90%，所以整个运营非常健康。”

同时，冠寓也“不差钱”。今年7月，龙湖宣布发行2019年住房租赁专项公司债券(第一期)，发行规模为20亿元人民币，其中五年期债券票面利率仅为3.9%；此前的2017年12月，龙湖集团成功获批全国首单住房租赁专项公募债券50亿，并于2018年8月全部发行完毕。此外，2018年6月—7月，龙湖集团与新加坡政府投资公司（GIC）、加拿大养老基金投资公司（CPPIB）分别合作设立长租公寓投资平台，均用于投资位于中国一线和核心二线城市的长租公寓项目，融资渠道进一步拓宽。

根据克而瑞发布《2019年上半年中国长租公寓规模排行榜》，在拥有自主公寓品牌房企阵营中，从拓展数据和开业数据来看，龙湖冠寓均位居行业前三。

最后，当谈起企业未来愿景，吴亚军一如龙湖业绩般稳健，她说：“下一个十年，我们也有一些考虑和计划，核心就是跟着中国的城市发展去走，城市化、再城市化是一个成长机会，消费升级是一个机会，包括服务升级是一个机会，战略就是围绕这三个来做。”