2019年8月蛇口写字楼跑盘总结-招商局广场、新时代广场等

蛇口跑盘总结

一、区域分析：

蛇口一般指招商局蛇口工业区范围内的地段，为深圳市南山区蛇口街道及招商街道辖区，位于深圳南头半岛东南部，东临深圳湾，西依珠江口，与香港新界的元朗和流浮山隔海相望，属于南山区，占地面积10.85平方公里。是招商局全资开发的中国第一个外向型经济开发区。

新蛇口的区域发展依照“一轴一心三核”的设想，构建、更新、加强各片区组团特色。

一轴：以南海大道为发展的主轴，不仅承担重要的交通疏解功能，也承担了越来越多的城区综合产业发展轴功能。

一心：是以蛇口体育中心、四海公园为中心的区域，通过改造、提升原有设施，打造成品质优越的城区体育、社会活动中心。

三核：是海上世界片区、太子港邮轮母港、重点发展信息与科技的蛇口网谷为核心的三个产业发展聚集区，辐射周边区域所形成的空间载体。

最新：蛇口划入了大前海规划区域。

二、交通配套：

主要以邮轮码头、航运为主；

5号线延长线将在9月份与蛇口线交汇，打通前海蛇口后海轨道交通。

三、具体项目分析

A .招商局广场

1.租 金：200-320元/平/月含税

2.体 量：办公60585平，地上37层，面积约1700平/层。

3.空置面积： 1万平左右，入住率82%。

4.主要租户和行业：以整层、半层客户为主，美满电子、中集融资、中集地产、中海海盛、中国农业银行、中信银行等

5.物业/空调：31 元/月·平（含空调），VAV与冰蓄冷中央空调系统

6.特别动态： 无

7.小结：多为招商蛇口上下游客户、合作公司，跨国企业为主，租客稳定。招商局广场负责高端客户，新时代负责接纳接受租金能力低客户。大楼的品质高，靠近港口码头，海景资源优质，吸纳大客户能力强，加上招商的品牌和靠近港口码头的特有优势无可匹敌。

B .新时代广场

1.租 金：132-172元/平/月含税

2.体 量：写字楼5.8万平左右，2-33F，2000平/层

3.空置面积：8000平左右，入住率86%

4.主要租户和行业：国际贸易相关、跨国能源石油、招商局上下游。代表租户：哈斯基石油、哈里伯顿能源、华鑫物流、振洋海运、招商局金融、招商局深圳大项目等企业。

5.物业/空调：28元/月·平（含空调）

6.特别动态：新时代广场二期已破土动工，预计2020年底入市。

7.小结：同理招商局广场，多为招商蛇口上下游客户、合作公司，跨国企业为主，租客稳定。招商局广场负责高端客户，新时代负责接纳接受租金能力低客户。大楼的品质一般，但是招商的品牌和靠近港口码头的特有优势无可匹敌。

C .太子广场-数据暂缺

1.租 金：元/平/月含税

2.体 量：写字楼6万平，43层，高199m

D .招商局港口大厦

1.租 金：180-220元/平/月含税

2.体 量：4万平，4-25F，1967-2068平/层

3.空置面积： 缺

4.主要租户和行业：自用、科技、贸易物流行业。主要租户有：招商局港口（23-25自用）、SOHO3Q(4-7)、哈曼科技、前海湾置业等。

5.物业/空调：29 元/月·平（含空调）

6.小结：较高品质物业，依旧是蛇口招商局上下游的相关企业为主。

E .赤湾总部大厦

1.租 金：130元/平/月含税

2.体 量：63428平，5-33层

3.空置面积： 出租率70%

4.主要租户和行业：南山开发集团自用（32-33）、新南山控股、中开财务、南山房地产开发、博实=石教育、永新华韵等企业。

6.特别动态： 最近Q房转介成交半层。

7.小结：2号线终点站300米，半层起租，目前租赁情况还比较好。虽然周边配套无从谈起，一切为零，但是作为南山开发集团的总部大楼，自用一部分再加上村委联合开发公司所需的办公用地，已经帮助消化一部分，剩下待租面积已去一半。

周边整体规划建设完成还需5年以上。