出局者戴志康：地产早过绿城，风水送于马云

文章转载自公众号 棱镜 ， 作者 孙春芳

导读：他，每次都能提早布局；但最后，也都提前出局！

作者：孙春芳 周纯 郭亦非

文章来源：棱镜(lengjing_qqfinance）

如今，投案自首的沪上闻人——证大集团董事长戴志康不知道还相不相信风水一说了。

9月1日，上海市公安局浦东分局官微公告称，2019年8月12日以来，该局陆续接到群众报案称，上海证大文化创意发展有限公司（简称“证大公司”）旗下“捞财宝”平台及“证大财富”公司涉嫌非法集资，警方遂受理开展调查。

同年8月29日，“证大公司”法定代表人戴某康、总经理戴某新等人向警方投案自首，并称在公司经营过程中存在设立资金池、挪用资金等违法违规行为，且已无法兑付。

“风水坏了，命运也就坏了。”七年前，戴志康在复旦大学地产金融同学会上大谈风水。

戴志康说，2001年的时候，马云来找他，想买戴志康在上海开发的房子。“马云说，1998年，我买了你的杭州湖畔花园的房子。”彼时，马云和他的17个伙伴一起在湖畔花园创业，而湖畔花园正是戴志康的首个地产项目。

按照戴志康的说法，因为风水太好，马云以后成立的所有公司都注册在湖畔花园，湖畔花园成了马云的创业纪念馆。

戴志康的创业比马云要早很多，五道口金融学院毕业的他，曾两闯海南，绿城宋卫平当过他的下属，马云买过他的房子，复星郭广昌跟他争过地。

他曾经是股市大佬，文玩界大拿，楼市大鳄，互金大神，每个领域他都能谋得先机，提早布局。但而今，四大皆空，他又成了那个最早的“出局者”。

差点被马云“福地”所拖垮

湖畔花园，是马云的福地，而当年却差点把戴志康拖垮。

1993年，戴志康在海南创业，掌管着中国第一家公募基金——富岛基金，投向股市和房地产。

戴志康曾回忆说，当时在海南投资无非是土地，投了之后往往烂尾，于是找了个人来打理这些地，这个人就是后来绿城的掌门人——宋卫平。

宋卫平是杭州大学历史系毕业的，南都集团总裁周庆治是宋的同学。通过宋的介绍，戴志康认识了周庆治。周当时日子难过，有一块4000亩的地要出手，想让戴志康买下一半。

戴志康说，自己花3000万买下了一部分土地，周是解脱了，而戴自己却深陷泥潭，直到四五年之后中国楼市开始火爆，这块土地升值，开发的湖畔花园小区随后也名满天下。

戴志康虽然大谈风水，但他说他不相信风水。确实，作为一个寒门子弟，他的成功，源于个人努力，他的失败，在于机关算尽。

1964年，戴志康生于江苏南通海门的一户平民家庭，在家中六个孩子中排行第四。

1981年，戴志康考入中国人民大学财政系国际金融专业，1985年进入“金融黄埔军校”——中国人民银行总行研究生部（五道口金融学院）学习，1987年毕业后进入中信实业银行总行，担任行长办公室秘书。

1988年，戴志康辞去行长秘书的职位，前往海南创立了“国际金融公司”，然而公司半年多没一笔业务，戴志康灰头土脸回到北京，转而进入德累斯顿银行中国代表处。

1989年，戴志康的同学、时任东英金融集团有限公司(香港)董事长的张志平到人民银行海南省分行任行长，兼任海南证券公司董事长兼总经理。他邀请戴志康来手底下做事。戴志康遂再一次来到海南，任海南证券公司办公室主任。

1992年，戴志康组建了中国第一家公募基金公司富岛基金，并募集到了6000万元资金，用于股市投资及房地产开发，这其中，就包括上述湖畔花园的土地。

这一次戴志康又失败了。1993年股市雪崩，戴志康募集的资金全部赔光，还负债1个多亿。而他投在杭州地产项目上的资金也陷入了半死不活的境地。

此时，戴志康的人生拐点来临，他的证大系横空出世。

1994年，戴志康与“五道口”的校友朱南松等人一起，用20万元，创建上海证大投资发展有限公司(下称“证大发展”)，戴志康任董事长。其中，戴志康占股65.67%，其兄戴志祥占19.33%，朱南松占15%。

1995年，中国资本市场发生了“327国债事件”，管金生做空头，戴志康是多。结果，管金生失败，戴志康从中赚到几百万元，这才是戴志康的第一桶金。

这一年，股市低迷，戴志康大举抄底，战略投资四川长虹等股票，通过低吸高抛，赚得盆满钵满。

回头来看，1995年之后，戴志康走出阴霾，到达第一波人生巅峰。1999年，在互联网概念火爆时，戴志康集中投资电广传媒、中信国安、东方明珠为代表的网络股，赚了不少，并在一年后互联网泡沫破灭前成功清仓。

上海地产项目圈层高端人士

股市低迷之后，戴志康开始转战房地产。

1998年，杭州房地产市场终于复苏。于是，戴志康用自己的证大发展从富岛基金那里花了3500万元将“湖畔花园”买了过来。结果，“湖畔花园”销售非常好。1999年，证大又在杭州开发了“莲花港家园”，也大获成功。

在杭州牛刀小试之后，戴志康转向了更大的战场——上海。

1998年、1999年的上海，房地产比较低迷，地价相对便宜，戴志康便大把买入地皮，等涨上来后转手。

王小平（化名）从事地产媒体行业二十多年，他说，当时拿地都是协议转让，拿地时无人竞争，并且还可以分期付款，戴志康就运用杠杆原理，四两拨千斤，赚了不少钱。“比方四亿的一块地，戴只要拿出四千万就能拿下地，随后等土地升值后再一转手，就赚了，其实跟炒股差不多。”

从1998年到2001年，戴志康在上海浦东低价购入2000多亩土地。

曾研究过证大发展案例的财经学者邢会强表示，戴志康彼时的地产开发模式是：以开发住宅来回收现金流，以开发商业地产来享受土地增值收益。

此举其实跟后来王健林开发万达广场如出一辙，只不过戴志康走得更早，拿的地更核心，开发的产品更精致。

戴志康开发的房子走的是绿城宋卫平和星河湾黄文仔的路线——精品项目，其中不乏一些名满沪上的顶级豪宅——包括马云后来买的九间堂别墅。

戴志康开发的浦东联洋社区，因其格调高雅，布局合理，且占据世纪公园旁有利位置，在多年后发展成为上海的高端社区代表，云集了沪上众多金融人士和中产家庭。

开发房子的同时，金融科班出身的戴志康也在搞资本运作。2003年，戴志康上海的房地产项目通过借壳“四海互联网”在香港上市，并更名为上海证大房地产有限公司。

此时，戴志康依然炒股。2005年5月，证大发展从鄂尔多斯国资委中受让*ST天然1.2亿股(占总股本25.586%)，转让价格为每股0.60元，合计7200万元。2008年6月，待禁售期一过，上海证大开始不断减持股份，到2010年2月，总计套现大约为11亿元，净赚10亿多元。

尽管在住宅开发和股市上赚了不少，但戴志康坚持走精品路线，导致开发周期过长，资金回流太慢，影响了他此后的发展速度。

2007年，戴志康拍下上海新国际展览中心对面一幅地块，这块地后来开发成喜马拉雅中心，戴志康坚持在这个项目上只租不售，使得投入30亿资金的项目，需要超过10年时间才能回本，同时承担着巨大的运营成本。

王小平说，彼时，证大地产的现金不是很多，不过，戴志康擅长搞资本运作，玩的就是空手套白狼。

2008年左右，证大发展联合平安等金融机构成立多支信托投资计划，曾拿下新华人寿、西安国投、交通银行、上海银行、太平洋保险等金融企业的股份。

手里没钱却拍下百亿地王

正是习惯了这种操作，才让戴志康在资金明显不足的情况下，敢于拿下外滩地王。

当然，另一层原因则是，当时戴志康和复星集团的郭广昌早有默契。

2010年2月1日，上海外滩8-1地块的土地拍卖正在进行。据《新地产》报道，郭广昌为拿下这块地布下了“双保险”，除了旗下复地集团联合体以外，上海证大亦是郭广昌的棋子。

彼时，通过几度增持，复地已拥有上海证大20%的股权。

据当时媒体报道，在会场外的休息区，郭广昌与戴志康时而简短交流；而在拍卖进程之中，郭广昌甚至帮戴志康不时举牌。

最终，上海证大以92.2亿元的总价拿下了外滩8-1地块。

此时，戴志康转而想自己主导开发外滩地块，用他自己的话说，“我看到旁边是豫园和外滩老建筑，觉得这块地必须开发成中国的地标性建筑。”

然而，戴志康没钱。

据业内初步预计，该项目总投资将达150亿元之巨。到2010年年底证大地产只拿得出来大约10亿元，还有接近36亿元土地款的缺口和3.6亿元的土地契税及分期利息。

戴志康只好将外滩地王原项目公司股权转给海之门公司，复星国际乘虚而入，占股50%。戴志康则仅仅拥有海之门公司35%的股权，剩余股份，绿城持股10%，磐石投资持股5%。不过，“鸡贼”的戴志康使出“一致行动人”策略，让绿城和磐石的股份全权委托证大管理。

依然缺钱的戴志康想通过信托等渠道融资，但未能成行，最终不得不将股权出让。

戴志康一开始嫌复星出价太低，就引入了“白衣骑士”SOHO中国。据复星后来表示，“戴志康答应40亿卖给潘石屹”，随后，戴又跟复星报价：复星除了用42.5亿元的总对价购买证大方股东合计持有的海之门公司50%的股权及股东借款，还需要增加至少0.4679亿人民币。复星不答应，戴志康就将股权卖给了SOHO中国。

这一出买卖，充分体现了戴志康的精明与“算计”。

随后郭广昌和潘石屹对簿公堂，最终在2015年9月，以SOHO中国作价42.47亿元出售股权而告终。

出售地王股权后，证大获得了一定资金，开始在上海之外发展。2013年，证大在南京原下关区（今已并入鼓楼区）先后拿下数个黄金地块。另外，在江苏、浙江、四川、山东、河北、内蒙古以及东北等地，证大地产也拿下地块打算开发住宅及商业大拇指广场项目。

2013年，证大还曾斥资约8.38亿港币，收购南非约翰内斯堡20多平方公里的土地进行开发。

由于盘子铺得太大，资金跟不上，项目大多烂尾，证大地产业绩一直不理想。

2015年2月，戴志康突然以总价12.507亿港元，将自己和女儿戴陌草持有的上海证大房地产有限公司42.03%股份，全部出售给中国东方资产管理公司的全资附属有限公司中国东方资产管理（国际）控股有限公司，相当于每股售价0.2港元，比每股净资产净值打了对折。

戴志康事后的解释是：“我们不留恋现今房地产上的这点涨幅，投资在其他领域涨幅肯定高于房地产，这一点没有什么遗憾。证大本来就不是房地产公司，将来也不是。对我而言，房地产只是我的‘客串’，是精神家园的建设过程，而这个过程我们已经完成了。”

提早出局地产的戴志康，在那时指出未来的发展方向是：互联网金融、文化和投资。

五年布局，死于P2P

事实上，戴志康在互金领域早有布局。

2014年1月，捞财宝的运营主体上海证大爱特金融信息服务有限公司在上海自贸区登记成立，注册资本2942万元，由戴志康任董事长。

即便是在自己的“老本行”金融业务上，戴志康也将自己的艺术家气质展露无遗。早在2010年芭莎明星慈善夜上，戴志康以1000万元标王价格，拍下曾梵志名为“太平有象”的油画，吉象后来也成了他旗下P2P平台捞财宝的Logo，寓意吉祥、喜庆。

在2015年接受澎湃新闻专访时的他提到，金融体系里所有发展方向，他最看好P2P。理由是金融脱媒、去中介化是未来金融行业的发展趋势，而互联网金融的本质就是如此。

然而，一向自信“对这个时代节点把握得蛮准”的戴志康，这次却看走了眼。

经历几年发展的互联网金融乱象丛生：错配和自融盛行；监管日趋严格，金融去杠杆，导致投资者的风险偏好发生变化；网贷备案一再延期……一系列因素叠加，网贷行业在2018年迎来史上最大的爆雷潮，其中不乏多家规模超百亿级的大平台，也都落得清盘倒闭的下场。

戴志康的命运也再次改写。

2019年8月12日，一则《关于上海证大投资咨询有限公司提前终止全体员工劳动合同关系的通知》在社交媒体上流传，让外界开始关注捞财宝的兑付问题。

随后8月14日、8月26日，戴志康两次公开致信致捞财宝用户，承认平台正遭遇兑付危机，并表示不甩锅、不跑路、不失联，因为“这样的行为配不上证大27年的招牌”。

根据官网的数据，捞财宝累计交易额313.5亿元，截至2019年7月末，待偿余额49.96亿元，涉及2.8万人。

戴志康最终选择了自首。

此时，无力回天、身陷囹圄的戴志康不知道是否想过，当初如果把互金公司注册在“风水极佳”的湖畔花园，结局会不会两样？（本文作者孙春芳 周纯 郭亦非，来源于棱镜，IT大佬已获得作者授权、经IT大佬编辑发布，文中观点为作者观点、不代表IT大佬观点。）