蓝光嘉宝丨商业观点：街区商业的取舍与减法之道

近几年是商业地产存量爆发的时代，同时，这也是商业迭代出新、信息爆棚的时代，新零售、共享经济、IP植入的浪潮不断冲击着商业地产行业的发展。这些出现的新名词看起来是为商业地产提供了机遇和创新，实际上，很多时候是干扰了诸多操盘者的判断。

对于购物中心而言，引入的这些新元素越多，看起来会越有趣越新奇，但是对于街区商业，就不是很适用了。基于嘉宝商业团队十余年专精于街区商业、生活广场的操盘经验，在这里我希望分享一些街区商业的观点。

在整体的存量市场上，街区商业（本文将社区商业包含在内）的占比，其实是很大的，尤其是三四线城市的商业地产市场特别活跃，对于项目的打造，开发商、政府、消费者都有无限期待。

在这里，先说一下大多数街区商业的发展状况，体量一般是几千平米到两三万平米，多数项目的动线和空间布局基本可圈可点，周边人气不说特别充裕，但支撑一个商业项目绰绰有余。因此在开业前期，项目的人气商气都还不错，但是大多数开发商会遇到这样的问题：经历了开业的人气热潮，进入正常运营时，明显感觉项目人气减少，运营乏力...

为什么如此多的项目会面临这样的问题？

在这里作者想表达两个观点：定位做取舍&运营做减法。

街区商业的属性是不同于购物中心的，相较于购物中心的大而全，街区商业的小而精才是正确的打造方式。每个街区商业都有自身独有的符号和标签，因此在定位和运营中是需要有取舍和侧重点的。

定位做取舍：把复杂的元素一一舍弃掉之后，留下来的，就是惊喜。

面临着诸多的外界“诱惑”和干扰，操盘者要坚持一条定律：做定位就是做取舍。

面对繁杂的大环境，部分开发商在操盘项目时，会忧心于项目业态不够丰富、功能不够全面，又或缺乏主题IP而缺乏市场竞争力。在交流过程中，一些开发商的诉求也是简单粗暴：项目一定要引入某某新零售业态、网红店，项目按照某某城市的标杆来打造！

面对这样的诉求，我们都会向对方表达一个观点：我们是否可以将定位聚焦，这个聚集是在功能和业态上的聚焦，不是主题定位。

比如说，我们到了一个新城市，势必会听到这样的推荐：你到**城市啊？那你一定要去那里的**街！买旅游民俗一定要去**地方，拍照的话一定要去**那个打卡地！这就是精准聚焦的成果呈现。

项目在定位过程中，需要精准认识到项目自身的客群，客群的定位也要以项目周边几公里的客群为主导，而不是想要对客群进行全覆盖，毕竟对于大多数街区商业，本质是满足周边商住客群的消费。

对于定位的取舍，可能会让开发商阶段性的损失租金，但是为项目保持长久的人气商气是有很大作用的，这个“损失”，一定会在后期为项目换来更多的价值。

成都幸福满庭耍街效果图

目前，我们常见的社区商业的项目定位“邻里中央”、“社区天地”，看似聚焦的词汇背后，是“餐饮、休闲、教育、娱乐、配套”等的不同的排列组合，项目打造乏善可陈，没有核心灵魂，只是众多业态的堆积。

通过嘉宝商业多年的服务经验总结：功能聚焦，让业态精而更精，才能持续性的满足定向消费者的需求，一个原本普通的项目才有可能成为持续旺场的地标项目。

就拿嘉宝商业在管项目——耍都·春江花月来讲，项目根据周边的旅游属性，定位为三国文化风情主题街区，以特色餐饮作为业态的主体定位，根据一定的数据配比，达到项目业态的综合平衡。

耍都·春江花月实拍图

靠着运营团队的坚守和聚焦，不断进行经营调整以满足项目本身的定位属性，扶持老商家，引入契合的新商家，使项目十年如一日的保持地标属性。并且集合了具有成都代表性的餐饮品牌，譬如锦城印象、锦河别院、铜锅居等一批知名的餐饮品牌，这些都是耍都项目超过十年的老字号商家，也有落叫、嘎嘎鸭脑壳、瓦烧这些新锐品牌。

之所以这些新老商家愿意和项目共同成长，正是定位聚焦带来的长期价值，项目因此才会经久不衰

要注意的是，项目的定位取舍是有侧重点的，根据不同的客群来做定位聚焦，才能合理分配业态的比例，最终形成自身的主题定位。特色餐饮主题街区是如此，聚焦其他的譬如亲子教育、休闲娱乐主题街区也是同理。

运营做减法

刚刚我们谈了定位的聚焦，接下来我们聊聊在项目运营过程中，我们如何在定位聚焦的基础上，为项目做适当的减法。

街区项目的打造其实本质上做生活场景的延伸，为受众打造一种场景感。在这种“场景感”的打造中，运营是需要做减法的。

街区商业的主题打造，不是各种场景的组合和元素的杂乱拼接，而是围绕主题定位，有关联性的相互串联情景元素，这样才能增强受众的代入感，给消费者舒适的空间体验，自然而然，也就自动延长了消费者的停留时间，增加消费概率，从而带动消费力的提升。

首先，在项目前期的规划设计阶段，就应该用化繁为简的功能空间设计理念，杜绝过多的玄关、弯道、暗房等这些后期可能会涉及的盲区，空间上的灵动，能为后期运营创造更多可能。

在公区打造阶段，杜绝把所有IP元素都堆砌在项目上。虽然看起来商业氛围是做足了功课，但是对于消费者而言，可能都是记忆盲点，就像我们拍照，是想拍成游客照还是艺术照，在一定程度上，取决于你所在的环境，商业空间亦是如此。

在招商阶段的减法是最难的，因为直接涉及到项目的经济指标，运营商不仅需要快速填满项目，还要平衡入驻商家的持续经营，过程中经常会有这样的情况：为了某个高契合度的入驻品牌要减掉若干个其他品牌，为了商家的持续经营我们提前减少商家常规需求面积等等，这个放弃看起来可惜，但一定是为了后续在运营过程中可以灵活的管理。

那么，我们在项目运营阶段减法理论，就显得尤为明显和简单：围绕项目核心客群服务，减掉那些花大力气去讨好并不属于你项目的客群。

有人会问，那针对核心客群的服务呢？难道也是减法吗？这个回答是否定的，我们要加上一句描述：我们要减掉华而不实的服务项目，而不断深化他们的需求，这项是永远需要提升，不间断的精简优化。

其实提到对商业项目的运营服务的持续提升，这个时候必须强调一个词“回归”，这个可以理解为让服务回归本心，商业回归本质。

无论商业在当下时代如何迭代出新，好的街区商业都是基于多方的共鸣：消费者认同、城市需要、开发商满足、商家发展壮大、业主增值。这种共鸣，需要操盘者的专业能力来完成项目定位的取舍，运营的加减法。

最后，我想表达这样的一个观点：商业能够长久持续的活下来，是因为它达到了一种平衡，是让所有参与者的初心得到满足的一种平衡。

如何平衡？

①对于开发商/业主方而言，希望通过合理的开发、运营、管理达到资产的保值与增值，并实现自己的商业情怀。

②商家实现了创业的成功和品牌的发展壮大。

③消费者买到了性价比高、体验感舒适的商品和服务。