转型屡遇挫增收不增利 千亿之后远洋集团何去何从？

继2018年利润下降后，远洋集团2019年上半年利润再度缩水。其中，主要收入来源物业开发和物业投资业务均出现下滑，公司净负债率更攀至新高

《投资时报》研究员 王宏

无论是造车还是造机器人，无论是加码商业地产还是长租公寓，那些TOP30内的房地产商们都在积极地培育下一个利润增长点。有人在转型大潮中确立了自己的一席之地，但也有人仍在不断试错。

2018年，对于远洋集团（3377.HK）来说是值得记录的一年，一方面，其实现年度销售额1095.1亿元，同比上涨55.2%，成功晋升千亿房企行列。但另一方面，总营收却同比下降9.61%，净利润同比下降30.14%，扣非后的归母净利润更是同比下降62.87%。

进入2019年上半年，远洋集团收入增速虽然回正，但整体仍呈现增收不增利的状态。2019年上半年内该集团实现营业收入164.74亿元，同比增长7.14%。

值得注意的是，作为房地产企业最赚钱的业务，远洋集团的物业开发收入在2019年上半年同比下降2%。而作为集团三年前培育的转型业务之一的物业投资收入，在上半年更是同比下降44%。

最终远洋集团在2019年上半年内实现净利润25.33亿元，同比减少6.86%；归母净利润则实现18.75亿元，同比下降19.64%。

掉队的压力一直存在。虽然2018年销售额跨过千亿大关，但远洋集团销售额排名却在近两年内从全国前20滑落至前30内。2019年上半年，远洋集团销售额达到600.8亿元，较年初定下的1400亿元的销售目标仅完成了42.91%。

中金公司认为，远洋集团上半年末预收账款（290亿元）无法覆盖预期的下半年收入（332亿元），因此下半年盈利增长仍面临较大的不确定性。

远洋集团今年以来股价走势（单位：港元/股）

数据来源：Wind

物业开发收入下降

物业开发收入是远洋集团的主要收入来源，可以为集团贡献七成以上的营收。半年报显示，远洋集团物业开发收入为127.44亿元，较上年同期下降2%。

《投资时报》研究员注意到，远洋集团物业开发销售均价大幅下滑。2019年上半年，该集团平均入账销售均价为1.26万元/平方米，较2018年末的1.71万元/平方米下降26.32%。远洋集团表示入账销售价格较低主要受回迁房项目集中交付影响。

事实上，这并不是远洋集团物业开发收入首次出现下滑。2018年内，远洋集团物业开发收入为355亿元，同比下降14.64%。

远洋集团的盈利能力一直逊于同行。Wind数据显示，2019年上半年其销售毛利率为20.39%，较行业平均水平低出13个百分点，也不及佳兆业集团（1638.HK）的33.36%和禹洲地产（1628.HK）26.99%的水平。

更值得注意的是土地储备的萎缩。截至6月30日，远洋集团土地储备较2018年年末下降3%至3925万平方米。在上半年内，远洋集团只新获取6宗土地和1个成熟项目。总楼面面积及集团应占权益面积分别为102.6万平方米和58.1万平方米。

转型屡遇挫折

2015年，远洋对内部传统业务进行归类梳理，提出了五元业务的发展，包括住宅开发、不动产开发投资、客户服务业、产品营造，还有房地产融合等。2016年，曾经的“远洋地产”正式改名为“远洋集团”，确立了转型的方向。

虽然在转型方面早有考虑，但远洋集团很多业务都在尝试后出现“回撤”，比如集团旗下的投资物业和长租公寓业务。

持有型物业因能产生良好的现金流，在融资环境趋紧的今天备受房地产企业青睐。很多企业都开始加码投资物业项目，但远洋集团旗下的投资物业却出现萎缩。

2019年上半年，远洋集团来自物业投资的收入为5.42亿元，较去年同期大幅下降44%。远洋集团表示，营业额减少主要由于集团对投资物业进行轻资产化处理。

《投资时报》研究员注意到，近年来远洋集团陆续出售了旗下的投资物业资产。数据显示，截至2018年6月30日，远洋集团持有19个经营中的投资物业，以写字楼为主；到今年6月30日，远洋集团旗下持有的投资物业已减少至16个。

两个月前，远洋集团还被传出将剥离经营多年的长租公寓业务。早在2016年远洋集团就进军长租公寓领域，2017年先后布局北京、深圳、杭州、上海等城市，旗下长租公寓品牌邦舍管理房源一度达到五千家。

虽然远洋集团并未确认该消息，但2018年年报显示，集团旗下邦舍房源数量已减少至3452家。此外，在2018年中报和年报中，长租公寓业务均被作为集团多元化代表被重点提及，但2019年中报中长租公寓业务已经不见踪影。

有长租公寓领域资深从业者曾表示，“长租公寓不是一个挣块钱、挣大钱的行业，行业还在摸索盈利模式”。今年以来，多家企业开始撤出了长租公寓项目，“烧钱”、周转慢成为该业务绕不开的难点。

净负债率不断攀升

在淡化“烧钱”的长租公寓业务背后，远洋集团的债务负担在进一步加重。

截至6月30日，远洋集团负债总额为1905.26亿元，较2018年末新增43.02亿元，较2017年末增加573.6亿元，较2016年末增加885.91亿元。集团权益总额约为650.67亿元，现金资产（包括现金及现金等价物以及受限制银行存款）约为319.23亿元。

负债率方面，截至今年上半年末，远洋集团净负债率为86%，较2018年年末的73%攀升了13个百分点。这已是远洋集团净负债率连续两年攀升。其2018年年末净负债率为73%，较2017年攀升了11个百分点。

截至6月30日，远洋集团1—2年内到期的贷款总额为236.22亿元，较2018年年末增长86.93%。且其1到5年内到期的贷款总额为605.22亿元，总贷款总额比重高达69%，中期内负债压力较大。