房企中报齐聚回款任务严峻 年底郑州市场或现优惠房源

8月份，各大房企纷纷公布了自家企业的年中业绩报告。根据报告显示，多家企业没有完成年初制定的半年度任务，也侧面印证了今年房地产市场转冷的事实。资金回笼、现金流问题将是众多房企下半年的首要任务。

一线房企中报齐聚业绩尚可接受

截至目前，中国房企前五强碧桂园、万科、恒大、保利、融创中国均公布了自家企业的年中业绩。

报告期内，碧桂园公司实现总收入2020.1亿元，净利润230.6亿元，同比增长分别为53.2%和41.3%。2019年上半年碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币2819.5亿元，继续保持行业领先地位。

根据万科发布的2019年中报显示，上半年公司房地产销售金额3340亿元，手握货币资金1438.7亿元。中报营收和净利润再度创下了上市以来的历史新高，分别达到1393.2亿元和118.4亿元，两者同比增长约三成。从万科的整体财务数据来看，上半年公司实现营业收入1393.2亿元，同比增长31.5%;实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元，同比增长

29.8%。

从中国恒大发布的2019年中报来看，数据还是比较出众的。总资产为人民币20985亿元，营收2269.8亿元，毛利润772.6亿元，核心利润303.5亿元，净利润270.6亿元，净资产3453亿元，现金余额2880亿元。

保利公司2019年上半年实现营业收入711.6亿元，同比增长19.5%，实现归母净利润103.5亿元，同比增长59.1%。公司归母净利润率达到14.2%，为2011年以来的新高。

融创中国公布的2019年中报显示，实现营业收入768.4亿元，同比增长64.9%;归母净利润102.9亿元，同比增长61.7%;核心净利润126.6亿元，同比增长128.4%。

从五家房企发布的年中业绩表可以看出，目前中国前五强房企整体资金状况还是比较良好的。其中，融创中国和保利地产核心净利润都有不小的涨幅。万科业绩增速最低，中报净利润增幅不足三成。恒大从其现金余额来看，依然是地产行业的翘楚。

以“卖”为主现金流成为重中之重

通过对比发现五家房企都提高了对下半年现金流的重视程度。一度疯狂开疆拓土的融创中国，在中报发布会上主席孙宏斌也表示下半年将放缓脚步，除了特别优质地块，基本暂停拿地。这也表明了融创中国下半年将以掌握现金流为主。保利地产则是将重心聚焦在一二线城市，不去触碰三线以下的城市。

恒大全年销售目标为6000亿元，上半年完成了2800亿元的销售目标，接近50%。在业绩会上，恒大地产表示下半年可售货值约8000亿元，对于完成全年销售目标还是非常有信心的。此外，恒大公司表示下半年在拿地策略上会保持低楼面价，不会参与地王竞标。

针对房地产行业的融资渠道不断收紧的状况，房企对现金流的重视度均有所提高，开发商更注重销售以及资金回笼，并在拿地和现金流之间做好平衡。自有资金是企业偿债的基础保障，提高自我造血能力、加快销售回款是其能按时偿还银行债务的关键。

那么，目前郑州市场的情况又是如何呢?

郑州市场现状整体稳定小幅波动

全国前五强房企在郑州早已布局多年，由于其品牌效应大、开发经验足，在郑州的项目目前去化情况都还不错。此外，郑州市场目前区域之间出现了不同幅度的涨跌情况。

管南片区，是目前郑州市涨幅较为明显的一个区域，区域均价从之前的14000元/平方米涨到了15000元/平方米，其中永威城、富田城九鼎公馆新推出的地块都符合该涨幅。另外，在8月底刚刚开盘的千亩大盘融创城二期，降价促进销售，二期开盘推出了196套，全部去化完毕。其中价格最低的房源可以达到12500元/平方米带精装，这在同区域是较为少见的。

北区目前价格变动不等，融创中永中原大观刚刚开盘推出了141套也全部清盘，均价在17000元/平方米，相比于之前销售均价也有所回调，同时结合前段时间大河宸院的大幅降价，可以看出融创中原公司目前的销售及回款任务是非常严峻的，多数项目都出现了不同程度的下调，以保证年底的回款任务。此外，随着宜家的正式开业，一路之隔的万科民安江山府在8月底开盘时价格有小幅度的上调，均价最高能到22500元/平方米，87.6%的去化率总的来说也算是一个不错的成绩，在一定程度上保证了郑州万科的三季度业绩。

东部片区目前来说，住房均价依旧坚挺，老东区目前来说均价已经达到25000元/平方米，且没有更多新增的土地供应。东区外溢的白沙绿博片区目前价格也没有下调的趋势，象湖附近的房价甚至有所上调，且多以洋房等改善型房源为主，价格较高，并不适合首次置业的刚需群体。

西区由于郑州版“鸟巢”的建成落地，部分项目出现了价格方面的上调，均价已经来到了15000元/平方米。不过值得一提的是，汇泉西悦城项目在8月底出现了部分11500元/平方米的房源，也是逆趋势出现降价销售的情况。

房企现金压力加大年底或出现优惠房源

就目前大环境来讲，郑州乃至全国的房地产开发商都处于一个现金为王的阶段，充足的现金流才能保证其顺利度过当前的高压环境。

随着政策强调“房住不炒”，融资持续收紧，房地产市场的行情正在转冷，这也体现在房企的2019年中报上。尽管从营业收入这一数字看，房地产企业，特别是头部房企依然保持增长，但销售额增速却都呈现出下降态势。而中小房企往往净利润同比明显下滑，净负债率比去年底明显上升，到位资金增速放缓，经营现金流吃紧。

对于多家房企中报出现的加速回款任务，城市经营实战专家、王牌智库首席专家董事长上官同君表示，当下国内“房住不炒”的主旋律不会变，房地产调控的主旋律不会变，房企“银根”难松。房企深知“现金为王”的重要性，第四季度面临资金链压力的众多房企将会穷尽各种手段来快速回款，全国一样。

河南财经政法大学城市发展研究中心主任刘社认为，在中央“730”会议上已经明确定调不将房地产作为短期刺激经济的手段，加之金融政策的收紧，房地产开发商在政策、金融方面都面临困境，只得加速回款、降价销售来完成全年目标，偿还年底的银行债务。

对于郑州市场第四季度的走向，上官同君认为，郑州房地产市场第四季度会首先趋向于“稳”，稳字当头，中高端价位的新房上市房企会降低价格心理预期，盲目定价会有所扼制，促销力度会加大，上官同君建议：“当下在郑州买房，二手房里好淘金，三环以内的二手房市场有价无市，是进入的好时机，加上四季度房企急于现金回款，房价定价会更加理性，促销活动更加多样化，也是选择新房购买的好机会。”

刘社则表示，此次中央定调，从前开发商认为的三年一个调控期目前看来已经不复存在。对于购房者来说，由于开发商要弥补之前没有完成的全年目标，四季度将是全年购房的一个不错的时机。（大河报记者吴俊池实习生李斯琦）