楼市“金蝉脱壳”！20城房租降价，40亿平米的房子“脱胎换骨”

最近几个月，楼市有个关键词：调控。

不管所谓的楼市“小阳春”、“由春入夏”势头多么强劲，不管房企争当“地王”的决心有多么雄厚，都在调控面前败下阵来。

来自中原地产研究中心的统计数据显示，2019年1-8月，全国房地产调控政策高达367次。

相比2018年1-8月份的315次，这个数字上涨了17%。累计次数刷新了房地产调控记录。仅仅8月份的房地产调控政策，就多达60次。1月到7月的调控次数分别为68次、21次、15次，60次、41次、46次和56次。

姑且不论这300多次调控都涵盖哪方面的内容，单从发布频率的密集程度，就足以看出房地产在下决心跟过去“告别”。

仿佛是寒蝉在蜕变时，本体脱离皮壳而走，只留下蝉蜕还挂在枝头，今年的楼市，在一个又一个措施下，终于“金蝉脱壳”，改头换面。

最近，又有两个消息出现。

第一，20个城市房租继续降价。

据中新经纬9月3日报道，诸葛找房数据研究中心近日发布20城8月份租金均价报告。8月，全国大中城市租金均价为43.92元/平方米/月，环比下跌0.61%；

租金下跌城市多达16城，租赁市场热度减退。报告称，从涨跌城市数量来看，全国大中租赁城市中，租金均价上涨城市4个，数量较上月减少5城，平均涨幅0.17%，涨幅再度收窄；下跌城市数16个，平均跌幅0.89%，跌幅略微扩大。

请注意这份报告的统计口径，20个大中城市中，虽然有4个城市环比微涨，但在多达16个降价城市的“拖累下”，20城均价下降之势正在延续。

有人会说：租金降，又是房价在降，更何况，近两个月适逢暑假，既不是毕业季，也不是开学季，租金下降很正常。

但是，作为最灵敏的楼市“风向标”，房租的变化，往往会对下半年楼市形成指向作用，如果绝大部分城市在过去几个月当中出现了连续性的租金下滑，只能说明真正的刚需族：房客们，正在从大城市离开。

第二，40亿平米的房子“脱胎换骨”。

据每日经济新闻近日报道，老旧小区改造正在全国推进。初步统计，全国目前共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，可谓量大面广。

旧改其实是前几个月的关键词，但是，到了九月份，依然频频出现在楼市头条中，说明后续的推动力很强，也意味着进展速度会超出我们的预期。

40亿平米的旧房，一旦纳入改造范围，产生的效果不可小视。

中信证券明明债券研究团队的报告指出，初步估算，我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，若改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元，高于“棚改”减半导致的资金缺口。

近日，2019（第十四届）城市发展与规划大会上，住房和城乡建设部原副部长、中国城市科学研究会理事长仇保兴发表演讲指出，一些老旧小区只需加盖“博士帽”，就可以实现既有隔热层又能发电的效果，若是以一个40万人口城市十分之一的建筑量估算，不仅可以产生10兆瓦的电量，小区居民还可以因此获得10%的利润，且不需要巨大投资也可以兼顾外表的美观。

20个城市房租降价、40亿平米的房子纳入“旧改”，说明了什么问题？

笔者认为，这是楼市进行“新旧引擎”转换的表现，也是“金蝉脱壳”之后，房地产市场回归理性的驱动力量。

“旧引擎”是什么？是靠棚改拉动三四线楼市的估值，以便消化堆积如山的库存，是靠租金不断上涨，提高大城市单位面积的稀缺度，以便凝聚更高端的人口和资源。

然而，棚改货币化推动的力度过猛，必然会造成购房者的能力透支，短期很难再继续刺激楼市扩张，此时依靠“旧改”，既能带动其他行业保持高增速，又能避免大拆大建，可谓是一举两得。

房租下降也是一样的道理，一两个人的选择，对房租的影响可以忽略不计，千万个年轻人、小业主、生意人、农民工、毕业生，他们的意愿汇聚在一起，才能主导房地产市场的风向。

针对这种形势，有专家用“四个词”来概括，非常贴切。

9月2-3日，第十一届中国房地产科学发展论坛在上海举行，活动主题为“数字化与未来居住”。

中国房地产业协会会长冯俊表示，目前房地产的问题，可以用十六个字来概括：成绩斐然，饱受诟病，风险渐显，亟需转型。

这四个词，恰好可以为目前的楼市加上一笔完美的“注脚”。

我们的人均居住面积已经达到了39平米，居民杠杆率已经逼近60%，城镇化率也已经快达到65%以上的“天花板”，千亿房企们高周转的速度也已经达到了巅峰，每一个在楼市中打拼的个体，都应该冷静下来想一想，让脚步慢下来，让眼光放长远，房地产才能走的更平稳。