震惊!!时代中国(01233.HK)被传强制全员卖房,房企活下去究竟有多难?

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  震惊!!时代中国恐全员被裁,原因竟是……

  这可不是UC标题党,而是确实是煞有其事。

  今日,据自媒体地产plus爆料,时代中国(01233.HK)强制要求公司全员卖房。卖不出房者,即可享受公司提供的无限期无薪假期。据披露,该卖房任务因应岗位亦设不同KPI:经理及总监要求每人两套;总监以上每人四套;副总裁每人6套……

  而考核的截至其期限是明年的1月15号。

  

  (图片来源:网络)

  但该爆料截至最新已被时代中国否认。公司表示,网传消息其实是房地产行业当前通行已久的全民营销策略,公司亦并未下达硬性指标。

  通常谣言破碎后,看热闹者吃完瓜就可以四散而去,但这个“通行已久”的“全民营销策略”,似乎值得吃瓜者再深思一番……

  时代中国到底有多缺钱?

  据公开资料显示,时代中国成立于1999年。公司主要分为物业开发分部、城市更新业务、物业租赁分部及物业管理分部四大分部经营业务,其业务范围包括住宅开发,产业、商业开发运营,以及城市更新、金融、长租公寓等。

  根据最新披露中期业绩报告,公司在上半年四大业务中,来自物业开发的收入为147.6亿元,占总收入的92.6%,比例较去年年末的89.54%有所提升。

  

  (图片来源:同花顺)

  既然公司的主营业务是物业开发,那么可顺而想象,公司在现时一定亦会面临一定资金压力。

  从资产负债率来看,公司资产负债率从2017年一直呈上升趋势。截至今年年中,该比率为76.37%,处于较高水平。另外,流动负债占总负债比例亦从去年年末的56.42%增至61.52%。资产负债率和流动负债占总负债比例增加说明公司短期还债压力可能在加重。

  

  而从公司中期披露情况看,亦符合此推测。截至六月末,公司有现金及银行结余为257.8亿元,同比减少6%;而公司流动负债部分计息银行贷款及其他借款则为100.29亿元,同比增长37.1%。从增速上看,公司短期负债部分显然要快于现金及银行结余,这对公司偿还债亦自然会造成一定压力。

  

  (图片来源:时代中国中报)

  另外,公司在经营活动及投资活动方面已连续四年产生资金净流出。在现金持续净流出的情况下,公司要还债除了动用手头上的现金之外,另外一个方法便是通过融资渠道筹资。

  

  据统计,进入2019年来,时代地产已进行了5笔融资。该融资数量超过去年全年,融资方法包括公司债和美元票据等,票面年利率在6.3至7.7%之间。

  但显然,以债还债并不是一个好的方法。

  另一方面,就销售而言,公司上半年已完成合同销售额312.3亿元,同比增长20.1%,完成年度目标750亿元的42%。

  而在去年同期,公司完成的合同销售额同比增速为53%。而据克而瑞数据统计显示,今年上半年TOP100房企平均完成率为46.2%。

  这说明了两方面的问题:

  1.时代中国房子没那么好卖了;

  2.时代中国房子销售情况甚至不达行业平均水平。

  在行业融资收紧的情况下,房子卖得不好,说明资金回流慢,这也变相加重了时代中国的资金压力。

  因此,时代中国的全员销售策略也就合乎常理了——中国城市房地产研究院院长谢逸枫甚至称,如果时代中国不采取非常手段,完成年度目标将“存在不少困难”。

  中国房企有多难?

  但要值得留意的是,全员销售目前已经成为了行内的共识。也就是说,时代中国遇到的问题在全行业内都适用。

  据克而瑞研究中心数据,今年8月,中国百强房企的权益销售金额同比增长2%,环比7月份微降1.7%,略低于1-7月均值。前八个月,按可比口径统计,TOP 100规模房企的累计业绩同比增速在4%左右。

  卖房难的问题,对房企而言,是普遍存在的。

  而资金紧张的问题,也是行业普遍存在的。

  统计近几年A股市场房地产行业整体便可发现,行业资产负债率已经到80.4%的高水平,而流动负债比例在不断上升的同时,流动比率却在下降。对于房地产行业而言,高杠杆、高负债、资金回流速度慢已经成为一个内部共通的难题。

  因此,时代中国被传全员卖房未尝不是行业心酸的缩影。

  

  谢逸枫认为,在调控严厉、融资收紧情况下,房企内部实施全民营销,已经成为行业的潜规则。由于楼市调控暂未有放松迹象,近来房企销售压力普遍较大,因此动员部分及至全体员工卖房的行为在一些房企中的确亦是存在的。

  时代中国有关人士亦表示,公司只是号召发动员工积极宣传、推荐公司的产品、项目信息,之所以出现硬性卖房,是被媒体错误解读罢了。

  但从上半年的种种迹象来看,即使时代中国的硬性卖房是被误读,但房地产行业的难无论如何也已经跃然纸上了。

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