“不惑之年”遭遇发展难题,招商蛇口收入利润全面下滑

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  作者:李霞

  

  从2015年12月完成“史无前例”的重组上市之后,招商蛇口的业绩表现一直起伏不定。

  8月26日,“不惑之年”的招商局蛇口工业区控股股份有限公司(以下简称“招商蛇口”,001979.SZ)发布了2019年上半年业绩报告。

  中期财务报告显示,招商蛇口核心的财务数据同比均是下滑,2019年1-6月,招商蛇口实现营业收入166.87亿元,同比下降20.49%;归母净利润48.98亿元,同比下降31.17%;基本每股收益0.60元/股,同比下降31.82%。

  公司对业绩下滑的解释主要系报告期房地产主营业务结转面积及结转单价同比减少,但作为龙头房企,这样的业绩表现未免有点差强人意。

  在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《2019中国绿色地产指数TOP30报告》中,招商蛇口以13.80绿色指数得分,位列榜单第10位。

  拿地放缓,土地储备倍数连续下降

  

  2019年上半年,招商蛇口实现签约销售金额为1011.92亿元,同比增长34.75%,实现全年2000亿元销售目标50.6%的完成率;实现签约销售面积515.23万平方米,同比增长43.77%,签约销售均价19640元/平方米。

  从土地储备看,招商蛇口以“一城一策”为方针。报告期内,招商蛇口通过招拍挂新增项目29个,扩充项目规划资源计容建筑面积383.31万平方米,同比减少48.98%,其中权益建筑面积为211.56万平方米。

  在新增的土地储备中,公司仍专注发力一二线城市,其中一二线城市投资额占比近90%。从拿地力度来看,2019年1-6月招商蛇口拿地总金额总计约358亿元,占销售金额的35.38%,同比下降近45个百分点,与去年相比拿地力度明显放缓。

  2019年上半年,招商蛇口土地储备倍数为12.73,估算成全年数值为6.36,与2018年年末7.47相比,土地储备倍数明显下降,一方面公司上半年拿地放缓,另一方面则是签约销售面积增长四成。

  2016年至2017年,招商蛇口土储倍数保持在9.4上下,公司签约销售面积和土储基本保持相对稳定的增速。2018年公司的土储倍数降至7.47,2019年上半年再降至6.36(估算),明显看出公司经营策略上的变化。

  运营能力和盈利能力双双下降

  

  从存货方面来看,近五年招商蛇口存货持续上涨。2018年招商蛇口存货首次冲破2000亿元关口达到2108亿元,同比增长了25.76%;2019年上半年仍保持较高的增速,报告期内招商蛇口的存货达2534亿元,较2018年增长20.21%。

  与此同时,招商蛇口近几年的预收账款除2017年有所下降之外,均呈上升趋势,2019年上半年预收账款达895.8亿元,较2018年末的604.6亿元增加了48.16%。

  反映企业去化情况的指标“存货/平均预收账款”,招商蛇口近五年该指标在2016年达到最小值2.38,2018年升至最大值3.89,较2017年的3.34同比上涨了16.52%,而2019年上半年降为3.38,较2018年末下降13.11%,高于标准排名统计的100家上市房企中位数2.99,显示公司有较大的去化压力。

  考查公司营运能力的另一指标——-预收账款周转率,用来衡量预收账款结转收入的速度。公司预收账款周转速度从2015年后开始持续上升,2018年达到近五年最大值1.63,较2017年的1.51同比增长7.70%,2019年上半年该指标却急速下降至0.22,远低于行业平均水平,显示公司预收账款结转速度较慢。

  预收账款周转率急速下降的原因是,报告期内公司实现营业收入166.87亿元,同比下降20.49%。另外,2019年1-6月公司预收账款达895.8亿元,较2018年末增加了48.16%。

  

  中报显示,招商蛇口盈利能力也在减弱,核心的财务数据均有所下滑。2019年上半年,招商蛇口实现营收166.87亿元,同比下降20.49%;归母净利润48.98亿元,同比下降31.17%;基本每股收益0.60元/股,同比下降31.82%。

  对于上半年公司业绩下滑,招商蛇口给出的解释是:报告期内,房地产主营业务结转面积及结转单价同比减少。而2019年招商蛇口房地产项目竣工及结转面积预计保持增长。根据公司生产经营计划,房地产项目竣工以及结转时间主要集中在下半年,上半年结转面积较小,导致结转收入及毛利同比减少,符合经营计划。

  此外,公司2018年一季度向地产基金股权转让上海招商局大厦、上海招商局广场及北京招商局大厦三项资产产生约35亿的投资收益,推升去年同期的利润水平,高基期使得报告期内投资收益同比下降11.38%至44.04亿元。

  毛利率方面,近五年招商蛇口的毛利率呈现先降后升的“V”型走势,2016年降至最小值34.54%后缓慢回升,2018年升至近四年最大值39.49%。2019年上半年公司毛利率为37.88%,较去年末的39.49%下降了1.61个百分点,高于标准排名统计的100家上市房企3/4分位数36.68%,显示公司有较强的盈利能力。

  另外,招商蛇口期间费用率自从2015年以来呈现下降的趋势,2018年略有回升,2019年上半年为11.78%,除了管理费用和销售费用均同比增加外,主要系报告期内公司营收同比下降20.49%所导致。该指标高于100家上市房企中位数。

  不过,作为央企地产公司,招商蛇口的费用水平一直保持行业领先,2014年至2018年公司期间费用率从未超过8%,最低为2017年的4.88%,显示出良好的费用管理水平。

  杠杆水平较低,长期偿债能力较好

  

  截至2019年6月,招商蛇口流动负债2306亿元,非流动负债837.4亿元,合计负债总额3144亿元。随着规模的扩张,招商蛇口2015年以来扣除预收账款后的资产负债率逐年稳步上升。

  2018年,招商蛇口扣除预收账款后的资产负债率为70.01%,较2017年67.15%上升4.25个百分点,2019年上半年该指标直接骤降至28.04%,扣除预收账款后的资产负债率已降至行业最低水平。

  近五年招商蛇口净负债率较波动较大,最小值2015年为11.85%,最大值2017年58.69%,2018年招商蛇口净负债率为45%。2019年上半年该指标为52.99%,较2018年末上升7.99个百分点,略高于100家上市房企1/4位数47.95%,同样处于行业较低水平。

  值得一提的是,在融资方面招商蛇口继续保持AAA的主体信用等级和债项信用等级。上半年公司发行了两期共计50亿元的超短期融资券,期限分别为120天和90天,票面利率分别为2.98%和2.8%,为同期房地产企业市场发行超短融最优利率。招商蛇口上半年综合融资成本仅为4.91%,较上年末 4.85%小幅上升0.06个百分点,维持行业低位。

  

  短期偿债方面,招商蛇口调整后的速动比率2019年上半年为0.83,与2018年持平,但连续两期都不及行业标准值“1”。2019年上半年公司调整后的现金比率为0.34,较2018年末的0.4相比小幅下降。虽然,招商蛇口该项指标依然位于行业中等水平,但从数据显示结果看,2019年上半年公司现金比率是近五年最低值。长述两项指标也显示出招商蛇口短期偿债能力并不健康。

  反映长期偿债能力的指标“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”则处于比较稳定状态,近几年围绕0.79-0.83之间上下波动。2019年上半年,招商蛇口该项指标数值为0.74,较2018年0.82下降9.76%,略高于100家上市房企中位数,公司长期偿债能力相对较好。

  

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