目前三四线还能买房吗？楼市迎来“新变化”，王健林预言或成真？

进入2019年以来，三四线城市的房价走向就一直备受关注，特别是媒体曝出鹤岗、玉门、乳山等城市出现了“白菜价”般的住房以后，人们对于是否在三四五线城市购房就变得更加谨慎了。不过，根据诸葛找房最新发布的全国100个重点城市二手住宅价格统计数据显示，8月份二手住宅均价为15052元/平方米，环比上涨了0.11%。如果分城市来看，一、二线城市持续下跌，分别下跌0.96%、0.20%，而三四线则环比上涨了0.64%。那么，面对这种“一边跌了，一边又涨了”的情况，购房者应该如何正确看待呢？

过去这两三年，对于一二线城市和三四线城市的房价，人们几乎形成了固定的印象：纵然一二线城市的房价面临严厉调整，但大家依然看好未来走向；反观三四五线城市，虽然房价经历了明显上涨，而且目前仍有不少三四线城市领涨全国房价涨幅，但看空的声音依然远远多于看涨声音。其实，这个不难理解，一二线城市的房价基数本身就比较高，而且支撑房价上涨的基本面比较坚挺，所以看涨也是情理之中，但与一二线相比，三四线城市并不具备这些条件，而且受政策影响比较大。那么，现阶段三四线城市还值得买房吗？

“春江水暖鸭先知”，龙头房企密集调整三四线楼市布局，“新变化”预示三四线或继续面临调整

随着调控步步收紧，对于未来楼市可能发生的变化，开发商的感受无疑是最直接的。刚刚过去的8月份，各家房企密集发布了2019年中期业绩报告。根据报告显示，房企纷纷调整了开发战略，普遍把拿地重心再次放在了一二线城市。具体来看，2019年上半年，万科、融创在一二线城市拿地占比分别占据88.4%、83%，中海、旭辉、龙湖等在一二线城市拿地占比均超过90%。此外，对于2019年下半年的拿地计划，万科首席运营官张旭直言，我们已经把拿地的重心集中在了长三角、珠三角这些区域，三四五线城市不会去进。

其实，针对三四线楼市走向，这两年不断变卖房产转型的王健林早就先行一步。一年前，在接受采访时，他表示，房地产的风险主要集中在属于人口流出区的三四五线城市，即使房价还会上涨，空间也比较小。反之，从风险管理的角度看，一二线城市的房地产则相对安全。无独有偶。中国人民银行调查统计司原司长盛松成表示，最近这两三年时间，随着资金和房企向三四线城市流动，推高了三四线城市的房价，上涨速度甚至超过一二线城市，而三四线城市又普遍面临人口流出的问题，所以未来房地产风险可能在三四线城市。

不过，尽管看空三四线房价的声音较多，但无法否认个别三四线城市的房价仍处在上涨中，临沂、洛阳就因此备受关注。以临沂为例，过去十年，房价上涨了10倍，目前热点片区每平方米逼近15000元，房价上涨幅度却居全国前列，着实让购房者有些雾里看花。那么，应如何看待这种情况呢？笔者认为，受棚改货币化安置的影响，再叠加这类城市往往都是人口大市，临沂更是山东第一，所以无论是潜在住房需求还是炒房需求都比较大，所以市场对于房价走向持续看好，这是目前一些三四线城市的共性。

但是，房价不可能无限上涨，三四线城市尤其如此，一旦过了头，不可避免的会积聚风险。以临沂为例，假设购买一套100平方米的住宅，按照10000元的房价水平计算，共需要100万元，而目前人均月薪约5000元，所以房价收入比约为17倍，这远高于5~7倍的合理水平。笔者认为，房价上涨主要受收入水平及人口吸引力制约，所以单从这个角度分析，三四线楼市火热的状况就难以持续。近日，中国社科院发布了《住房市场发展月度分析报告（2019年08月）》，报告指出，随着供给增长和需求增速下降，部分三四线城市房价存在波动风险，调整仍将继续。

“乱花渐欲迷人眼”，目前三四线城市还可以买房吗？购房者不妨先关注以下2点

总而言之，三四线房地产市场有其特殊性，无论上涨还是下跌，受外部因素的影响较明显。前两年，随着投机炒房需求不断涌入，再叠加棚改货币化安置的影响，三四线透支了未来的房价。但是，随着调控政策延伸到三四线城市，特别是棚改货币化政策逐渐淡出，绝大多数三四线房地产有了明显降温，面对住房库存再度上升，融资渠道本就收紧的房企，不可避免的要面临销售和业绩的双重压力，这些因素作用在一起，将对三四线房价形成向下的冲击。那么，面对这样的态势，目前三四线城市的房子还可以买吗？对于迷茫中的购房者而言，需要重点关注以下2个层面。

1、三四线房地产市场出现分化格局。王健林曾表示，中国的房地产市场是分化的市场，它的情况就像饭店和服装行业一样，不同地区情况不同。笔者认为，不仅一二线城市和三四线城市存在分化，三四线内部也存在分化趋势。今年上半年，国家发改委发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》、《2019年新型城镇化建设重点任务》，明确未来将推动都市圈和城市群的发展，并首次提及了“收缩型城市”的概念。在笔者看来，在全国一两千个三四线城市当中，绝大多数都是偏离中心城市的，如果考虑买房，核心城市群内部的三四线城市还处于相对的价值洼地，可以考虑；未来非城市群内的三四线城市的综合实力明显不足以支撑房价再次上涨，所以大家应该重点关注资金安全性和市场流动性。

2.、城镇化或是三四线楼市最后红利。在短期内来看，调控继续收紧，棚改货币化淡出，三四线楼市整体仍将面临下行调整，但需要明确的是，下行调整并不意味着三四线城市的房价会出现全局性大跌。为什么这么说呢？从长期来看，除了一些人口不断流出、资源枯竭型城市，不少三四线房地产市场还有最后一波城镇化红利。当前，多数三四线城市正处于城镇化快速发展的阶段，而且国家也正在不断加大对三四线城市基础设施的投资力度，这对于一二线城市人口回流和农民进城购房必然会产生一定的吸引力，所以这类城市的住房需求空间依然存在。因此，对于发展潜力较大的三四线城市而言，未来房价下跌空间较小，平稳调整仍是主要态势。