万达商管披露转型成绩单，地产谋求上市

记者 | 吴波

王健林的万达商业在一分为二成为万达商管、万达地产后，这两个带着强关联属性的平台，走上了各自不同的发展路径。

如今万达地产依旧在地产行业跑马圈地，万达商管则变得越来越轻，更像一家“物业管理公司”。随着地产业务逐步剥离，万达商管的营收也主要来自商务服务。

万达商管日前对外公告了一份《债券半年度报告》。在这份报告中，万达商管也向外披露了今年上半年的财务状况。

根据报告，2019年上半年，万达商管总资产为6045亿元，相较2018年末下降3.16%；总负债为3364.57亿元，相较2018年末下降6.43%，资产负债率为55.65%，相较2018年末下降3.37个百分点。

在万达商管依旧持有约6000亿的巨量资产背景下，今年上半年的营收却下滑明显。

报告显示，今年上半年万达商管总收入为330亿元，同比下降超过三成，具体数字为36.19%。

其中主营业务收入328.4亿元，占比99.38%，毛利率高达57.75%；其他业务收入2亿元，毛利率为49.68%。

根据具体业务细分来看，投资物业租赁营业收入为171.8亿元，同比增长20.09%，毛利率77.41%；酒店运营营业收入7.29亿元，同比增长10.59%；物业销售营收134.4亿元，同比下降61.81%，毛利率37.81%，同比也下降了10.28个百分点。

万达商管这几年的营业收入、利润总额、现金流也是值得观察的数据。

根据报告，2016-2018年以及 2019年上半年，万达商管合并口径营业收入分别为 1298.55 亿元、1355.67 亿元、1065.49 亿元和330.48亿元；归属于母公司所有者的净利润分别为303.36亿元、200.10亿元、294.94亿元和94.85亿元；经营活动产生的现金流净额分别为379.76亿元、255.84亿元 、293.00亿元和 24.23亿元。

受总营业收入下降影响，万达商管今年上半年的利润总额同比也下降38.71%，净利润下降了36.8%，扣除非经常性损益后净利润同比下降52.49%。

营收、利润双下降的原因，万达商管在报告中解释称：“主要是由于销售物业收入下降所致。”

2018年1月，腾讯、苏宁、京东、融创四家股东以340亿元，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。

经此一役后，万达商业暂时解决无法如期上市难题。万达商业更名为万达商管集团，万达商业的上市计划，也交付给万达商管。

同时万达商业拆分成商管、地产两个子集团。万达商管必须在1至2年内消化房地产业务，万达商管今后不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。

王健林在今年年初的万达集团2018年工作总结会上也强调，“万达商业今年内要剥离所有房地产业务，一平方米房地产开发也不能有，成为彻底的商业管理运营企业。这是协议约定，今年必须完全剥离。”

万达商管也于此次报告中再次强调，“不再从事新的房地产开发和销售业务（自持商业物业开发除外），仅消化存量项目”。

2019年是最后一年过渡期，今年过后，万达商管将仅从事商业物业投资及运营管理业务，所在行业也将相应转变为商务服务业。但在没有完全剥离地产开发业务之前，万达商管仍然属于房地产行业，这不利于其A股上市。

同时万达集团今年在甘肃、陕西、沈阳、四川、广东等地落地的地产、商业、文化等综合投资，万达商管将承担重任，同时这个平台也依旧在持续获取万达广场项目。

万达商管未来的计划是，持续提高开业轻资产项目的数量和占比，预计每年开业50个广场。

今年以后，新开业万达广场预计70%左右为轻资产；同时，与腾讯共同注资成立的丙晟科技，将成为其探索线上线下结合的消费模式的主要载体。

2019年以来，万达重新回归各个业务条线，其重新布局的一系列文旅重资产项目，成为外界关注焦点。因此万达本身的资金状况又重新受到各方关注。

为证明其融资状况，万达商管在报告中还提及，截至2019年6月30日，公司共获得主要合作银行的授信额度3729亿元，其中已使用授信987亿元，未使用授信2742亿元。

近年来，万达整体的有息负债呈下降趋势，但是整体规模仍相对较大。以万达商管为例，截至2019年6月30日，公司有息负债规模为1922.67亿元，其中短期借款10.65亿元、一年内到期的非流动负债（有息部分）350.98亿元、长期借款906.28亿元、应付债券654.77亿元 。

相比2018年末，万达商管一年内到期的非流动负债仍然呈现大幅增长，涨幅为67.22%，长期借款则变化不大，小幅上升3.74%。

在万达商业一分为二后，万达商管目前A股IPO暂无新进展，而由此延伸而出的万达地产，则在登陆资本市场层面展现出更多意愿。

8月30日，万达地产的股东之一万达集团退股，将95%的股份转至深圳迪讯实业有限公司。这个新增的股东是在香港注册成立的万达百货集团有限公司全资持股，万达地产由此成为完全港资企业旗下公司。

往前一个月，万达地产还引入新股东富泰（香港）投资有限公司，持股比例5%。引入富泰（香港）投资有限公司后，万达地产成为中外合资有限公司。

万达地产的股东变更，除公司性质变化外，市场上更多猜测指向万达地产要谋求在港股上市。

万达地产登陆资本市场的传言还不止于此。今年更早之前，外媒消息说，万达集团计划将一项房地产业务在新加坡以房地产信托基金（REITS）的形式上市，估值或超过10亿美元。

在承接更多文旅项目和万达广场的开发任务后，万达地产也必须面对现实问题，如何满足这些大体量项目开发所需的资金需求，显然打通资本市场渠道，将是好的融资路径之一。