泰禾集团“卖子”暂缓危机，未来28个月仍有千亿有息债务待偿

斑马消费 杨柘

“劫后余生”后，泰禾集团正在为子公司的资金着急上火。

9月3日，公司宣布为子公司福州泰禾和福建中维总计15亿元的融资提供担保。截止上半年末，福州泰禾和福建中维，一家处于巨亏状态，一家则净利润大幅下降。

今年上半年，泰禾集团营业收入和净利润均都有所增长，通过加快销售回款，以及一系列股权出售，公司的资金危机暂时得到缓解。

不过，公司的债务状况并不乐观。中报显示，公司一年内到期非流动负债255.19亿元，短期债务75.54亿元，而公司货币资金为153.0亿元。

东方金诚在6月中旬披露一份评级报告显示，2019年至2021年，公司债务偿还将集中到来，合计偿债规模在千亿以上。

“卖子”暂缓危机

经过1年多“去杠杆”后，泰禾集团（000732.SZ）的资金危机暂时得到缓解，2019年上半年，公司偿还债务338亿元，经营性现金流大幅增至202.16亿元。

2019年中报显示，公司营业收入和归母净利润分别为145.06亿元和15.61亿元，分别同比增长14.33%和58.74%。

净利润大幅提升，除了业务本身的增长之外，还得益于公司出售超过10个项目。

今年6月中旬，评级机构东方金诚披露一份对泰禾集团评级报告显示，在对泰禾跟踪期内，公司出售的项目标的交易总对价83.56亿元。

观点地产等媒体报道显示，4个项目对公司利润贡献暂时未产生影响，其他多个项目为公司增加合并报表中归属于上市公司股东的净利润5.24亿元。其中，出售南昌茵梦湖项目4家标的公司各51%股权，就为公司增加公司净利润约4.29亿元。

连续资产出售之后，公司资产负债率降至84.60%，比2018年末下降2.28个百分点。有息负债从2018年末1376.2亿元降至2019年6月末1104亿元。

但泰禾集团的债务状况仍不容乐观。

数据显示，截至2019年6月末，公司货币资金153亿元，短债及一年内到期的流动负债合计330.73亿元，还有较大的缺口。

同时，子公司还在嗷嗷待哺。自7月以来，公司先后对多家全资子公司财务资助或提供担保。

最近的9月3日，公司公告为全资子公司福州泰禾和福建中维提供15亿元的融资连带责任保证担保。

其中，福州泰禾向兴业国际信托借款的不超过7亿元贷款，期限不超过12个月；福建中维通过股权收益权转让及回购的方式向兴业国际信托融资不超过8亿元，期限不超过12个月。

截至6月30日，福州泰禾资产总额622.48亿元，负债607.84亿元，净资产14.63亿元，营业收入为0，净利润-1.58亿元。同期，福建中维资产总额为369.02亿元，净资产为12.39亿元，净利润315万元，同比下降98%以上。

截止公告披露日，公司对外担保余额为830.26亿元，占比公司最近一期经审计归属于母公司所有者权益的449.79%。

未来重压依旧

在上市房企当中，泰禾集团是唯一不在财报中披露销售金额的“另类”。外界对公司的销售情况也是水中望月，各个第三方研究机构披露的数据差距甚大。

今年6月13日，东方金诚发布对的泰禾集团跟踪评级报告，援引了该集团经审计数据：

2016年至2018年，公司实际销售金额分别为212.63亿元、823.73亿元和929.36亿元。

泰禾集团成立20多年，始终没能进入千亿房企行业，原因主要集中在公司选择的“赛道”是做高端豪宅等产品，周转速度处于行业低位。

数据显示，2016年至2018年，公司存货周转次数分别为0.37次、0.15次和0.14次。

乐居财经统计数据显示，2016年至2018年，国内171家典型房企平均存货周转率分别为0.40次、0.36次和0.35次；64家重点房企平均存货周转率分别为0.41次、0.37次和0.36次。

存货规模较大，周转水平不高，最终影响公司流动性。

此前，公司董事长黄其森曾对外表示，今年的管理重心是提升销售回款率。今年上半年销售回款实现325亿元，销售回款率从2018年末的35.3%增至49.6%。

但是，东方金诚认为，公司已售房地产项目回款速度仍处于较低水平，部分项目进度无法达到银行发放购房按揭贷款要求。

这会对公司接踵而来的债务形成较大影响。在2019年至2021年，公司不少债务将达到集中偿付期限，公司存在集中偿付压力。

在不考虑债券提前回售的情况下，2019年4至12月、2020年和2021年，到期偿还的有息债务分别为386.74亿元、392.27亿元和455.01亿元，合计1234.02亿元。

今年上半年，公司未新增一块土地，但在现有项目投入上，公司也存在较大压力。

数据显示，在2018年末，公司拟建项目计划投资总额为563.57亿元，截止当年末，已累计投入101.71亿元，未来将需要投入461.84亿元。