支持“城中村”自建出租屋，允许开发商“先租后售”！南宁出台多项措施发展租赁市场

发展租赁市场，又有地方酝酿新“大招”。

9月3日，南宁市住房和城乡建设局官方微信公众号“南宁住建”发布消息称，《南宁市培育发展住房租赁市场试点工作方案》已经印发。据了解，此次《方案》提出了，制定租赁住房发展规划、加大公共租赁住房供应力度、增加租赁住房用地有效供应、允许商业用房按规定改建为租赁住房、鼓励和规范个人出租闲置房源、探索“城中村”改造产业用地建设租赁住房、发挥国有企业的示范带动作用等多项政策。

其中，如何增加租赁市场供给，被认为是这份方案的核心。南宁市方面不仅提出，支持“城中村”的村民或村集体将依法建设并符合租赁房屋基本要求的住房进行租赁经营；还表示，允许将闲置的宾馆、酒店、写字楼等商业用房改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途完成相关规定程序后调整为居住用地；此外，《方案》还明确指出，保证在新建商品住房项目用地配建公共租赁住房比例不低于总建筑面积的10％。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，此次政策中，有几个相对创新的地方。

首先是强化城中村改造和租赁业务挂钩模式，严跃进指出，南宁此次政策，在全国范围内较早的明确，支持城中村的村民或村集体将依法建设并符合租赁房屋基本要求的住房进行租赁经营，这也体现了后续对于农村土地市场的盘活导向。尤其是考虑到近期土地管理法的推行，预计后续此类省会城市的旧村改造中，会积极和租赁住房进行结合，对于集体建设用地的高效利用是有积极作用的。

其次是从开发商角度首提先租后售的模式，严跃进告诉记者，此次政策明确，连续出租超过10年且终止租赁的，出售时可按照新建商品房办理销售和不动产登记手续，并按出售时税收政策缴纳相关税费。这是南宁的创新政策，也是先租后售模式的导向。实际上此前类似上海临港新片区也有类似规定，但是此前的政策多是以就业者的角度出发的，即允许就业者先租后售，而南宁政策则是从开发商的角度出发，鼓励其先租后售，并给予了优惠政策。

最后，此次政策首提租金收益权质押贷款概念。严跃进指出，此次政策明确，要引导金融机构创新信贷产品，开展住房租金收益权质押贷款等业务。这和传统的租金贷等模式是有本质区别的。租金贷严格来说，是基于租客每个月缴付的租金来进行的贷款，而此类租金收益权质押贷款是基于租赁企业潜在租金收益来进行的质押贷款。两者对比来看，一个是需要利用租客信息的，风险较大，而此类租金收益权质押贷款，本身是一种更成熟的贷款模式。