双千亿探秘:看中国金茂如何做到1+1+1>3?

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  2019年上半年,金茂“双千亿”的骄人成绩引发行业关注。所谓“双千亿”,指的是截至半年业绩报告发布日(8月28日),中国金茂的合同签约金额与回款金额已双双突破一千亿元。前者反映的是企业发展速度,后者则是企业发展效率和质量的反馈。

  

  中国金茂2019年中期业绩会现场

  过去,“金茂速度”一直为业界所津津乐道;但在今年上半年,在房地产增速整体放缓的情况下,金茂不仅没有丢失掉“速度”这张王牌,还进一步兼顾了质量的成色,不得不让业界重新审视金茂自身潜藏的发展力量,这充分展示了金茂穿越地产周期、持续稳健高质增长的地产优等生实力。

  金茂的内生动力何在?“双千亿”映照出了金茂的哪些独特优势?金茂2019中期业绩给出的答案是:金茂得到稳健持续发展的根本原因是,金茂模式不是往外踩节奏,而是向内要动力。持续领先的产品力+独树一帜的城市运营模式+2019年通过混改实现的更有活力的股权结构,成为中国金茂2019持续稳健进阶的三大内生动力,这三大优势共同助力金茂实现了1+1+1>3的运营效果。

  

  中国金茂前八月回款销售均突破千亿

  过硬产品力屡创销售奇迹

  根据财报,中国金茂上半年实现销售金额约785亿元,较2018年同期增长9%,销售面积约358万平方米,若排除2018年上半年大宗写字楼交易的影响,中国金茂合同签约销售净额同比增长约79%,销售面积同比增长114%。

  中国金茂2019年全年销售目标为1500亿元,截止2019年6月30日,目标完成率约为52.3%。全年可售资源约2446亿元,下半年可售货值充裕,预计供货约1660亿,有力支撑完成全年1500亿目标。

  不到8个月时间,中国金茂便实现销售额破千亿,相较于去年近10个月跻身千亿阵营,速度上提升了两个月。在房地产调控持续、整个行业增速放缓的情势下,金茂再次用实力诠释了不受周期影响的“金茂速度”。当然,这也充分说明企业过硬的产品力有足够的力量穿越行业周期。

  一直以来,金茂产品在市场也有着极高口碑,且客户构成常常是以老带新。一位房地产人士向和讯房产表示,你多大程度上能够影响你的客户,决定了你在行业中的地位和话语权。从过往的“金茂热销”现象分析,金茂影响客户的关键要素就是过硬的产品力。

  其实,行业集中度越来越高的今天,中国金茂实现双千亿业绩背后不仅是对所在行业的长期深耕,也是对城市运营商定位及品质的坚持。长久以来,中国金茂旗下的“府、悦、墅”产品系以绿色健康、智慧科技等差异化的产品特点为公司带来了可观的产品溢价和品牌口碑。自2005年以来,“金茂”品牌已连续十六次入围“中国500最具价值品牌”榜。2019年,“金茂”以285.19亿元的品牌价值位居第190位。

  其中,品质优异的高端“府系”项目,已是金茂的重要产品标签。迄今为止,在全国23城落地的42个金茂府口碑和业绩均不俗,成为中国金茂实力持续增长的产品力保障。

  延续此前的火热态势,2019年,“超级金茂府”现象在全国仍然持续发酵。

  北京未来金茂府60天销售金额突破50亿;上海西郊金茂府首开创下2小时220套房源全部售罄的佳绩;成都武侯金茂府首开均价约30000元,成为成都楼市价格标杆;广州天河金茂府、西安长安金茂府、北京亦庄金茂府、宁波海曙金茂府等项目,在全国各个区域的重点城市,都成为了当地楼市的重磅标杆产品。

  金茂府的产品力在大数据的统计中也得到了充分验证:2019年上半年,根据亿翰智库公布的2019年典型房企产品品牌指数TOP50,“中国金茂府”系列产品在第一季度和第二季度的评比中,以综合得分87.98分和87.28分,持续位居行业排行榜NO.1。

  

  中国金茂代表府系项目

  城市运营年的突破

  纵看金茂的发展史,我们发现,这些年金茂一直践行的一件事便是“城市运营”,而经过数年的资源积累和开发经验,金茂在城市运营方面已极具优势。2019年是金茂的城市运营年。从上半年表现看,金茂将城市运营的优势贯彻得淋漓尽致,因为这种模式已进入成熟的复制期。

  2019年上半年,中国金茂新获取项目24个,总土地款341亿元,新增土地储备面积643万平米。

  从上半年新增土地储备的区域分布来看,华南地区、华东地区、华中地区、西部地区和环渤海地区面积占比分别为26%、23%、21%、17%、13%,新增土地储备投资布局区域之间较为均衡。

  其中,2019年上半年实现苏州张家港智慧科技城、青岛即墨国际新城、温州瑞安生态科技城、无锡徐霞客及岳阳市东风湖共5个城市运营项目首批土地获取,大规模补充公司优质土储。受益于城市运营项目大规模落地,土储贡献率达到45%。

  值得注意的是,受惠于城市运营转换的土地储备,金茂的平均拿地成本由2018年末约8124元/平方米降至5300元/平方米。在金茂的计划中,2020年-2022年,城市运营将迎来爆发期,金茂将实现城市运营对于整体投资60%的土地储备贡献。

  东吴证券研报分析,中国金茂赋能城市运营,一方面享受土地增值,另一方面锁定了大量低价土储;公司稳健运营,盈利能力将持续改善。

  而亿翰智库分析,中国金茂布局一批以城为特色的优质城市运营项目,在落地实践中诠释以城聚人、以城促产的“城-产-人”城市运营逻辑。截止2019年6月30日,公司已累计获取或锁定16个城市运营项目,主要分布在长沙、南京、宁波、青岛等10个城市,城市运营商体系及资源优势将进一步巩固。

  中国金茂曾表示:“越是城市运营项目,回款越快,这里面的核心是滚动开发。拿地的同时基本就具备销售能力,而且由于对规划的把控,能更清楚项目的开发节奏。”也就是说,金茂在拿到城市运营项目的时候,就已经锁定了后续的收益,牢牢将主动权握在自己手里。

  具体来说,就是城市运营项目主要是通过一级开发、二级开发到运营的全业务链式的高质量城市运营,促进城市价值增长,带动整体资产性价值的持续提升,同时为金茂提供更多潜在的收益,实现1+1+1>3的收益效果。

  这种盈利模式是一种战略上逻辑的思考,就是通过和利益相关方分享区域价值提升红利。通过一级开发、二级开发到运营的全链条服务,来促进城市价值增长。总体资产增值了以后,也为金茂带来更多收益。

  据了解,2019年下半年金茂在嘉善、武汉、南通、福州等城市均有城市运营项目在推进中。

  

  中国金茂代表城市运营项目

  加速混改 金茂进一步市场化

  金茂一直在追求扎实稳健的增长。2019年中期净负债率下降至67%,杠杆仍处于较低水平。央企和两个险资股东背书使得公司即使在融资严峻的背景下依然能够保持较低的融资成本,上半年公司当期平均借贷成本为4.96%,较2018年年底下降0.15个百分点,与大多数房企相比优势显著。

  此外,金茂信用额度充足,截至6月30日授信余额约690亿,另外在境内银行间市场还有180亿中票额度(含普通中票和永续中票)随时可用,海外债也享受中化集团的发改委年度额度。

  同时,金茂保持稳定派息比例,中期派息每股股息12港仙,派息比例稳定在40%。

  其实,长期稳健的财务状况,也成为中国金茂对抗周期下行风险的重要保障。正因此,金茂成为平安唯一的股权投资央企房地产公司。

  7月26日,中国金茂与中国平安、新华人寿分别订立股份配售协议和签订股份认购协议。由此,金茂股权发生变化,前三位的股东持股比例变为中化香港持股占比35.1%,中国平安持股15.2%,新华人寿持股9.18%。

  业绩会上,金茂高层强调,平安不介入经营管理,扮演财务投资角色。此外,中国金茂管理层表示,随着中国平安成为中国金茂的第二大股东,未来金茂将协同中国平安旗下产业资源及金融实力,拓展更大的合作空间。

  混改的实质,是中国金茂实现了进一步的“市场化”,获得了更有活力的股权结构和更有实力的长期投资方。对于金茂的“市场化”,中国金茂管理层表示,中国金茂将在保持央企属性的前提下,无限接近市场化运营。

  分析人士认为,混改推进后有助于发挥多方股东优势,推动公司未来价值增长。而随着混改进程迈出坚实一步,金茂未来的进一步动作值得期待。一个值得期待的数字是,未来,中国金茂的合同签约金额与回款金额双双突破一千亿元的时间或将加速前进。

  

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