深圳楼市:二手房再破7000套!新房3天4盘破百亿!

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  继7月“淡季不淡”之后,深圳楼市8月继续稳中运行,新房住宅成交3038套,环比下滑16.3%,一者是网签数据滞后性,二者是淡季看房量出现萎缩,三者是7月入市项目零星可数;二手房方面,成交7291套,环比下跌5.3%,淡季中持续高位走量实属难得。

  整体而言,8月楼市在网签层面成交不算差,虽较7月略有下滑,但依旧强于1-3月和6月市场;真实市场层面,特别是“深圳建设社会主义先行示范区”利好消息释放之后,外地客来深抢占公寓,尤为火爆,多盘日销破亿。

  “先行示范区”消息公布次日,个人表示2019年”金九银十“可期,明显会强于去年同期,一来可以参见2月粤港澳大湾区规划公布后,3月立竿见影市场出现火爆,4月持续高位跑量二来是”金九银十“前夜,深圳4盘抢先开盘,去化可观,短短3日破百亿,侧面映衬”金九银十“市场。

  接下来,简单看看8月市场成交数据、后市市场表现以及将要开盘入市项目。

  01

  淡季不淡,8月二手成交再破7000套!

  

  据房BOSS统计,8月新房住宅成交3038套,环比下滑16.3%;二手房成交7291套,环比下滑5.3%。相比7月市场,整体表现略有下滑,但依旧处于平稳态势,明显强于1-3月和6月市场。

  如何正确解读?

  01.网签数据滞后性。当前8月数据大部分来源真实7月数据,并且可以看出7月虽是传统淡季但市场并不淡,特别是二手房市场依旧成交破7000套。

  02.看房量出现萎缩也是事实。从链家数据来看,7月看房量出现较为明显的下滑,由于传统淡季濒临,购房者因气候原因看房积极性不强烈。8月整个上半月实际也相差不大,但下半月出现较为明显反弹。

  

  03.利好释放,市场出现反弹!从深圳中介协会数据来看,8月第三周(8月18日)尾”先行示范区“消息释放,接下来一周出现较为明显反弹,涨幅达到11.6%。

  

  04.外地客来深扫货,公寓市场火爆会持续一段时间,但新房住宅数据无法体现公寓成交量(商业+办公类),即9月网签数据不能真实代表8月市场。

  05.”金九银十“前夜,深圳4盘开盘热销,短短3日破百亿,为”金九“市场打响第一枪。

  02

  731新政半年后,市场反弹回归正常!

  

  据房BOSS制作2016-2019年深圳二手房成交量走势图,可以明显看出深圳近4年楼市行情冷热走向,具体可以简述如下:

  ·2016年3·25政策颁布:”社保1改3,贷清首付至少4成“,楼市开启3年之久的横盘降温模式。诱因在于2015年底到2016年头市场过热,刹不住。

  ·2016年10·4“深八条”颁布,调控加码再补刀:”社保3改5,认房认贷,有贷首付5成“。诱因在于”3·25“政策效果有限,市场高位跑量,频频有回暖迹象。

  ·2017-2018年市场持续一年半左右平稳运行之后,”3.28“三价合一调整,市场适应能力强,不足一个月反弹,基本没多少影响。

  ·2018年7·31限售新政颁布,市场立刻降温至冰点,一二手房全线冷冻,成交惨淡。

  ·2019年3月,历经半年左右,受开春多重利好(粤港大湾区规划落地、利率上浮下调等),市场出现反弹连续半年之久高位跑量,成功回归限售之前市场水平。

  从以上市场行情分析,可以发现以下几点:

  01.当前市场处于深圳楼市正常水准,冷热均衡,侧面来看房价不会大涨,也不会大跌。不过,楼市分化持续,3年不涨的地方依旧不涨,年年小涨领跑的地方继续小涨。

  02.淡季有机会。言外之意,近一年的深圳楼市,真正抄底的时机在去年年底,大概10-12月左右,1月开始挂盘价出现上调苗头,开春2月最为明显。

  03."金九银十“连续两年冲刺失败,2019大概率突围成功。2017-2018年两年”金九银十“实际是失败的,无论新房还是二手房成交均为一般,原因在于前后处于政策打压有效期内:2017年”金九银十“失败是处于2016年10·4“深八条”有效期内;2018年“金九银十”失败是处于2018年7·31限售新政有效期内;2019年“金九银十”大概率成功,一有政策宽松,二有利好刺激,三有需求旺盛。

  04.时间证明:越早上车越好,依旧是对的。2016下半年到2019年当前,楼市横盘期,炒房客开始焦虑,毕竟资金是有成本的,同时各种GPGD、打新、法拍房、小产权、回迁房等渠道开始失效,或者叫做成本升高,单人作战转变多人合伙,或者玩不动退出市场。对于刚需而言,房价不涨,有利慢慢挑,但好产品越销越少。

  05.流传一年多”上调豪宅线“消息基本已经淡忘于市场之外,没有理由再来刺激市场,毕竟当前楼市成交量和行情不算差。

  03

  “金九银十”前夜:4盘,3天,破百亿!

  尽管7-8月新房整体入市项目屈指可数,但临近9月深圳3天连开4盘,销售额破百亿。

  01

  华盛珑悦突击开盘

  成交186套

  

  8月29日夜晚,原定于31日入市的华盛珑悦提前开盘,推出855套住宅,户型建面89-383㎡,均价6.75万/㎡(含装修),单价区间6.1-10万/㎡,总价区间555-3795万/套。据爆料,开盘当天享4个99折优惠,当天售出186套,总货值超过10亿。

  不过,开盘当天华盛珑悦主推C、D座370套,到访客户205批,成交186套,据KFS透露客户转化率超90%。

  02

  正大二期推308套

  劲售约9成

  

  8月30日晚,正大城二期低调开盘。项目二期本次备案307套住宅,户型建面约66-111㎡,均价约5.1万/㎡,单价区间在4.8-5.4万/㎡,总价区间在331-580万/套。

  据悉,当晚无折扣,劲售约9成,总货值超过10亿,其中65/67㎡售罄,72㎡2房、81㎡、88㎡所剩不多,加推部分90-140㎡房源。

  03

  天健天骄售出410套

  去化8成,逾50亿

  

  8月31日下午,景田天健天骄开盘,推出南苑A栋、B栋1单元和B栋2单元,共515套住宅。项目户型建面约92-171㎡2-4房,均价约10.5万/㎡,装修费6000元/平另算,单价区间在8.8-12.7万/㎡,总价区间在821-2146万/套。

  据爆料,现场无折扣,当天开盘售出410套,去化近8成,销售金额逾50亿。

  04

  中洲湾当晚售出800套

  投资客占大部分

  

  8月31日晚,中洲湾项目采用网络选房,选房后进行现场签约。本次备案房源共2158套,主推建面约35-85㎡1-3房,均价8.5万/㎡,总价区间在287-1273万/套。

  据爆料,现场两个98折优惠,还有额外全民砍价活动,5万+点击率1个折扣点,10万+点击率2个点。最终从线上选房情况看,已选房源近800套,总货值超过25亿。

  04

  下半年开盘入市项目一览

  

  

  备注:仅供参考,具体以开发商公布为准。

  今年下半年全市预计还有73个项目等待入市,其中24个项目为纯住宅项目,占比为33%;另有30个项目含住宅产品。

  05

  总结

  整体而言,2019年”金九银十“基本已稳,特别是自”先行示范区“利好消息公布之后,新房公寓类产品成交火爆,二手房部分区域改善物业稍有加速。

  另外,随着时间推移,深圳新盘限价政策正呈现逐步放松态势,不排除未来有新盘开盘价超出意料之外,最明显是今年入市改善类物业均突破10万+,刚需盘也出现一定上浮,比如正大城二期均价5.1万/平,去年一期均价仅有4.6万/平。(点击查看:深圳楼市:限价红利消失!市场价成为主流!)

  因此,当前楼市整体形式处于大好态势,限价放松、”示范区“利好消息、房贷利率温和等综合下,会倒逼刚需做出选择。

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