2019金砖论坛聚焦城市更新 存量地产投资20位大咖这样说

改革开放以后，全国各地用短短几十年的时间，完成了欧美国家近百年的城市化进程，但大规模的城镇化和城市扩张对环境带来了负担，城市对绿色可持续空间的需求日益增加, 老百姓对美好生活环境的需要变得迫切，而城市更新为实现城市环境目标提供了更多可能。

图：2019第八届金砖论坛在上海举行，城市峰会现场

6月19日，国务院常务会议部署推进城镇老旧小区改造，加大金融对旧改的支持。城市的生长开始从“大拆大建”向城市城市更新过度，城市更新如何与时俱进，如何从旧改中挖掘机会，房地产行业里的参与者又该如何面对这一新的挑战？由中国房地产业协会指导，金砖传媒、《中国房地产金融》杂志主办、临港桃浦智创城联合主办、地金网媒体主办、地金科技承办的2019第八届金砖论坛城市更新主题峰会如期而至，众多业界大佬共话城市更新中的趋势与机遇。

城市更新为什么说要与时俱进？

铁狮门中国区首席投资官、高级董事总经理陈志超在“城市更新2.0，从单体改造到区域复兴”的主题演讲中提到，城市更新也需要与时俱进，在他看来，城市更新历经1.0版本、2.0版本和3.0版本的发展过程。待到城市更新3.0版本，要有多元化社会需求推动的可持续、多用途的城市更新。

“如今的城市更新更需要平衡的艺术去看待。”陈志超将其中的平衡总结为四点，需要把握保护与复兴，过去与未来、科技与人文、以及政府和公关和私营利益间的平衡。

图：陈志超 铁狮门中国区首席投资官、高级董事总经理

城市更新既是建筑规划的时代更迭，也是科技人文的发展需求，踏上数字化浪潮的阿里巴巴集团发展至今已有二十年，拥有超强生态功能并且在很多城市都有落地的项目。

图：胡臣杰 阿里巴巴集团副总裁

阿里巴巴集团副总裁胡臣杰分享了“协同重塑价值数据赋能商业地产行业数字化转型实践与思考”的主题演讲时表示，当下进入到“新地产”时代，地产是以客户为中心的“智慧空间”。继汽车、手机之后，建筑也会成为下一个核心触点、数据端口，进而成为智慧空间，所以未来，建筑应该是一个“生命体”。

城市更新中的存量资产如何挖掘价值、焕发二次生命。盛煦地产联合创始人、董事长王谦在“存量地产时代，改造如何重塑资产价值”的主题演讲中表示，中国存量地产和租赁市场都还处于行业发展的起步阶段，但中国存量地产存在很大的发展空间。随着 “消费升级”的不断推进，中国消费者开始要求高品质、多用途的创意空间，而城市更新正是应对这一需求的最好方式。王谦强调，未来盛煦存量地产将会屹立潮头引航存量地产发展。

城市更新下“轻重”资产管理平衡术

（圆桌会议一：“激辩‘轻重’，中国存量资产管理模式探路”，讨论嘉宾：高和资本董事总经理毛跃晖，恺亚资管首席执行官王铮，绿创集团总裁、绿创金融董事长兼总经理倪晓栋，光大安石执行董事刘唯翔万水航，大成律师事务所合伙人、国际金融地产联盟常务理事刘唯翔）

论坛下午的第一个圆桌会议对话围绕“激辩‘轻重’，中国存量资产管理模式探路”展开，由高和资本董事总经理毛跃晖担任本次圆桌讨论的主持人，首先，他抛出了关于轻资产运营与重资产平衡与共赢的话题。

在城市更新中不断尝试与探索的恺亚资管首席执行官王铮提出，城市更新本身还是需要足够的资金。所需要的回报期也很长，仍处于一个摸索的阶段。“所以，我建议做城市更新必须要有强大的资本支持，在运营中包括投入和改造都需要资本，对资产增值要有一些期盼的。”

作为房地产开发企业起步的多元化金融资管平台，绿创集团总裁、绿创金融董事长兼总经理倪晓栋提出自己的看法。从增量时代到存量时代是一个过度。当下人们都在讨论“轻”和“重”的问题，其实“轻”和“重”是永远绕不开的话题。倪晓栋介绍，绿创是将轻和重做一个结合，通过地产基金方式去实现管理、运作、开发与退出。

光大安石执行董事万水航站在资管机构公司的角度来讲：“对基金管理人的考察是全方面的，具备相应资管的能力也是竞争优势之一。然后一步一个脚印，慢慢积累经验。光大安石目前管理近20个购物中心，万史航认为资产管理的“轻重”密不可分，但最终需要回归资产本源价值创造基础上来。

在收购和投资过程中往往会有很多的障碍和困难，谈及到关于重资产过程中遇到的“坑”，大成律师事务所合伙人、国际金融地产联盟常务理事刘唯翔表示，从地产运营的角度，消费观念也是日新月异。但从提供法律服务的角度来分析，每个项目都有自己的个性和故事，通常买卖双方在一个点上达到平衡之后再进行交易。在存量的改造项目中，实际上面临着较多的不确定性。

中国房地产市场投资下一程

图：施文捷 淳石资本联合创始人兼CEO

回顾了房地产过去的十年黄金时间，淳石资本联合创始人兼CEO施文捷谈到了早期地产投资红利表示，房市、楼市、地市曾经一路高歌猛进，基金投资监管宽松，资金监管薄弱，资金池盛行，地产行业与基金行业都可以实现高周转。但是作为地产基金管理者，在地产融资收紧背景下，对于专业的投资人员要求越来越高。

对此，施文捷在“地产投资的转型之路”的主题演讲中强调，地产类专业知识与行业经验的储备是非常重要的。此外，还要对私募基金合规政策更加了解、具有风险识别的能力以及资产管理能力的提升。

图：宋昊 瑞威资本副总裁

“伴随中国经济近二十多年的快速发展，房地产行业也享受了经济快速发展的红利。未来市场将倒逼房地产私募基金行业人士思考未来的出路在哪里。”瑞威资本副总裁宋昊在“中国房地产市场投资下一程”演讲中表示，作为专业私募基金机构，需要对“专业”二字重新思考与发掘。

宋昊认为，房地产私募基金需要一双发现具备价值资产的双眼，需要实现价值、创造价值的一双巧手。他分享瑞威的投资理念：高效的项目主动监管能力；全面的基金风险控制；精准的项目价值评估。

掘金城市旧改下的投资机会

（圆桌会议二：城市更新时代，掘金城市旧改下的投资机会，《中国房地产金融》杂志主编凤晓龙，中州装备制造股份有限公司董事长陆卫明，中创海洋执行董事刘易寒，安狮资产创始人、董事长张国正，同策集团常务副总经理任家齐）

6月19日，国务院召开常务会议部署城镇老旧小区旧改，根据相关数据统计涉及建筑面积40亿平方米，投资总额高达4万亿元。在城市更新峰会第二个圆桌对话环节，围绕“城市更新时代，掘金城市旧改下的投资机会”展开讨论，《中国房地产金融》杂志主编凤晓龙说：“城市更新项目没有固定的方法论去对应所有的城市更新类型，这体现了旧改和城市更新的挑战之处。”

谈及到旧城改造成本、效率及上游新兴建材技术方面，中州装备制造股份有限公司董事长陆卫明表示：“这里涉及到产权的问题和拆迁投资的问题。旧城改造一般是由政府主导，大部分的项目是可以由地方城市公司建设。城中村改造和旧城改造涉及到融资的问题，融资方面相比比较难，这也加大了开发商在旧城改造的难度。”他认为这些难点背后对新改造工艺和材料提出了新要求。

中创海洋执行董事刘易寒也提出自己对旧改项目的理解，旧改项目本质上是对一块土地，包括地上建筑物赋予新的生命力。为周边整个区域带来新的活力、流量，然后再去挖掘一些新的价值。“对于比较看好的优质资管项目，我们可能会从设计改造，包括后期的规划、招商、运营，整个流程上关注这个项目。在设计改造方面，我们会更加专注于项目的整体定位，包括对周边区域配套的影响。”

同样，非常看好城市更新这个主题的还有安狮资产创始人、董事长张国正：“上海有接近3.5亿平方米的楼房土地，未来是可以提供给城市更新，这是一个非常庞大的数字。如果将目光转移到办公楼方面，全国超过十年以上的办公楼与商场，大概是6900万平方米，其中，有4000平方米在北、上、广、深，大约58%的占比都在一线城市。如果再放大一点，全国的数字大概在8000万左右。”

可以看出，存量市场是非常庞大的，而且是实实在在存在的。同策集团常务副总经理任家齐认为，由于每个存量改造的项目属性是不一样的，其所拥有者对于项目的期待不大一致，每个项目背后可能都有一个故事。业内有些人会认为上海城市更新项目就像“捡到皮夹子一样开心”，认为拿到项目就会赚钱。但实际上并不然，因为其中有太多“看不到的坑”。

REITs大风下的中国不动产证券化投资趋势

（圆桌会议三：REITs大幕待启：中国不动产证券化投资机会。中国REITs联盟秘书长王刚，VIINET董事、Vesta Investment Advisors首席执行官陆兵先生，国寿资本董事总经理杨宇，天风证券资产证券化业务委员会主任、董事总经理黄长青先生，普洛斯金融区块链产品负责人龙旻明。）

在论坛第三个圆桌对话中，嘉宾围绕“REITs大幕待启：中国不动产证券化投资机会”展开探讨，中国REITs联盟秘书长王刚指出，公募REITs推出可能很快也可能很慢，因为每个人的理解不一样。他认为，REITs可以平抑房价波动带来的风险，是给“房住不炒”提供了一个很不错的调控工具，RETIs从某种角度说，这是一个承载经济的实体平台。

圆桌中也讨论了中国的REITs与美国的REITs的对比，VIINET董事、Vesta Investment Advisors首席执行官陆兵引用摩根分析师的一句话形容REITs：闻起来像房地产，看起来像债权，走起来像股票。从投资者人来看，首先注重透明：租金、租约、租金增幅；REITs债务有多少，杠杆是多少，在他看来不会选择杠杆率过高的REITs进行投资。

从基金管理人角度来看，国寿资本董事总经理杨宇认为，REITs是一个非常好的退出的渠道,也是一个很好的投资方式或者是投资架构，也会给市场未来满足REITs流动性，助推Pre-REITs发展，给很多想进入这一市场的犹豫不决的投资者诸如一枚强行针。同时，去伪存真，这是让资产价值、优质资产脱颖而出的一个机会。

天风证券资产证券化业务委员会主任、董事总经理黄长清提出自己的观点：“作为投行如果要推出一个产品，我们倾向于选择两类资产，一类是特别稳定的，类似于股票的蓝筹的和一线城市地段的写字楼、商场。另一类，我们倾向于选择一些比较有潜力物流、养老，目前看来价值虽然没有那么高，但是通过比较强的管理能力、运营能力，它的价值有极大的提升。”

普洛斯金融区块链产品负责人龙旻明表示，当前资产证券化存在一个问题，没有真正的实现资产和主体信用的脱离。出现这个问题的原因有三方面，第一，投资人有考量资产主体信用的习惯。第二，资产信息与美国不同，监管要求要向投资人合乎透明，底层资产信息需要透明。第三，资产管理机构、原始受益人的信息大多是黑盒操作的。因此，他们去年尝试发布一个基金平台，推动包括ABS，REITs能够以脱离主体信用的方式去发行。（完）

原创：杨槟

来源：中国房地产金融