李宇嘉：今年楼市的“金九银十”有看点！

来源：金融界网站

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为何，过去两年的“金九银十”暗淡？

自2017年，楼市“金九银十”的成色就变暗淡了。原因呢，就是“调控高压”，2017和2018年，全国即各地的调控政策分别达到260次和430多次。“政策市”的烙印越来越明显，特别是“房住不炒”横空出世，各地严控房价上涨，市场预期明显转差，“金九银十”就凉凉了。

但是，2018年底的11-12月份，市场行情出奇的好。这是因为，调控压了一年，年底业绩压力大，开发商纷纷开启降价回款。只要是“真割肉”，市场还是买单的。当然，大环境也得给力。比如，各地新盘限价松绑、按揭利率降低，10月底的政治局会议未提“房住不炒”等。

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这两年的年末和年初，行情却很好

我判断，以后调控高压是常态，情绪暴涨的“金九银十”可能没有了。相对传统的“金九银十”，年底应该是一个比较好的购房时机。一方面，开发商要冲全年业绩，会拿出一些压箱底的好货源；另一方面，政策相对“真空”，年底与春节衔接，银行为来年放贷蓄客，也利好楼市。

相对应，以后每年的年初，也将是一个买房的时机。“不以地产刺激短期经济”，央行启动房贷新锚（LPR）。这都意味着，未来贷款资源将主要向实体转移，房贷资金越来越紧张。甚至，控制房贷额度也会“常态化”。因此，年初贷款相对充裕，“两会”前政策“友好”，也是买房机会。

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今年“金九银十”可期待，因为买方市场来啦，开发商资金链极其紧张

另外，以后买方市场的趋势明显。为什么呢？因为开发商从此不再任性了。近期，多家银行收到窗口指导，收紧房地产开发贷额度。原则上，开发贷控制在2019年3月底时的水平。这就意味着，开发贷余额将从二季度末的 11.04 万亿元减少至一季度末的 10.85 万亿规模。

这意味着，除了销售回款外，银行所有的外源融资渠道（境内外发债、信托、私募和开发贷等），基本都被堵死了。2018年，销售回款（预付款+按揭贷款）第一次占比过了50％。上半年资金相对宽松，融资收紧从6月份开始。因此，今年1-7月份，这一比例为49.3％。

但从下半年开始，开发商资金渠道全面“关闸”，开发贷、按揭贷，都启动了规模控制，预计销售回款占比将会超过50％。事实上，7月单月，销售回款已占到资金来源的53.3％，创历史新高。因此，融资越来越紧，新房市场的“天花板”清晰可见，回款好资金链才安全。

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“金九银十”营销战，已提前打响

“降价促销、加速回款”，这已是所有开发商的共识。我们看到，“金九银十”的营销战提前打响了：恒大抢跑，全国532楼盘闪购7.8折；8月上旬，广州番禺新盘祈福缤纷汇的房价直降7000元；合肥、武汉、郑州部分楼盘均价下跌3000元-4500元不等。二手房方面，进入8月，广州11区二手房价格开始全面下跌，苏州、南京等地二手房也开始转冷。

8月31日，“金九银十”前夜，深圳楼市再显其强大的购买力。但是，包括福田中洲湾公寓和天健天骄等“网红盘”在内，理性定价是共同选择。比如，天健天骄10.5万/平米的单价，与预期的“12万+”还有一定差距；中洲湾开盘优惠也挺大，还启动了三级联动。这两个盘的位置都很好，但一副急着卖楼的样子，显然对市场信心不足，回款走人的心态昭然。

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一线城市弱势，外围值得期待

8月份，房地产市场持续转冷，重点城市成交量连续2个月下滑。17个重点监测城市新房成交量环比下降11.1％。其中，一线城市成交量环比下降14.7％，同比下跌1.3％；二线城市环比下降15.9％（下图）。随着调控重回高压态势，本已进入新一轮回升期的一线城市将弱势走稳。

8月26日，中财委第五次会议上，强调都市圈内部推动优势互补，要根据各地区的条件，走合理分工、优化发展的路子。也就是，都市圈内大中小城市要配合，中心城市不能一味地虹吸，大家好才是真的好。因此，“一城一策”下，都市圈外围城市或许会受到政策利好影响。

比如，粤港澳大湾区核心城市的楼市略有降温，7-8月份广州、深圳成交量环比均小幅回落，但周边三四线城市市场热度犹存，佛山、东莞等成交量环比皆升。前期中山、珠海松绑了限购；近期珠海的中心区、横琴新区也放宽限购条件，外地人无需社保也有资格购房。前期火热的长三角楼市开始分化，上海、合肥、无锡等成交量环比回升，鼓励大家到都市圈外围买房。

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为何说，“金九银十”可以期待？

上半年“冲业绩”后，进入7月份新房供应明显下降。但从8月份开始，供应又开始反弹，29个重点监测城市8月累计供应量环比增加13％。其中，一线城市供应量环比微升2％，同比下跌30％。25个二三线城市供应量环比增加14％，其中近7成二三线城市供应量环比回升。随着资金链压力越来越大，开发商对销售的倚重越来越突出，9月份，供应将会放量。

因此，今年的“金九银十”，即便不会像2017年之前那般火热，但也不会像2017-2018年那样寂静，保持活跃是没有问题的。核心驱动因素，一是开发商回款的迫切性太强，这是过去比拟不了的。万科、融创这些拿地、开发、销售等各个环节，一直都很稳健的大开发商都停止拿地了。

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给购房者一点儿建议

可见，开发商资金多紧张。销售好是资金链安全的保障，其次才是利润诉求；二是新房的空间很有限，那就是都市圈、区域核心城市，还有少量的改善型需求。所有开发商都在争夺这仅存的增量需求，供应充足加剧开发商之间的竞争，价格理性是一直选择；三是买方市场来临，大家有得选、有得挑。所以，不要急着买，货比三家，用淘宝的心态去买房子。

政策趋严，首套房利率攀升，市场温吞水。买房建议上，首推改善型买房，刚需可以买、可以等，笔者建议年末买（届时经济压力或加大，利率可能会降低）；投资买房，一般不建议（物业占资产比重保持60％左右，可投资部分理财），若精选到既容易出租、又容易出手的物业，可尝试。特别是，前期高举高打的一些客户，急着卖房，可以淘到一些笋盘。