购房秘籍|龙华低总价、优质刚需2房,买哪里?

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最近,有粉丝后台留言,询问龙华买房的问题,希望深圳小鹿选房出一篇刚需龙华买房攻略。

  恰好看到一篇好文,写的很详细,而且很接地气,于是就要了转载授权。
下面就将此文分享给大家,希望对大家龙华买房有所帮助,文章篇幅较长,但绝对干货满满!本文转载自公众号:深圳房客会,转载请联系授权
01/同样预算可买宝安,为啥买龙华?
最近,冒着烈日特意走了一趟龙华,发现龙华400万左右优质刚需盘还不少。

  不过介绍小区前,先回答一个问题:同样预算可以买宝安,为什么还要去龙华买?

  龙华豪宅线标准比宝安低,400万预算,龙华的税费要更高,为什么还要去龙华买?龙华房价这么高了,透支是不是很严重?

  首先回答第一个问题.
同等预算,从费用方面看,对在南山上班的刚需来说,宝安更近,干嘛跑龙华买?

  但如果想住的舒适点,龙华无疑是个更好的选择,可选的社区也更多,这是宝安无法媲美的。
另外,同等预算买2房,龙华能买到社区大、户型更好的,周边配套、住家环境也要优于碧海、领航城、翻身一带,甚至优于宝中的个别小区。
宝安除了花样年在地段、配套、户型上比较不错外,其他一些刚需小区都存在明显优劣。
比如西城雅筑只能买到改的2房,佳华名苑户型可以,但没什么小区,翻身的卡罗社区、泰华俊庭周边老小区居多,但配套一般。

  而同等质量社区(花样年、圣拿威、招商果岭),宝安刚需小区的配套资源比龙华要略逊色,龙华除了潜龙鑫茂花园、碧水龙庭外,其它如金地梅陇镇、潜龙曼海宁等社区品质、周边环境、商业氛围等都要比宝安好。

  第二个问题:龙华价格很高了,有些都比肩宝安了,还能买吗?

  首先要知道,龙华的高价小区主要集中在红山、上塘一带,人家有地铁、学位、商圈支撑,想便宜也难。
其次是邻近这些高端盘的社区,比如今天我们介绍的其中4个小区,各有各的优势,价格没有特别高,比较稳。
最后是一个潜在支撑,未来北站周边写字楼群起来后,居住需求会更旺盛,龙华房价还有机会再上一个台阶;同时龙华地铁线整体比较缺失,未来有地铁带动的话,房价还有空间。

  当然,如果在南山、宝安上班,肯定买宝安合适(毕竟宝安还有一个大宝中前海自贸区、大空港等概念,深圳一路向西的脚步也未停止)。
如果非要买龙华,那就是龙华的地理位置优势明显,作为一个新区,近几年来深圳投入到龙华的基建越来越多,红山、上塘一带发展、变化最快。
深圳北站地位、两大名校的引入(深圳高级中学、深圳外国语学校)、6号线即将投入使用、大型房企争抢龙华地块(地王不断诞生)、梅林关交通改善等,都在让龙华日新月异、价值不断凸显。

  但也必须承认,目前龙华的痛点就是交通缺失和热点片区未能成片发展。
4号线就带动了红山、上塘一带,但其它住家还不错的社区,都没有地铁经过,而5号线在龙华,只有北站和民治两个站。
于是,所有人的目光都集中在4号线上的北站、红山、上塘一带热门区域,因为这一代原先空地多、房子新。
而其他区域,基本上还是被农民房包围或分割,工业厂房多、旧改进程慢,使得很多人对北站、红山、上塘一带之外了解甚少。

  今天,就带大家过一遍这些优质刚需小区,相信对在福田、南山靠近龙华一带上班的年轻刚需来说,会是一个不小的收获。

  这次我们介绍的,主要是红山一带外围刚需小区,和地铁站附近小区(民乐站、民治站、上塘站),总价在400万左右优质2房。

  临近红山外围一带的,主要是能享受这一带优质小区配套,同时承接红山外溢需求,升值和住家都还不错,以金地梅陇镇、世纪春城、金地上塘道为代表。
临近地铁站的主要是方便出行、住家舒适度,以书香门第名苑/上河坊、碧水龙庭、潜龙鑫茂花园AB区、潜龙曼海宁为代表,不过这些都不是正地铁口物业,但都是刚需热衷的电梯次新小区。
有些近地铁口的小区虽然价格低,不过是楼梯老小区,本来买龙华在多数刚需眼里就是一个退(南山、福田)而求其次的选择,重在提升居住品质。
02/红山外围必选3盘
1、金地梅陇镇一二三期

  

  2008年入伙金地品牌大花园社区(四期小区小且临路,不介绍),紧靠梅龙路和布龙路。

  小区看路的户型会有点吵,花园内的都很安静,物业管理还不错,带民顺小学、民治中学学位。

  一期由1-8栋组成,二期由9-15栋组成,三期由16、17、18A/B/C/D栋组成,小区均价在5万多。

  小区缤纷多彩的外观,看起来时尚却又有点像写字楼,而且还特别密集,不过置身小区内部则是另一种感觉。

  因为占地面积大、多达4300户,小区花园也特别大,有大道、花园曲折有层次,生活休闲设施分布在多个区域,不会出现小区住户集中在某一片遛弯而显得人多嘈杂。

  不管是老人家带小孩还是年轻人想寻一个静处,均能满足,总之住家舒适度在这次介绍的所有小区中是最好的,如果你第一眼被外观吓退了,十分建议进小区参观一番再做决定。

  

  2房面积推荐71、76、80平左右这三种,户型方正、客厅/卧室出阳台(一二期偶数层客厅出阳台,奇数层客厅侧出阳台,三期全部客厅出阳台),大部分朝南安静,赠送飘窗,可扩建,实用性高。

  71平2房,主要分布在18B栋1-5单元的BC户型,2梯4户、带开发商统一装修,厨房带生活小阳台,其中2、3、4单元送入户,1、5单元不送入户,客厅和主卧均朝南,不足之处就是临民安路,有点吵,但不影响住家。

  目前有5套左右在卖,报价在410-420万左右,有点虚高,合理成交价在400万左右,与去年年初相比变化不大,主要中间经历了下半年楼市低谷期,好在小阳春把价格拉升回来了。

  76平的2房,一二期均有分布,该户型的优点是两个房间都可以放1.6米以上的床,主次卧都朝南,还可自行扩建6平米左右,但需与楼下业主和管理处协商。

  不足之处是厨房带平行墙体的生活阳台太长了,影响了厨房的采光,由此很多业主直接把厨房弄成开放式厨房。

  偶数层客厅出阳台,奇数层客厅侧出阳台(卧室带阳台),奇偶数层扩建后的效果都是客厅、卧室均出阳台,或者把阳台拓宽为次卧面积。

  客厅正出阳台的报价在420万以上了,有拓展更高;侧出阳台的报价在410万以上,拓展了也会更高,二者合理成交价低于报价10万左右是合适的,具体视不同户型阳台情况、有无拓展影响。

  一期7、8栋的3和4单元,以及二期12、15栋的1和2单元的B户型也是76平的2房,是这个面积2房里卖得最好的,户型方正,客厅和两个卧室都朝南。

  小高层带电梯,和上面户型格局一样,但是多赠送3平左右,所以厨房和生活阳台会比较大,可以改成3房或者直接拓宽客厅,报价在430万以上了。

  最后是80平的2房,这里我们只介绍17栋5单元的D户型,朝东看空地,有奇偶数层之分,赠送6平左右。

  加上赠送的话,可以说是金地梅陇镇面积最大的2房,厨房和客厅阳台打通的话可以做个小房间,住家非常舒适。目前没有放卖,成交价至少在420万以上。

  2、世纪春城四期

  

  2008年小区,共7栋,整个世纪春城社区较大,居家氛围较好。
这里我们重点介绍4期,因为4期全是电梯房,2房价位在400万出头,均价在5.2万左右,一期楼梯房,二期电梯楼梯都有,楼龄也有点老。
三期花园中间位置安静,总价有点高,带民顺小学、民治中学学位。

  四期花园与一二三期共享,但小区独立管理、车位独有,人车分流,车位充足,带2房户型的1、2栋靠近梅龙路,会有噪音影响,不过周边生活配套成熟,距离红山地铁站最近,成交更活跃。

  2房面积在66-74平左右,户型格局都一样,均方正、南向或朝南,通风采光好。
1B、2A栋均临梅龙大道,有点吵;1C栋看花园安静,是小区卖得最好的。还有分布在端头位的84平大2房,分客厅和卧室出阳台两种,客厅出阳台的还可以改成2+1房,总价会更高。
目前有低楼层在卖报价在410万,400万内有机会成交;客厅出阳台改成了2+1房的报价490万,有点虚高。
3、金地上塘道

  2010-2011年小区,分一二期,离4号线高价大盘最近,对面就是星河传奇。
一期旁边有个医院,靠近布龙路方向的户型会有点吵,配套比较一般,一二期都挨着农民房,所以总价低,但是户型比较实用,单价在6万左右,带龙华区实验中小学学位。

  2房面积在52-70平左右,有很多种格局,52-54平的紧凑2房户型最受欢迎,户型方正、客厅带小阳台,采光不错,关键总价低,355-370万就能买到。
63-68平的2房就是前面户型的放大版,有低楼层报价380万在卖,其他普遍在390-410万左右。
如果想买标准2房,可以考虑70平的,户型格局很好,报价也在390-410万左右,因楼层、朝向、装修等价格不一。
03/地铁口优质2房首选4小区
1、书香门第名苑

  

  2004年小区,共15栋,以2-3房户型为主,均价6.3万左右,车位有点紧张,小区自带幼儿园,5分钟内可到民乐地铁站,对面就是上河坊购物广场,靠近白石龙音乐公园,生活配套不错,带书香小学、深圳外国语龙华校区中学学位。

  小区2房是正规2房户型,有66和70平两种户型,分布在11-15栋,西北、东北向的临路有点吵,东南向的看花园安静,客厅均出阳台,有的还是双阳台,采光通风好,住家舒适度高,适合已婚人士或有小孩的家庭。

  该户型放卖较多,报价在400-440万左右,70平的位于端头位,目前有套报价460万在卖。

  对面的上河坊也有2房户型,不过格局和实用率一般,客厅没有阳台,个别户型厨房没有窗户,很多买来都会对户型进行改动,住家一般,但适合年轻小情侣或单身人士买来过渡。

  2、碧水龙庭

  

  2008年入伙小区,由一期的2A/B/C、8、9、10栋和二期的3、4、5、6、7栋组成,三期1栋,三期和一、二期隔了条路,自带幼儿园和游泳池。

  其中3、4、5、6、7栋因靠近梅观高速,会有噪音影响,均价5.5万左右,带行知实验小学、潜龙学校中学学位。

  该小区的2房面积在72-75平,主要分布在1、2A/B/C、3、4、5、6、7栋的CD户型,户型方正,客厅、主卧均朝南看花园。

  户型相差不大,不过偶数层阳台会比奇数层多出近2平米左右。

  厨房部位有悬空,可以搭起来做个房间成3房户型(小区业主普遍都搭建成了3房,搭建之前必须和物业及楼下住户沟通),放卖量很多,有2套靠近空地、为原始户型的报价380万左右,其他报价普遍在410-420万左右(看业主心态),合理成交价就400万左右,具体看户型改动情况。

  下图为原始户型,绿色虚线处表示可搭建的部位。

  

  3、潜龙鑫茂花园A区

  

  潜龙鑫茂花园分ABC区,带潜龙中小学学位,AB区一路之隔,B区花园小、临路,除3栋比较安静外,1、2栋朝向好的吵(东南向),安静的朝向又差(西北向),卖相一般,虽然价格低,但不推荐,除非预算有限、能忍受朝向或噪音,360万左右可以买到;C区只有一排临民丰路,全是小户型1房1厅和单间。

  A区2006年入伙,有花园,带泳池和幼儿园,共6栋,1栋是6层的楼梯房(看农民房),2、3、4、5、6栋是17层的电梯房,均价5.6万左右。小区配套很完善,近深圳北站和民治地铁站,门口就是潜龙学校,楼下有社康中心,对面为天虹商场,是多数客户聚焦龙华首先关注的楼盘,不过车位比较紧张。

  该小区的2房总价低、户型方正,有56、64、70平米左右三种面积,目前市场报价在340-420万左右。

  56平米2房分布在5、6栋,朝向较差,卖点是总价低,客厅出阳台(客厅有点小),房间都可以放1.2米以上的床,不过餐厅和客厅无明显间隔,且厕所离餐厅很近,所以很多业主都直接把客厅的阳台改成了客厅的一部分。目前2套在卖,一套报价345万,另一套报价360万。

  64平米的2房1、5、6栋都有。其中分布在1栋CD户型的实用率高,主卧、客厅均朝南,偶数层卧室正出阳台+客厅带半边阳台,奇数层客厅正出阳台;5栋个别户型均朝北,靠近民丰路,有噪音影响;6栋4单元A户型朝东可看花园,位置安静。因朝向不同,报价会差个10万左右。

  70平米左右的2房2、3、4、5栋均有,有朝南、朝北、朝东三个朝向,都是奇数层客厅出阳台,偶数层则是客厅、卧室出阳台,在户型上没有特别好的,各有利弊,差价较大。
4、潜龙曼海宁南/北区

  潜龙曼海宁分南北两区,均价都在6万以上南区8栋2011年入伙。

  北区5栋2013年入伙,小区新,南北区都带花园、泳池,绿化环境好,花园够用但是没有金地梅陇镇的花园大,5分钟内可到上塘地铁站、中海AT MALL综合体。

  斜对面就是16年地王金茂府,楼下生活设施差不多也能满足生活所需,带和平实验小学、高峰中学学位,高峰学校生源一般,不过中考时不时会冒尖。

  因小区新、所处地段比较好,南北区2房户型普遍卖到450万左右了。

  南区67-71平左右的2房户型为客厅出阳台,单价卖到6万以上了,70平左右的2房格局更好;还有80平左右的大2房户型带2卫,不过客厅侧出阳台,单价在5.5万左右。

  比较值得一提的是,6栋BC户型,68平左右的2房,房间在客厅两边,对注重居住私密性的购房者来说很适合,但客厅出阳台北向,朝向有点差,只能卖到440万左右。

  AD户型奇数层阳台要比偶数层的大些。这些2房户型都临路,有点小吵,除6栋BC户型外全部是南向,67平的成交价在450万上下,70平成交价470万左右。

  北区的2房户型面积在70-72平左右,多数都安静,不过厨房位置一般,所以价格和南区相差不大,7月份有430万成交的,目前在卖报价都在450万以上。

  下面我们整理了部分今年来这些个小区两房的成交情况,楼层、朝向、临路都会对成交价造成影响,仅供参考。

  

  04/我是刚需,这些小区怎么选?

  上面这些小区,推荐指南是从三方面入手的——预算400万左右+电梯房+优质2房,然后从热门区域红山一带外围小区、近地铁刚需小区出发,每个小区各有千秋。

  从总价最低来选,金地上塘道和潜龙鑫茂花园比较合适,最低可以340-350万左右买到,想要楼龄新点就选金地上塘道,近地铁和深圳北站的话就选潜龙鑫茂花园。

  市区上班,比较注重交通和学位的,可以选择书香门第名苑、碧水龙庭、潜龙曼海宁,潜龙曼海宁小区新、品质好、离地铁近,年轻人选择比较多,又靠近红山高端住宅圈,升值潜力大,买2房预算要450万左右了。

  主要想缩短去市区通勤时间和关注深外学位的话,那就买书香门第名苑了,梅林关口第一小区,周边配套、环境都不错,400万左右可以买到。

  离北站近、想要总价再低点,那就是碧水龙庭了,380万左右可以上车,遇到急卖的,370万都可以买到,而且房子可拓展空间大。

  想要大社区、住家氛围以及周边环境都好,那就选金地梅陇镇和世纪春城四期,都是08年小区,周边配套好,靠近高端盘。

  其中金地梅陇镇一二三期在一起,花园特别大,户型也很好,除了靠布龙路和梅龙大道的有点吵外,绝大多数都安静,在小区里根本感觉不到车流声音,特别是物业管理也比较好。

  世纪春城四期就在金地梅陇镇对面,小区整的体量大,不过从预算和带电梯来考虑,四期会更合适。

  还有一点必须说明的是,龙华房价这几年都很稳。

  从我们18年初跟踪的价格,到现在来看,很多小区都是微涨,有些甚至和18年持平,因为中间经历了18年下半年楼市冷淡回调期,价格在今年小阳春下勉强被拉升了回来,由此也导致近来有些业主心态变高,放盘报价与成交价有点差距。

  龙华的大概念都在红山、深高学位和深外学位,书香门第名苑有深外大学区概念,涨势还不错,总价要400万以上了。

  其他区域除非地铁口,不然基本上都是价格稳中略升,没有有效支撑,在大环境里只能跟随市场波动。

  从另一个角度来看,稳定的市场和价格对刚需来说是个好时机,有机会慢慢挑,不会恐慌之下乱买入。

  如果买到差户型后期换房转手会很痛苦,而且在龙华区买房,就尽量不要再贪便宜买楼梯房了,无论你是决定长久居住还是过渡。

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