楼市真的降温了！三大指标一起下跌

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来源：中国基金报

作者： 张达

在持续的楼市调控影响下，全国楼市继续降温。

国家统计局今日发布的最新数据显示，1-7月份，房地产开发投资、新开工面积、房企到位资金等多指标增速持续回落，房企购地面积降幅继续扩大。其中，房地产开发投资和房企到位资金增速在连续3个月回落后，创出年内新低；销售面积增速已经连续7个月为负。

值得注意的是，在众多指标增速下降的同时，销售指标增速有所反弹，这是否意味着销售回暖了呢？

接受证券时报记者采访的业内人士认为，1-7月份，销售指标增幅出现无序的小幅波动，可能是因为今年部分城市“小阳春”后的签约数据滞后，再加上每年7月属于销售传统淡季，在低基数上的增速反弹，难以支撑销售回暖的判断，市场仍处在降温过程中。

业内人士预计，下半年各地调控政策松绑的可能性微乎其微，房企融资环境还在持续收紧，全国楼市还将持续降温，房企的资金压力将加剧，预计下半年市场将整体保持稳中有降，多项指标增速将有所回落。

开发投资增速创年内新低

首先从投资指标来看，1—7月份，全国房地产开发投资72843亿元，同比增长10.6％，增速比1—6月份回落0.3个百分点。这是该指标连续第3个月增速回落，并创年内新低。

1—7月份，房屋新开工面积125716万平方米，同比增长9.5％，增速回落0.6个百分点；

1—7月份，房地产开发企业土地购置面积9761万平方米，同比下降29.4％，降幅比1—6月份扩大1.9个百分点；土地成交价款4795亿元，同比下降27.6％，降幅与1-6月份持平。

对于投资指标增速回落的原因，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，主要有三个因素，一是房企购地积极性略受限制，尤其是部分城市近期土地市场管控比较严厉，稳地价导向下房企拿地更趋理性；二是部分房企的新开工等节奏略有放缓，这和近期资金面收紧，尤其是银行贷款管控等因素有关系；三是和房企的预期有关，在市场下行预期下，房企更多会强调降价促销和回笼资金，而在投资端相对会更加趋于保守。

诸葛找房副总裁苑承建也认为，政策环境保持调控高压态势、放松预期落空，热点城市政策不断收紧，金融政策收紧导致房企融资进一步承压，同时销售趋冷，导致市场预期逐渐变化，开发企业投资预期进一步降低，土地购置面积同比下降29.4％，降幅继续扩大，新开工面积增速开始下降，特别是住宅新开工面积增速下降0.9个百分点，带动开发投资增速继续回落。

销售面积增速连续7个月为负

从销售指标看，1—7月份，商品房销售面积88783万平方米，同比下降1.3％，降幅比1—6月份收窄0.5个百分点；商品房销售额83162亿元，同比增长6.2％，增速加快0.6个百分点。在连续两个月增速回落后，销售指标增速有所反弹，不过，从销售面积指标来看，已经连续7个月负增长。

对于销售指标增速的反弹，苑承建认为，从全国销售数据来看，7月份市场略有回暖，销售面积降幅收窄0.5个百分点，销售金额增速提高0.6个百分点，7月单月住宅销售单价环比上涨近200元/平方米，涨幅达到2.5％。从区域情况来看，东中西部以及东部销售均出现回回暖迹象。这突显出7月30日中央政治局会议对房地产行业“房住不炒”以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”定调的重要性和必要性。

不过，对于市场回暖的说法，中泰证券研究所政策组负责人杨畅并不认同。“由于每年7月属于房地产销售传统淡季，在低基数上的增速回升，难以支撑销售回暖的判断，后续走势仍待观察。”他说。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭接受证券时报记者采访时也认为，本月销售指标的反弹属于无序的小幅波动，原因可能是今年部分城市“小阳春”的签约数据滞后的现象，比如“小阳春”中有些人可能五六月份下的定金，签约数据滞后一些，反映在七月份了，但是市场整体仍处降温阶段。

房企到位资金情况继续恶化

再来看资金指标，1—7月份，房地产开发企业到位资金99800亿元，同比增长7.0％，增速比1—6月份回落0.2个百分点。这是该指标连续第3个月增速回落。

“房企的资金面主要跟销售和融资有关，目前，销售总金额保持低位增长，没有改善，而近期房企的包括银行贷款、信托贷款、海外发债等各种融资渠道都收紧了，这两个因素就导致房企的资金来源增速也在低位徘徊。”杨红旭说。

易居研究院研究员沈昕指出，1-7月份，房地产开发企业到位资金同比增长7％，增速连续3个月回落；房地产开发投资同比增速超过企业到位资金同比增速3.6个百分点，房企资金压力较大。

对于下半年的市场形势，沈昕认为，7.30政治局会议首次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，体现了中央控制房价上涨、确保房地产平稳健康发展的决心。央行随后发布消息称，要求保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。近日，银保监会决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，重点检查房地产信贷业务管理、房地产业务风险管理、信贷资金被挪用流向房地产领域、同业和表外业务中房地产业务有关违规行为。综合考虑这些情况，预计下半年各地调控政策松绑的可能性微乎其微，房企融资环境还在持续收紧，全国楼市还将持续降温，房企的资金压力将加剧，预计下半年市场将整体保持稳中有降，多项指标增速将有所回落。

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