黄欣伟：新一线城市置业的左右抉

作为一个从业者，我们都有“买张机票去看地”的经历，在有限的三五天内，对一个城市进行了解和评估，提供给决策者建议。那么有限的时间，为什么可以了解城市、了解地块、分析竞品、展望产品？那些或方法论或原则甚至快速甄别手法，是否对购房者有意义？

随着2019年新一线城市的出台，“异地评估法”对“异地（包括当地）置业者”是否具有快速筛选、快速识别、快速锁定的作用呢？

原则一：老城虽美好，但更要敢于进新城不妨结合2019年15座新一线城市的榜单来看，其依次为成都、杭州、重庆、武汉、西安、苏州、天津、南京、长沙、郑州、东莞、青岛、沈阳、宁波、昆明。这些城市都具备两大特征：1、 原有的城市实力、品牌城市，但绕不开：饱和度2、 有迫切发展的需要，并在空间上做好了准备具备这一正一反的供需逻辑，新一线城市置业的区域选择呼之欲出，即敢于做新城的吃螃蟹者。站在购房者的立场，都会对老城依依不舍，因为：成熟、便利、完善、人气，但是否能模拟替换一下角色，用从业者的角度看老城呢？得到的关键词是：1、 城市饱和：配套升级的难度大2、 旧房饱和：动迁成本高企3、 空间饱和：改造的余地有限说到底无利可图，或者说看不到商业机会。别以为以上的专业经验对购房者无意，老城的美好属于布局完毕，不管是否美好都不存在大的调整可能，那些“瓷器店里捉老鼠”的城市更新，对购房者意义不大，因为支付的对价和获得的未来，不成正比。新城看起来什么都没有，或者说就是一个大工地，所以购房者在看房过程中往往已经枪毙了新城，毕竟不方便也就没信心和好感。但新城有的潜台词也是呼之欲出的——1、 空间够大，市政配套的余地足够2、 政策支持，新建配套的落地性强3、 政府为了腾笼换鸟，势必“想换位所想”地筑巢先行、引凤在后对于购房者而言，进入新城是进入一个梦想：用今天的价格来尝试远期兑付，因为空间和政策，上有想象空间&下有实施可能。只是今天尚在建。买新城、买期房，是用时间来等待一个“尽可能”。之前也有N多反噬说法：关于烂尾的风险，关于兑现有误的风险，但基于新一线城市群的整体推动，还是值得信赖一下宏观背景。

原则二：跟着地铁半径走，TOD效应不可小觑前些年，高铁地铁在各个城市群之间，和城市内部大干快上地铺陈，之后尽管都基本完成交付使用，但屯于不同城市能级之间的反思，对有些高铁和地铁的运营进行投入产出考核和反思，证明有些需求并不能支持供给。当然，这是回避不了的事先忌惮。但在新一线城市的区域设定里，跟着高铁和地铁买房还是一个大差不差的原则：高铁连接了城市群，而这些城市群不仅在经济发展上的壁垒在逐步淡化，房价的看齐效应在潜移默化；地铁更不用说，因为旷日持久的“地段、地段还是地段”，在强化地段的同时，也变相承认了地段差价的刚性存在。那么，【（差）几站VS（差）几钱】就是一个值得玩味和推敲的购房者命题。当地段降维和区域房价降维出现了“同比却不同比例”之后，那些滞后的购房机会已然出现。又或者说，成熟市场经历过的“用时间距离代替空间距离”还在延续和复制，并进一步验证它的正确，套用到所谓的新一线城市，势必存在着“成熟和待开发”区域之间的级差。只是，购房者看的是形象差别，是感性的；从业者看的是价格差别，是理性的。但随着TOD效应的成功和可被复制，一条地铁线上的轴心站点，就是被围点打援的源点，地铁站店已然成为商业中心，周边的价值、空间、可想象力、未来景象，都可以想见。如果，购房者懒得用“几站（差）几钱”的量化分析，那么“选择核心地铁→选择核心站点→选择TOD规划”就是快速了解一个陌生城市的购房中观区域的最好办法。“顺势而为”话是没错，但这个势在哪里？需要智慧和发现。

原则三：尽可能选择“被限购区域”是的，你没看错标题。但标题没有教你不可为而为之。限购区域，本身证明了购房需求的倒挂失衡，那为什么还要挤进去？因为倒挂失衡背后一定有原因，或成熟、或便利、或学区、或产业、或配套，总之属于“总有一点吸引你”的地方。1、 从限购区域开始分析和比较2、 找到限购区域的核心卖点3、 对比自身的需求侧重4、 寻找进入其中的方法。最后一点不做阐述，毕竟也有合理合法排队的准入机会。但，参照“法不责众”的大逻辑来忽略无用功地逐个了解，“用别人的行为来为你免费引路”何乐而不为呢？！

原则四：用“接盘思维”来倒逼自身决策又要讲到一个老话题，叫做换位思考。换位思考人人会说，但为什么不同人的执行效果天差地别？其一，不愿意换位、或者说自然或不自然地换了一半又荒废了；其二，换了位置，但没有交换立场，即屁股换了位子但脑袋依旧。无论是进入一个新城市，或者进入新一线城市，都面临着原有基础配套基本完善的大背景，看起来都蛮好，往往就忽视了对问题的发现。但是，当你想好【这房子我今天买下来，以后卖给谁】的接盘思维，就可以用预设后者的标准和要求，来倒逼你的购买行为是否可行？购房者本身没有学区房的需求，但为什么要买一个学区房？当然是为了以后出租和转手的便利。这就是俗称的接盘思维。又比如：市中心的恋恋不舍者，为什么要去新区买个地铁房？1、 他要评估未来的区域产业导向，可以导入多少人口？2、 这些人口的行业前途和钱途，决定了他们的消费胃口！3、 这些接盘侠的规模、需求、喜好，都需要进行实现临摹。而不是用“我是市中心主义者”的固化思维，来要求或意淫接盘侠的审美和价值取向，这就是环了屁股不换脑袋的拧巴。

购房者经常碰到一个问题：“对一个城市（或区域）不了解，怎么买房”？答案往往是反问：“你对一个城市（或区域）不了解，为什么要去买房”？！争论这个问题的结论毫无意义，尽管它概率高发。但，就着这个问题去求解，其意义是——通过几个方法或原则，来对一个陌生城市进行快速甄别和选择，因为购房的技巧其实是有共性的，也就不管你是否了解这个城市，因为——【要在这个城市买房】命题已在。