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城镇老旧小区改造,没业主委员会怎么弄?

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导读:在明律师曾在文章中为大家介绍,想推动城镇老旧小区改造,居民朋友要解决诸多棘手的现实问题。实施改造的过程中,大家还要接受一些以往从未尝试过的新服务、新模式、新理念。例如,引进专业的物业公司提供服务,召开业主大会并选举产生业主委员会。由业主委员会代表业主大会选聘的物业公司签订服务合同,居民们按合同约定缴纳物业服务费用。那么,对于业主大会、业委会这样的新鲜事物,您了解多少呢?它们如何成立、怎么开会?与大家之前习惯了有事就找的居委会有何不同?今天,在明律师将与您共同分析探索。

【成立业主大会有法可依,老旧小区改造需要它】

为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,国务院制定了《物业管理条例》。该《条例》规定,物业管理区域内全体业主组成业主大会。

同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门(住建委)或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。

可见,引进物业与成立业主大会、选举产生业主委员会密不可分。

实施老旧小区改造的过程中,引进了物业公司对各项事务进行管理、维护,就要召开业主大会。通过集体讨论、征求意见等形式,制定管理规约,确定有关业主利益的重大事项。

由住房和城乡建设部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》中,明确了业主大会决定事项的范围,以及业委会的职责。

业主大会决定以下事项:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

(五)选聘和解聘物业服务企业;

(六)筹集和使用专项维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途;

(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;

(十)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

业主委员会履行以下职责:

(一)执行业主大会的决定和决议;

(二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(五)监督管理规约的实施;

(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷。

【业主大会及业主委员会,大致如何成立、产生?】

召开业主大会以及选举产生业主委员会,需要经过一定的程序。根据《管理条例》和《指导规则》,召开业主大会、产生业主委员会大致需要经过以下步骤。

1.业主书面申请,提出筹备业主大会

区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内,负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

2.推荐业主代表,公告筹备组成员名单

首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

其中,业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,由街道办事处、乡镇人民政府或居民委员会组织业主推荐。

筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。

3.筹备组在建设单位和物业服务企业的配合下,如期做好筹备工作

筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。

筹备组应当做好以下筹备工作:

(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;

(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;

(五)制定业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单;

(六)制定业主委员会选举办法。

上述内容应当在首次业主大会会议召开15日前,以书面形式在物业管理区域内公告。

其中,业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格,根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素,确定业主委员会委员候选人名单。

4.召开首次业主大会会议,选举业主委员会

首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会。

业主委员会由5至11人单数组成,委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

(一) 具有完全民事行为能力;

(二) 遵守国家有关法律、法规;

(三) 遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;

(四) 热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

(五) 具有一定的组织能力;

(六) 具备必要的工作时间。

5.召开首次业主委员会会议,办理备案手续并刻制印章

业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议,推选业主委员会主任和副主任;自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。

业主委员会办理备案手续后,可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

【如何定位业主大会及业主委员会?它们与居委会的关系如何?】

国家倡导业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。在现代化的物业服务模式下,业主大会将成为社区治理的重要主体之一,是促进社区和谐稳定的重要力量。

《物业管理条例》第二十条规定:业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。

业主大会是全体业主行使共同管理权利、承担共同管理责任的组织。在办理一些特定事项时,它可能比居民朋友以往习惯经常找的居委会更“管用”。

例如,业主大会可以决定的事项中有:制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;选聘和解聘物业服务企业;筹集和使用专项维修资金;利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用。

而根据我国《城市居民委员会组织法》,居民委员会办理本居住地区公益事业所需的费用,只是可以根据自愿原则向居民筹集,否则就要依靠上一级人民政府拨付。

因此,积极推进成立业主大会、选举业主委员会,对于完善社区治理结构,提升社会管理水平,促进城市房屋建筑可持续发展,具有重大的现实意义。在推动老旧小区改造的进程中,居民朋友要逐步接受物业公司、业主大会、业主委员会等新鲜事物,积极参与业主大会的议事活动。

在明律师要提醒大家的是,居民朋友在实践中需要学习、了解如何保护自己的权利不受侵害。这样才能放心地选聘物业公司提供服务,使业主大会真正代表和维护全体业主的合法权益。而所有这些的前提,就是要有愿意担当、愿意服务的社区居民先站出来,去大胆地开启整个业主委员会的产生流程。自己的事情,终归还要靠自己去解决。(谢天泽/文)

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