从个贷利率上浮要压减开发贷2000亿,更重磅的还在后面……

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  最近房企的日子有点煎熬,信息铺天盖地:

  
1、多家银行收到窗口指导,收紧房地产开发贷额度,原则上开发贷控制在今年3月底的水平

  
2、7月,集合信托产品发行市场“骤冷”,房地产类信托募集规模环比减少近两成

  
3、多地上调个人房贷利率,苏州首套房贷利率破“6”。

  
4、房企债务到期压力大,今年房企国内债到期偿还规模同比去年增逾三成

  
5、各路上市房企密集召开年中业绩说明会,富力、融创、万科等大型房企纷纷表态不拿地

  
在这纷繁芜杂的表象之下,有一条融资的暗线潜行。在房地产这个赛道里,从来没有人可以是轻轻松松逆袭的。过去五年,拼的是比谁胆子大,现在开始,或许要比谁活得长。

  一、银行开发贷要压减2000亿

  先看看昨天刷屏的这条新闻。

  
多家银行近期收到窗口指导,自即日起收紧房地产开发贷额度,原则上开发贷控制在2019年3月底时的水平。甚至有银行内人士表示,未来还有进一步减少的可能。

  
这次开发贷收紧的程度是多少呢?来看下央行的数据。

  
2019年一季度末,房地产开发贷款余额为10.85万亿元,同比增长18.9%。到2019年二季度末,房地产开发贷款余额为11.04万亿元,同比增长14.6%。

  
也就是说,开发贷余额要从正增长变为副增长,压降近2000亿元

  

  多家银行表示,早在年初,各家总行就开始严控开发贷。甚至有国有大行广东地区的相关人士透露,开发贷几乎是零投放。

  
21世纪经济报道称,一位监管人士表示,房地产业务都在从严、规范管理,一定要落实“房住不炒”政策。对于正常的、合理的房地产信贷需求,还是会继续支持。目前主要治理对象是“乱拿地”、“地王价”、开发商高负债融资、投资性购房和透支性购房等现象

  
一位股份行人士表示,该行没有收到窗口指导,虽然政策上鼓励投放开发贷,但实际上审批比较严格,一般不批。一位城商行人士则表示,该银行开发贷款数量极少,几乎不做,这次没有收到窗口指导。

  
另一股份行人士表示,监管部门对于房地产贷款提出要“因城施策”,该行会对房地产贷款采取更加稳健、审慎的投放策略,既包括房地产开发贷款,也包括住房按揭贷款。今年会继续坚持限额管理策略,预计下半年投放的房地产开发贷款数量会非常少。

  
8月29日,中国建设银行副行长纪志宏在该行2019年中期业绩发布会上表示,建行一直严格落实“房住不炒”的调控政策导向,审慎推进房地产开发贷业务。上半年房地产开发贷增速同比下降,下一步,建行会继续按照调控政策导向,推动贷款结构调整,秉持差别化、审慎、择优原则,进一步严控房地产开发贷准入标准,确保房地产开发贷合规发展,加强资金用途方面的监管。

  二、7月信托规模降近两成

  实际上,早在7月,集合信托产品发行市场“骤冷”,已成为房地产信托的一个阶段分水岭。

  
5月末“23号文”叫停信托变相为不符条件的房地产项目融资输血。到了7月初,银保监会针对多家近期房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,进行约谈警示。与此同时,多家信托公司收到银监窗口指导,要求控制地产信托业务规模。

  
在监管政策持续趋严的背景下,数据显示,7月房地产类信托募集规模为584.25亿元,环比减少19.63%。

  
自2019年以来,除2月受春节长假影响外,上半年其他各月份房地产集合信托募集规模均超过600亿元,6月超过千亿元,5月也达到900多亿元。7月,受“政策+窗口指导”的影响,遭遇“急刹车”的房地产集合信托资金已累及整体信托市场。不过,当月投向房地产领域信托规模占比仍居首位,达到43%,与6月持平。

  
随着规模的减少,房地产信托收益率也在下滑。数据显示,7月房地产类信托收益率为8.27%,较上月下滑0.04%。在所有的信托产品中,只有投向房地产的信托产品收益率出现下降。

  三、多城上调房贷利率

  8月25日,央行发布公告称,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。央行要求,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

  
实际上,根据数据显示,近日多地纷纷上调房贷利率。

  
合肥:12家银行直接停贷二手房

  
据“第一楼市”报道称,从最新摸底的合肥18家银行贷款情况中,首套房利率上浮20%是主流;14家二套房上浮30%,民生银行、交通银行、广发银行、中信银行等的二套房利率则稍低,目前上浮25%。

  
令人颇感压力的是,据悉,合肥地区已有12家银行不做二手房贷款,分别是:建设银行、中国银行、杭州银行、华夏银行、光大银行、交通银行、渤海银行、农业银行、广发银行、邮政银行、中信银行、招商银行。其中,杭州银行和华夏银行也停止了新房贷款。

  
苏州:普遍上浮20-30%

  
在5.11新政调控升级后,苏州多次联动调控政策,房贷利率也跟随大势,逐步上调。

  
6月时,苏州各大银行首套房贷利率普遍上浮20%以上,二套未结清的至少上浮30%。

  
数据显示,苏州地区首套房贷利率为6.03%,环比飙升16个基点,一跃成为全国房贷利率水平最高的城市,也是目前唯一一个首套房贷利率水平破“6”的城市

  
南京:3个月连涨3次房贷利率

  
南京自红五月以来,房贷利率就节节攀升。

  
5月初,首套房贷利率从基准利率上浮8%调整到上浮10%;5月底,首套房贷利率从基准利率上浮10%全部调整到上浮15%;7月初至今,又有5家银行将首套房贷款利率从基准上浮15%调整到上浮20%

  
不完全统计数据显示,7月份房贷利率涨幅排名前五的城市分别为大连、苏州、杭州、宁波和长沙,均在近一个月内多次上调房贷利率,调整时间集中在月初和月末。

  
在一线城市中,上海和深圳房贷利率水平环比有所下降,北京和广州则与上月持平。其中,7月北京首套房贷款平均利率为5.37%,二套房贷款平均利率为5.84%,均与上月持平。上海首套房贷款平均利率为4.84%,环比下降7个基点;二套房贷款平均利率为5.46%,环比上涨5个基点。

  
融360大数据研究院监测数据显示:2019年7月,全国首套房贷款平均利率为5.44%,二套房贷款平均利率为5.76%。6月,全国首套房贷款平均利率为5.423%,二套房贷款平均利率为5.75%。

  四、债务压力不减

  今年国内房企债务到期压力不小。其中:国内信用债方面,2019年房企国内债到期数量504只,总偿还量5381.36亿元,偿还规模同比2018年增加31.08%。

  

  
考虑到短期债券的因素影响,2020年房企信用债到期规模也将维持高位。而2021年房企信用债到期量则将进一步攀升至6710.62亿元。

  
海外债方面,2019年房企海外债到期数量66只,到期规模237.57亿美元,到期规模同比2018年增加30.91%。此外,2020年、2021年,房企海外债到期规模将分别达297.86亿美元、316.38亿美元。

  

  
申万宏源孟祥娟研报分析,地产融资政策全面收紧,相较于16-17年,此轮地产融资政策收紧更加密集和全面。境内债券方面,部分“地王”融资收紧;海外债要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

  
报告判断,预计负债结构中以非标为主的房企再融资受影响最大。地产融资受限途径来看,地产信托下半年不得新增余额、二级资质限制于直接控股股东影响最大,小型、民企、低等级地产主体融资对非标依赖度更高。

  
报告同时认为,中高等级地产债券再融资压力整体可控。

  五、房企拿地谨慎

  8月22日,富力地产董事长李思廉在公司2019年中期业绩会上透露,网络上流传的一份富力集团在内部下发的《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》中提到的“下半年原则上暂停拿地工作”,这份文件的确是他本人起草的。但他强调,文件中提到的“暂停拿地”并不是一块地都不拿的意思。其实这篇文字要看后面两句,如遇有优质土地项目等特殊情况,可单独呈报集团董事长审批。

  
无独有偶,当天融创举办的2019年中期业绩报告说明会上,一向被认为是土地市场重磅信号的融创中国主席孙宏斌在谈到拿地时表示,下半年要谨慎,除非有好机会。

  
孙宏斌表示,去年没怎么拿地,今年上半年有机会,所以就拿得稍微多一点,其实和同行比其实也不算太多。但是到4月底的时候,基本停止了在公开市场的拿地。他称,今年下半年融创没有拿地指标,除非有特别特别好的机会才会考虑入手。

  
此外,在8月21日,万科表态不会在三四五线城市拿地。万科首席运营官、执行副总裁张旭在2019年中期业绩推介会上表示,拿地的时候,是根据收了多少钱回来,才去拿地,所有没有固定的拿地计划。万科拿地集中在长三角、珠三角这些区域,三四五线城市不会去进。

  
业内人士指出,从房企的表态看,不拿地或者选择性拿地,主要是融资成本高、下半年不确定性大了。

  
除了万科、融创这样的龙头房企压缩拿地规模,8月以来,土地市场整体转冷趋势十分明显。

  
中原地产研究中心统计数据显示,在2019年第二季度房地产企业掀起一波拿地高潮后,7月资金收紧,土地市场开始降温。8月以来,房企拿地明显减少,截至目前,合计拿地最高的保利拿地88亿元,金茂46亿元,万科45亿元,仅5家企业8月份拿地超过30亿元!

  
中原地产首席分析师张大伟称,融资收紧预期下,房企拿地意愿退烧,房地产市场拿地看融资,融资难时土地流标多。7月份开始房地产企业收紧了拿地步伐,针对非热点土地关注度减少。从拿地企业构成看,民企少,国企占比多。整体看,资金成本成为企业拿地的主要决定因素。

  

  六、监管对于房地产融资的收紧在继续

  从这几个月来看,监管已经对房地产发出了非常明确的信号。

  
除了压减银行开发贷之外,8月初,中国银保监会曾颁发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知 》。通知指出,要推进银行机构贯彻落实房地产调控政策和监管规定,严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为,高度警惕房地产泡沫化、金融化

  
检查的要点之一是房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况,包括集中度管理、资本金来源真实性审查、落实最低资本金比例要求、企业资质审查等,以及违规向“四证”不全项目提供融资。通知中提到,此次专项检查的范围包括北京、上海、广州和深圳等32个城市和地区。

  
截至8月8日,银保监会今年披露的行政处罚中,至少有57人被做出终身禁业处罚。资金违规流入房地产成为挨罚的重要原因之一

  
随后,银保监会开出今年银行系统的最大罚单。根据银保监会披露的行政处罚信息公开表显示,中信银行因13项违法违规事实,遭罚没2223.6677万元。违规事由包括以流动资金贷款名义发放房地产开发贷款、未将房地产企业贷款计入房地产开发贷款科目等。

  

  此外,8月上旬银保监会还下发《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》,也即“64号文”,传达下半年监管重点。

  
通知指出,下半年信托监管的主要内容包括,坚决遏制信托规模无序扩张、严厉打击信托市场违法违规行为及有力有效处置信托机构风险等等;监管部门要求各银保监局信托监管处室口头将多项监管旨意分批次传达给辖区信托公司,下半年监管部门对信托公司的窗口指导将成常态。

  
8月2日上午,人民银行召开2019年下半年工作电视会议,其中要求,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,按照“因城施策”的基本原则,持续加强房地产市场资金管控。

  
7月31日,中国人民银行对外表示,各类银行要转变传统信贷路径依赖,合理控制房地产贷款投放。其中,在开发性贷款方面,加强对存在高杠杆经营的大型房企融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

  
海外发债层面,7月9日,国家发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,里面对房地产企业发行外债申请备案登记提出了4点要求:一、房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务;二、房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息,包括债务规模、期限情况、经我委备案登记情况等,并提交《企业发行外债真实性承诺函》;三、房地产企业发行外债要加强信息披露,在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况;四、房地产企业应制定发行外债总体计划,统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素,稳妥选择融资工具,灵活运用货币互换、利率互换、远期外汇买卖、期权、掉期等金融产品,合理持有外汇头寸,保持境内母公司外债与境外分支机构外债、人民币外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债合理比例,有效防控外债风险。

  
5月10日,银保监会印发的《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》。通知要求加大对违反房地产行业政策的各种乱象行为检查处罚力度,其中对信托领域各种业务违规行为都提出了明确禁止性要求,要求巩固前期乱象整治成果,防止乱象反弹回潮。

  文章来源于Wind资讯公众号

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