叶檀财经：豪宅暴涨暴跌 背后财富大转移！

来源：金融界网站

豪宅是奢侈品，奢侈品一定是品味的象征，而不是刚需。

可以交易的奢侈品或者艺术品，是大额财富流转，反应的是当下的财富趋势。

豪宅无路可走？

紧缩时期量入为出，奢侈品与豪宅将无路可走。

华谊王中军在今天亚布力夏季论坛上说，“去年嘉德的夜场一半卖是我的画，但我卖掉了我很开心。“

他还说，“我其中一张画跟大家分享一下，是刘晓东的《求婚》，我当年在嘉德11万买的，去年秋1000多万卖掉，大概100倍的回报，不是所有艺术品都是这样。”

你说，这幅画值这个价吗？只要有人认，就值。这次王中军卖出去了，说明有人认。

豪宅也是如此，有人认，就值钱。什么情况下很多人会为豪宅买单，市场火热的时候。

2015年，是豪宅元年，2016年是豪宅大年。巧了，这两年也是房地产销售大年。

豪宅成交多点分布，从北、上、深为主，变成“遍地开花”，很多城市成交套数同比增长数倍。

（图片来自视觉中国）

2016年前三季度，18个重点城市千万豪宅成交套数达到2.25万套，同比增长88％，单价5万元以上豪宅成交3.91万套，同比增长145％。

北、上、深千万以上豪宅成交17184套，占到18个城市总成交的76％；单价5万元以上豪宅共计成交36473套，占比高达93％。

上海千万豪宅总量遥遥领先，据上海链家市场研究部数据显示，2016年上海千万级豪宅成交超8000套，2016年上半年，上海总价在1000万以上的一手豪宅共计成交5041套，占2015年全年成交量的六成以上。

2016年全年，一线城市豪宅TOP50成交均价排名中，前10名的楼盘，均价全部在15万元/平方米以上，第一名汤臣一品均价突破20.6万元/平方米。

看到2016年全国豪宅单价5万，让人心里一紧。

要知道，根据禧泰最新数据，2019年8月，北京全市一手房单价6.54万元，上海5.33万元，深圳6.44万，厦门4.51万，你单价5万，也好意思叫自己是毫宅？

北京 豪宅销售100亿！

用一个字来形容北京豪宅，壕。用两个字来形容，很壕。

2016年，同样是北京房产市场的豪宅年。当年，5000万以上顶级豪宅成交191套，总金额147亿，均价8.9万/平米，北京五千万级以上豪宅成交史上，销售额首次突破百亿元。

短暂繁荣过后，豪宅市场迎来冷冻期。

2017到2018年，北京均价8万以上豪宅基本没有办法拿到预售证入市，两年时间，顶级豪宅成交金额分别为10.53亿和36.7亿。

一直到2018年底，超过8万元/平米的豪宅才趁着房价下降，赶紧拿证入市，前期积累的需求开始释放，出现集中网签现象。

（图片来自视觉中国）

到了2019年，北京豪宅成交创下新高。

中原地产研究中心数据显示，截止2019年8月1日，北京年内总价5000万元以上的豪宅网签量为137套，成交金额为123亿，近8年以来销售额第二次破百亿。

一手豪宅的热卖片区，集中在北京核心城区。

比如丽宫别墅、润泽御府、中粮.瑞府和远洋Lavie，它们都在北京中央别墅区。朝阳区豪宅项目也很多，作为CBD核心区，集中了整个北京的经济、科技、文化力量，交通发达，同时金融服务业众多。

这种片区还能有新房、次新豪宅出售，可见是开发商把几年前压箱底的货拿出来了。

二手豪宅方面，丽兹行豪宅研究院数据显示，成交量排名前十的楼盘主要分布在朝阳区和海淀区，香山清琴山庄、御金台和万城华府排名前三，成交单价甚至比丽宫别墅、润泽御府这些新房价格还要高，海淀区的万柳书院也达到27万/平米。

综合北京5000万元以上成交的豪宅数据来看，可以总结出两个特点：

1. 北京富豪首选市中心片区豪宅。

2. 随着实力的提升，对于附加值的要求不断增加，教育资源、配套设施、交通便利程度都在考虑范围内。

为什么北京豪宅在2018年底和2019年初集中入市？因为竞争压力大，因为担心未来豪宅去化不力。

从房地产业内规律来看，老豪宅通常具有地段优势，要真正热销，必须过好几道关卡。

同样是比奢侈品，价格不能比同片区贵太多；老项目以口碑开拓客户，得罪老客户，口碑就完了；近期成交的豪宅，口碑质量不出现大的落差。

北京豪宅是宇宙中心的奢侈品，市中心有口碑的豪宅，仍然抢手。

2019年抢跑的二手项目，包括恒大丽宫、中粮瑞府、润泽御府等老别墅，战绩都还不错，恒大丽宫成交超过33.6亿。

何处买豪宅？ 看上海 “下只角”豪宅逆袭

电视剧《上海滩》里，丁力遇到许文强时对他说了一句话：“文哥，我的理想就是有一天把家从闸北搬到霞飞路或静安寺。”

上海人讲究格调，老爷叔必须住在上只角，才有品位，也就是丁力说的静安寺附近，大约从外滩起步，延伸到苏州河以南的淮海路、南京路周边，加上四川北路部分地区。

（图片来自视觉中国）

周润发主演的上海滩诞生于1980年，几十年后我们再梳理2017年的上海楼市豪宅分布时，这一规律依旧适用。

2017年有一部非常热门的电视剧《我的前半生》。女强人唐晶就住在上海最早的河景豪宅之一，河滨大楼，能近观苏州河远眺东方明珠，显示静安豪宅经历十几年变迁，地位依旧。

既然有上只角，那么肯定有对应的下只角。

过去闸北、杨浦、普陀、长宁等片区，是外来人口聚集地，和上只的区别极大。下只角集中了来自于江苏、山东、安徽的移民，以制造业为主，说一口带着苏北味儿的上海话，和上海本地人根本不是一个圈子的。本地老上海通常是上海话和宁波方言为主，宁波方言主要是江浙商帮在说。

随着城市核心区域的扩张，上海的财富格局变化极快，或者说，几乎是四个一线城市里变化最快的。

2000年以后，上海公认的四大富人区分别为长宁古北、陆家嘴、联洋碧云以及松江佘山，价格高已经不再是卖点，周边配套，房屋区位，社区环境，升值空间都要计算在内。

目前可以收集到的公开资料显示，新希望集团创始人刘氏兄弟，在汤臣高尔夫别墅面积达1227平米。携程创始人梁建章的御翠园有806平米。李连杰的花木路品字形大宅，三套独立别墅建筑面积至少2000平米，市值3亿。

浦东新区的四季汇酒店公寓，据称是黄晓明上海住所，均价18万/平米。汤臣一品均价20万/平米，汇集了小S、郭敬明等人。星河湾据说吸引了大S、朗朗和新浪董事长曹国伟定居，均价11万/平米。仁恒河滨城达到10万元/平米，华侨城苏河湾让刘翔安家，均价超过19万/平米。

相比老上海人以中环以内豪宅为主，新晋上海富豪有意识地将西南、西北拓展出成片的高端住宅区。

新兴富豪与明星，将上海的豪宅圈再度扩容。

最后，豪宅门槛越来越高。

多少价格的房子叫豪宅？

不同的人、不同的机构定义不同。

8月10日那天，上海风雨交加，有一个叫张晓晗的90后女作家，家里马桶被堵，出门买了马桶搋子通了两个小时，仍旧没有成功，然后发了一篇微博，成功把自己送上了热搜。

张晓晗顺便定义了精英人士的生活，住小2000万买的房子，做着所谓人类精英的工作，过着所谓top5的生活，闻得出别人身上的地铁站味道了，和那些暴雨中奔波的人不一样了。其实什么也没有改变。

结果下面对小2000万是不是豪宅，发起了热烈的讨论。

有的人认为，现在小2000万的房子根本不算什么豪宅，还有可能是10年3万一平买的，当时只花了几百万。这很有可能。

我们得承认，十年前花500万买144平米以上的房子，肯定在小康以上。

我还看到一套白皮书，豪宅要拥有地段的先天价值，要有后天的各种配套，还要有附加价值，总之，不是上海老城区的别墅，不是陆家嘴的汤臣一品，基本不配叫豪宅。

豪不豪的，咱们先放到一边，

先看看什么叫非普通住宅，这是有明确定义的。

容积率在1以下，单套建筑面积在140平米以下（2013年国税总局文件改为120平），实际成交价高于这一区域的市场指导价。

2016年，一线城市豪宅公寓产品，成交均价全部超过10万元/平方米的楼盘有65个，而2015年同期只有24个，同比增幅高达171％。

这透露出一种趋势：由于地价上涨，开发商为了盈利，给楼盘增加附加值和配套设施，以增加项目溢价能力，让很多非豪宅项目走向了高端化的路径。

非豪宅装成豪宅，有硬伤，这样的豪宅容易砸手里。

豪宅轮流坐庄，一线财富轮转。

（图片来自檀香马毅行）

顶级豪宅圈子很小，基本只出现于长三角、珠三角、京津冀这三个超级城市群里。

青岛、厦门、昆明、海口、三亚等旅游城市，是知名企业家的心头好，他们会购置一些度假型豪宅。

从北京、上海、广州、深圳、杭州这几个豪宅主要销售市场来看，2018年豪宅市场经历两年火爆后，已经涨到阶段性高位。

克而瑞数据显示，2016年以来，200到300平米占比超过三成，300平米以上明显扩张，2000万到3000万占比快速上升，四房、五房以上销售比重持续上升。

这一组数据说明了两点，一是富豪客群逐渐稳定，喜欢购买面积更大、价格更高的优质豪宅房源，曾经的豪宅价格天花板，现在可能成为起步价。比如在上海，2000万级别豪宅，现在也只能是豪宅圈子的“轻奢入门级”产品。

2019年，上海楼市限竞房越来越多，有接近5万套入市，同时开发商受新增土地供应政策限制，通过高低配置的方式组合安置产品，市场出现了大量叠拼项目。

在这个时间点入市的3000万以上级别豪宅，基本都是老项目新开盘。

可以预见，高端别墅虽然不会完全断供，但供应量肯定是持续减少。北京也是如此，高端豪宅、别墅供应持续减少，存量豪宅价值上升，甚至5000万成为高端豪宅入场券。

豪宅神话，还没彻底熄火。