潘石屹说“房地产时代已经变了”！冯仑：买房要有聪明的安排

“如果是刚需，比如要结婚生子，或者说手里有钱，想要安顿下来，买个房子自己住，那什么时候买房都对。”

在最近的一次活动上，冯仑（万通集团主席、万通投资控股股份有限公司董事长。与王功权、刘军、王启富、易小迪、潘石屹并称“万通六君子”）在谈及一线城市房子究竟该不该买的时候，他表示，如果是投资，作为资产配置，我认为目前还是应该慎重。如果你非要去投（chao）资（fang），他的建议是可以去多看看二三线城市，算一算那里的收入和就业等情况再做决策。

买房对老百姓无疑是一件大事，因为牵扯到生存环境、生活质量、养儿育女和养老等各种诉求，另外，一套房子很可能会给一个家庭的两三代人带来财务压力，所以，不能不慎重，不可不慎重对待。

而行业人士的意见也往往能给买房者一些有价值的参考。

实际上，冯仑对2019年买不买房这件事，早就明确表态过。

在年初的脱口秀节目中，他曾说过“有钱就买，没钱就不买。”（如果是捡的钱就买房，如果是挣得钱暂时别买房）

而他的老朋友潘石屹也说过，“中国的房地产时代已经变了”。

从上个世纪90年代，房地产一直就是在一个上升通道中，在这些年里，是可以闭着眼睛买房的，在一两年前，做房地产的基本都是首富、富豪的代名词，在社会上备受羡慕嫉妒恨。

四十年来，城镇居民的住房面积从人均 1.8 平米增长到了人均 35 平米，当到了现在这个点上，冯仑认为，房地产行业开始加速进入后开发时代。

所谓后开发时代，也意味着全产品线、全价值链、全商业模式的改变，而不仅仅是拿地盖楼，由此，7万家住宅公司也可能是减少三分之二。

“人口在快速增长，基础设施不是特别完善，人均 GDP 不是很高，五六千美金，这样的城市，其最好的地段还有一定的投资价值。”

对于买房，冯仑的意见是看城市，看地段，看价值潜力。而潘石屹则更看好一线城市，他曾表示SOHO中国将把重点放在一线城市的房地产项目，特别是一些繁华地区和商业中心。

冯仑还说买房不要被房子所绑架了生活，一定要量力而行，也就是说你的财力只能买100平米的，那就没有必要买150平米的，当房贷支出超过月收入的三分之一时，必然伤害生活质量，这是很痛苦也是很不划算的。

“其它投资不如买房”是5年前的逻辑，现在如果再靠杠杆、抵押去买房，如果市场出现变化，风险还是很大的。冯仑认为，在买房、卖房之外，生活应该有新的可能性。他说，要把买房和自己正常的生活、事业发展做一个聪明的安排，但怎么才算是聪明的安排呢？冯仑举了一个例子：

我昨天和公司的一个员工算帐，他的房子 80 平米，值 500 万，房贷每个月 1 万。他说是不是要换一个大房子？我建议他卖了房子，把 200 万贷款还了，还剩 300 万。每个月减少 1 万的房贷，那么就等于是多了 1 万的收入。拿这个去租房，肯定比现在的 80 平米房子大。手里还有 300 万现金。两年以后，可能在北京用 300 万入市按揭，可以买 150 平米的房子，那么就没有压力了。

很多人都关心下一步房子的价格走势，但这实在也没法。。说，是吧。

但我们可以算一笔账，也可以看看最近的行业动向。

土地对城市的财政贡献是多少？卖地的钱被用在了哪里？土地起拍价为什么要永远比上一次要高？

有的城市投入土地较多，但房价也很旺，是什么原因？如杭州。

如果你想明白了这几个问题，那么你基本就清楚了当地城市下一步的房市趋势了。事实就是这样，有些东西看起来眼花缭乱，但实际上越大的东西越是简单的逻辑。

还有就是看看房地产企业的动态，造车的，转型的，去地产化、改名的，卖资产的，高喊“活下去”的，还有发动全员卖房的（回头再看富力当年跟万达的交易，令人唏嘘啊）。

有人说，房地产今后不是以住宅为核心，而是以美好生活为核心。

但我们普通人买房要知道两件事，一个是买房的时机和地段，一个是房子的质量问题。实际上，深圳罗湖某楼房倒塌之事就给我们提了个醒，还记得王石那个论断吗：房子寿命只有30年是事实。

而从任正非、董明珠、曹德旺等企业家也对房地产行业的虹吸效应表示了忧心，话说现在社会的英雄终于不是房地产首富了啊。

历史有周期，房地产确实不会一直上升，但你也要知道历史的进程相对于人的寿命来说，是很漫长的，至于如何抉择，如何聪明的安排自己的资金和生活，对每个人都是一种考验。

最后，希望我们的选择不仅仅是靠运气。