明知故问 长租公寓再爆雷,长租行业真的没法赚钱吗?

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  “他以为躲过了P2P爆雷潮,却躲不过长租公寓。”

  8月初,南京乐伽商业管理有限公司发布声明称,公司已停止经营,关闭所有业务,员工大量离职,没有经营收入,无法偿还客户欠款。留下的,是付出几年租金的房客,和没收到几个钱的房东。

  算上乐伽公寓,这一年半里,连锁长租公寓爆了20多家,等着爆的,可能更多。

  过去两三年,除了传统租赁运营商在疯狂扩张,大型房企也涉足长租公寓。随之而来的,是一些企业突发爆雷,还有相当一部分企业陷入长租亏损僵局。今年开始,朗诗地产、远洋地产开始剥离长租公寓,万科陆续退出城中村的改造。

  曾是前两年最火的行业,如今为何哀鸿遍野?这个昔日的亿万级红海难道真的已成血海?在探讨“长租公寓为何爆雷,长租行业真的没法赚钱吗?”相关问题时,前瞻经济学人邀请到行业专业人士进一步分析解读,一起了解租房市场未来发展动向。

  

  “现阶段,我国长租公寓市场普遍采用的是‘高进低出’模式,是这个行业爆雷的主要原因之一。最新宣布倒闭的乐伽公寓就公开表示,高进低出的经营模式存在严重缺陷,已为长租公寓市场带来较大风险。

  所谓高进低出,是指长租公寓为了抢夺市场,以高价从房东手中收购房源,再以低价出租给租客,这种模式和中国很多初创的互联网公司非常相似。

  比如当年的打车市场,滴滴和快滴们都是通过红包大战来争夺市场占有率,长租公寓也沿用了互联网行业的常用套路。不过,这种通过亏损来抢占市场的方式,背后需要有实力强大的资本支撑,否则烧钱模式就难以持续,一旦现金流断裂,公司就会迅速倒闭。

  长租公寓爆雷的另外一大原因在于引入了过高的金融杠杆,比如业内普遍采用的租金贷模式。租客在和长租公寓签订租房合同的时候,还会同时和第三方金融机构签订一份贷款合同,金融机构将一年甚至两年的租金发放给长租公寓公司,长租公寓提前一次性收到资金后,并没有将资金全部用来支付给房东,而是用于快速扩张新的业务,一旦长租公寓卷款跑路,房东收不到租金,就会驱赶租客,而租客不仅面临被扫地出门的风险,还要每月偿还金融机构的贷款。

  除了高进低出和租金贷这两大主因之外,长租公寓频频爆雷的深层次原因,还在于国内租房市场的投资回报率大大低于公寓运营企业的预期。公寓运营企业对于房租回报率过于乐观,因此采取了过于激进的投资策略,但实际上,国内的房租回报率并不能支撑他们的激进扩张,因此很多没有大资本支持的企业也就只能面临爆雷的结局。”

  ——前瞻产业研究院研究员吴宁芬

  

  图表1:长租公寓市场频频爆雷的三大主因

  “长租公寓‘高收低租’的经营模式非但很难挣到钱,而且风险极高,原因主要有以下三个:

  一、融资成本的问题。潘石屹就说过长租公寓商业模式的问题,‘原因很简单,做长租公寓一定会有银行贷款,如果是从银行贷款来的利息,按照银行的基准利率是4.9%。把款贷过来建成公寓,再租出去,你的回报率最高超不过1%,所以这个生意是亏的。’

  二、市场化的问题。不同于房屋买卖市场的半市场化,租房市场是完全市场化的,因为房屋买卖市场所遇到的限售限购,在租房市场基本不可能。既然市场化程度极高,那么实际上中间差价不会很多,如果能租高价,房东早就租高价了。

  三、杠杆问题。租房市场不像房屋买卖那样可以加杠杆,我们只听说贷款买房子,连租房还要贷款的就很少了。买房子贷款是投资性融资,而租房贷款则是消费型融资。你们觉得有几个人肯去贷款租房子的?就算他肯,银行也不肯啊。”

  ——财经专栏作家维克多

  “长租公寓的盈利难题问题,其实不是缘于市场,原因来自于企业自身。

  长租公寓二手房东‘租金差’单一收益模式,已经决定了盈利空间被两头挤压。2017年下半年到2018年第三季度,企业为了追求规模,不断抬高市场获取物业成本,在获取高额租金成本后,这类运营商又把成本转移给租客,造成了C端租金不断上涨,以致引发了众多的社会矛盾。

  规模不经济,是这个行业现阶段的一个特征,做得越多,亏得越多。亏损中最怕的是持续经营性亏损,这个就很难测算盈亏平衡点到底在什么地方。

  此外,长租公寓爆仓,一方面是企业投机取巧,利用金融的漏洞,另外一方面,也突显出租赁市场缺少法律和制度保障,乐伽事件至今也没有下文。

  目前长租公寓融资很难,除了建行等少量银行提供长租公寓的配套资金,中小公寓基本无缘,也只有头部企业和国有租赁企业有机会,证交所目前是停止了针对长租公寓的ABS,境外资本除了原来投资的股东增资,也很难吸引到新鲜资本进入。

  很多人认为长租市场很大,空间很大,其实这个市场是非常难做的,因为不同于传统的消费行业,它是个民生行业,而且链接在房地产的下游,也就是说房价高了,自然会把成本传导给租赁行业,而租赁的消费价格存在明显的天花板。

  总体来看,长租行业短期内盈利基本没有可能,第一是2017年下半年到2018年底从市场高价拿进的房源,至少要消化6-7年时间或者更长,第二是运营成本不断上升,人工、智能系统、甲醛处理、垃圾分类等等,这些类别全年至少增加7-8%的运营费用,毛利率进一步降低。

  接下来,长租行业将是个漫长的冬天,可能需要熬1-2年时间,熬过后,才能迎来真正的春天!”

  ——房东东公寓学院创始人全雳

  从几位专业人士的分析可以看出,经营模式缺陷、投资策略激进、融资难成本高、引入过高的金融杠杆、缺少法律和制度保障等,都是导致长租公寓频频爆雷、短期内难实现盈利的原因。

  值得注意的是,当前长租公寓仍面临不少“成长的烦恼”。在黑猫投诉平台上,长租公寓成为2018年房产领域消费投诉重灾区,消费者对租房价格及服务投诉量占比较高。此外,消费者反映的主要问题还包括了室内甲醛超标严重、装修材料质量堪忧、误导租客与网贷平台签订租房贷款合同、以租客的信用换取资金并存在资金挪用等。

  在产品口碑堪忧的同时,目前尚无企业能给出清晰的盈利模式。业内人士认为,在资本追逐下的长租公寓行业,短期靠拼规模,长期还得拼盈利,能否在预期时间内扭亏为盈最为关键。

  此外,未来拿房成本会越来越高,这将进一步压缩盈利空间,企业的运营能力也将面临更大考验。长租公寓中,环境氛围、室内配套、公共区域已经成为行业标配,如何才能进一步与租户绑定,增加黏性是运营商们需要进一步思索的事情。

  就行业发展趋势来看,随着行业重新洗牌,包括资金在内的一系列资源会向头部企业高度集中,长租公寓企业要想走得更远,必须要解决标准化和盈利模式问题。

  随着国家“房住不炒”的推进,更多的国企加入了长租公寓序列,他们不仅有资金优势,更有房屋资源上的优势,是未来租赁市场的主力军。国企和民企运营商合作,双方借助自己的优势,或将成为发展的趋势。

  当然,行业的健康发展也离不开国家政策支持。近期,国家也相继推出相关政策扶持行业发展,中央加大力度支持住房租赁市场发展,地方也加大了租赁住房供给。

  为加快发展住房租赁市场,完善租购并举制度,2019年7月18日,财政部、住建部两部门公示了2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单,排名前16位的城市分别为北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都。

  地方层面,北京发布住房租赁合同示范文本,明确住房出租应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位,不得改变房屋内部结构分割出租,同时规定未经双方当事人协商一致,出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。

  广州规定住房租赁合同期限不得超过二十年,一次性收取租金的不宜超过一年,租金收取鼓励押一付一。杭州对三份文件进行征求意见,鼓励专业化规模化住房租赁企业发展,支持其多渠道筹集房源,增加租赁住房有效供给,并对从事住房租赁业务的企业、开展租赁居间服务的房地产经纪机构,拟分别给予最高200万元、100万元专项扶持资金。

  

  图表2:2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单

  增加租赁住房供给方面,深圳发布征求意见稿,要求多渠道增加租赁住房供应。广州、柳州两地明确符合条件的商业用房、办公用房等可按规定改建为租赁住房,但不得分割转让。

  

  图表3:北京、上海以及加快发展住房租赁市场的试点城市最新租赁住房供应计划一览表

  长期来看,租赁人群占比不断提升这一趋势不会改变,住房租赁需求会持续增加。随着长租公寓市场负面消息逐渐消化,以及利好政策逐步明确,长租公寓将再次迎来融资热潮。

  以上便是本期前瞻经济学人“明知故问”栏目对“长租公寓为何频频爆雷?长租市场真的没法赚钱吗?”这个问题的解答。业内信息,靠谱问答,更多“明知故问”,就在前瞻经济学人。

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