大数据报告:2018年及2019年上半年广州中院商品房预售合同纠纷逾期交房问题研究 · 上篇丨实务方圆

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  本报告希望通过大数据分析找到商品房预售合同纠纷逾期交房案件的规律,现发表报告的上篇。

  一、数据来源

  
案例来源:Alpha案例库案由:商品房预售合同纠纷裁判法院:广州市中级人民法院裁判时间:2018年1月1日 — 2019年6月30日样本采集时间:2019年7月20日案件数量:833件

  二、案件来源区域分布情况


就本次搜索到的833件案件的来源分布而言,广州市内各区案件分布并不均匀,来自从化区的案件最少,仅有14件,来自增城区的案件最多,达到了190件。所有案件中来自增城、南沙、黄埔、海珠四区的案件数量达到了593件,占到了全部案件总数的71.19%。

  三、案件层级及改判情况

  
2015年发布的《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》规定:当事人住所地均在受理法院所处省级行政辖区的第一审民商事案件,北京、上海、江苏、浙江、广东高级人民法院,管辖诉讼标的额5亿元以上一审民商事案件,所辖中级人民法院管辖诉讼标的额1亿元以上一审民商事案件。 而根据收集的裁判文书数据显示,在2018年至2019年6月为止广州市中级人民法院(下称“广州中院”)审结的商品房预售合同纠纷均未到达1亿元的一审立案标准,因此除一件再审案件外,其余832案件均为二审案件,未出现一审案件。 而在被统计的案件中仅有(2017)粤01民终24241号案中原告为开发商,被告为购房者;其余案件中的原告均为购房者,被告均为作为商品房开发商的企业法人。同时在32件案件中存在反诉。而所有案件中一审原告上诉的案件数量共计335件,一审被告上诉的案件数量总计为525件,一审原被告均提出上诉的案件总计28件。原告上诉的案件中较为常见的争议焦点有:

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  1、违约金条款的效力问题; 2、逾期交房事实的认定问题; 3、逾期交房违约金标准问题; 4、逾期交房的免责情形问题; 5、原告诉讼时效问题。
其中原告提起上诉的335件二审案件中改判的案件共有48起,改判率为14.32%。而被告上诉的案件中较为常见的争议焦点有:

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  1、逾期交房违约金标准问题; 2、原告诉讼时效问题; 3、逾期交房事实的认定问题; 4、逾期交房的免责情形问题。
而被告提起上诉的525件二审案件中改判的案件数量为23起,改判率为4.38%。
可以看出,两类上诉案件中的争议焦点存在较多重合(关于争议焦点的具体裁判观点请见下篇)。但相对而言,原告上诉情况下,改判可能性较高,而改判内容多是对违约金的标准进行调整,这在一定程度上反映出目前部分商品房预售合同中存在逾期交房违约金约定过低的情况。 而总体上,除去唯一的一起再审案件外,所有二审案件的判决情况如下:

  

  在全部832件案件中,改判案件数量为71件,改判率为8.53%。而通过Alpha系统搜索同期的广州中院民商事二审案件,可以查到案件数量为22697,改判案件数量为4235,改判率为18.66%。因此相较而言,关于逾期交房的商品房预售合同纠纷的改判可能性远远小于一般民商事案件,上诉存在较大改判难度。

  四、高频实体法条


就广州中院所经常引用的实体法法条而言,其中高频法条包括: 《合同法》第五条,被126个案例引用;《合同法》第八条,被401个案例引用; 《合同法》第四十条,被120个案例引用; 《合同法》第四十四条,被156个案例引用; 《合同法》第五十二条,被153个案例引用; 《合同法》第六十条,被312个案例引用; 《合同法》第一百零七条,被550个案例引用; 《合同法》第一百一十四条,被216个案例引用; 《建筑法》第六十一条,被286个案例引用; 《建设工程质量管理条例》第四十九条,被235个案例引用。 附:常见引用法条《合同法》第五条 公平原则
当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条 依合同履行义务原则依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。第四十条 格式合同条款的无效格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。第四十四条 合同的生效依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。第五十二条 合同无效的法定情形有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条 严格履行与诚实信用当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条 违约责任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条 违约金当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。《建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,责令停止使用,重新组织竣工验收。

  对于商品房预售合同纠纷逾期交房案件的常见争议焦点问题请参见下篇,期待下期精彩......

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