郭洁：“活下去”——2019年“金九银十”有感

【前言】关于今年成都的金九银十是否会来，我个人的看法其实有点不乐观，当然也不过分悲观，主要还是看平——价平量涨。

【关于政策】

每年的9月底10月初都是中央推出重要政策的时段，前三季度的经济情况中央基本心里有数了，所以第四季度到底是抑制还是扶持中央也会定个调子。

今年的政策导向依然非常的明确，中央早早就在7月底说了要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”，强调落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

所以，今年在政策层面就是要持续抑制。

并且还很有可能为了打压一些城市蠢蠢欲动的市场而出台政策。即使是不出政策，也会在各种会议上重点强调一下不放松的基调。

【关于量价】

首先，成交量会放大是肯定的，随着供应量的井喷，预计将会有70多个项目集中拿证，加上一直在销售的老项目，此次放量过大，之前一直积压的供应终于大批量的释放，市场供需关系将会发生改变。

▲大成都商品住宅供销价走势图

▲成都市主城区商品住宅供销价走势图

如上两图所示，从年初至今，大成都的供应量1275万平米，备案量1443万平米，供销市场存在着将近170万平米的缺口，仍处于去库存的阶段，而且主要供应不足的区域集中在主城区。所以成都的房地产市场给人的感受是有些供不应求的，主城区尤其萎缩的厉害。

其次是价格，随着供需关系的改变，会带来市场的直接反应——供过于求，竞争加大，客户观望，优惠力度加大，价格平稳，成交量上升——价平量涨。

当然，随着大批量的高价项目入市，所以最终从统计数据上看，肯定还会呈现量价齐涨的态势。

【关于产品】

最近5年成都的住宅产品面积段供应出现了较大的改变，90平米以下的小房子供应急剧减少，从户数上来看，近5年的小面积段产品（90平米以下）供应占比从2015年的54%萎缩到了2019年的10%左右，而90平米以上的供应套数却占到了90%左右，这进一步加剧了刚需购房者的难度。

对于刚需购房者的窘境，房优优CEO左明强先生的原话是：现在刚需客户找不到小户型，大户型又买不起。刚需对总价特别敏感，总价超过150万后，除了几十万的首付，月供也要1万多，大多数的家庭吃不消，生活月供压力太大。

那么开发商都只愿意做大户型吗？其实大户型也是企业不得已而为之，之前拿地的价格过高，为了不亏本只能做改善精装产品。

那么这些高端改善精装大平层的开发商到底销售的如何呢？——两极分化。

会有几个盘一开售就清空的，也有开盘认购率不到30%的（甚至更低），这就要看企业的品牌认可度、客户积淀数量和产品力本身了。

现在市面上的高端改善盘逐步增多，有购买力的客户就只有金字塔中上层的那么一小部分，所以这些项目的竞争，其实就是企业各个维度的竞争（关于这一点，四川知道将会有持续的系列深度分析，敬请期待）。

所以，刚需还能走量，中高端就看客户消化程度的如何了。

【关于预期】

对于今年的九月、十月市场走势到底会如何，我这里还是大胆的预测一下：

因中美贸易摩擦而导致的开发企业突然增多万亿级的海外债务，部分企业会趁9、10月份大量出货，随着某些“标杆企业”的持续打折甩卖，远郊的、性价比不高的、总价过高的项目销售愈加艰难。

到了11、12月份，随着年末冲任务、集中兑付债务及货款、银行全面停止各种贷款，开发商的日子将会更加的不好过。

购房者心理的预期是开发商要降价，这还会增加购房者的观望周期，所以，年底大面积的降价已成必然，只是降价的幅度都有所不同而已。

看看现在的二手房市场吧，对一手房市场应该有所警示了。

所以，今年最后的4个月，不管哪个层面对房地产行业都不太利好。

我相信除了提高盈利能力外，活下去是所有企业未来的终极目标。