深圳发布全国首个稳租金政策,长效机制是关键

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图片来源:视觉中国

  历时近一年后,深圳“稳租金”政策正式出台,这一全国首个较为全面的“稳租金”政策体系能否抑制租金上涨备受关注。

  近日,深圳市住建局发布《深圳市人民政府关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》(以下简称《意见》),在提出要多渠道增加租赁住房供应的同时,还要建立住房租赁行业主体备案制度以及住房租赁指导价格发布制度。

  为引导企业出租住房的租金不高于租金指导价格,《意见》提出,住房租赁企业在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案,且租金不高于租金指导价格的,会适当降低其增值税征收率。

  此外,随着长租公寓企业大规模进入城中村,“农民房”租金大幅上涨,低收入群体的生存空间受到挤压,一度引发争议。针对一些乱象,本次《意见》也提出了相应的修补政策。

  “稳租金”政策的背后

  在寸土寸金的深圳,租房已成为主流,约2000多万的常住人口中,有80%的人都在租房子住。深圳市房地产研究中心提供的数据显示,深圳超过1000万套存量房中,有70%的房子都在出租。

  而据浙商证券研报数据,深圳目前的租赁住房供给结构主要包括商品房个人出租、城中村、分散式品牌公寓、集中式品牌公寓,其中70%的租赁住房供应都集中在城中村,远高于其它三个一线城市的占比。

  一直以来城中村都是环境差、租金低的代名词,深圳1044个城中村里居住了60%的城市人口,许多低收入群体或者刚来深圳的人都会选择在这落脚。近两三年来,深圳积极培育住房租赁市场,以万科、龙湖、金地等为代表的开发商也开始在长租公寓领域积极布局,但却陷入“机构房东高价抢占房源”、“资本推高租金”等争议。

  去年6月富士康员工代表指出,进驻城中村的开发商打破原有城中村租赁合同关系,推高了城中村的租金,使得租客的利益受到损害。叶檀财经提供数据显示,深圳2018年6月的租金同比涨幅约达30%。

  面对不断上涨的租金,深圳规土委在去年8月30日透露要在2019年推出深圳首批“稳租金商品房”试点项目--塘朗城精品公寓,将实行“一房一价”的租金管控,通过市场评估起定租金,采取“一年一调”的方式进行房租调整,并在合同中进行年租金增长率不超过正负5%的涨幅约束。

  此后,深圳市多次政府会议提及要推出“稳租金”政策,不过最终出台的《意见》并没有设置明确的租金涨幅范围,而是偏向于引导租金不高于指导价格。《意见》指出,要强化规模化、专业化住房租赁企业在稳定住房租赁价格方面的示范作用,引导企业出租住房的租金不高于租金指导价格。

  住房租赁企业在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案,且租金不高于租金指导价格的,深圳市政府会适当降低增值税征收率;而对个人则采取综合征收方式征税,2023年底前,综合征收率为0%。

  不难发现,上述政策实施的核心在于租金指导价格制度的发布,在于租金数据库的建立。而没有备案,就无法监测租金、制定片区指导租金,监管就没有“业务抓手”。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,长租公寓等规模化企业在上述政策的引导下会逐渐到政府租赁平台上开展业务。但由于存在种种担心(如征收房产税、个人信息泄露等),加上法不责众的“逃税”普遍化,目前占租赁市场份额80%的“私人散租”,难以迁移到政府租赁平台上。

  长效机制的建立

  除“限价”措施外,此次《意见》也提出较多关于建立住房租赁长效机制的内容。根据去年8月发布的“二次房改”方案,合理确定商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租赁住房供应规模,《意见》明确力争到2022年新增建设筹集各类住房60万套,其中租赁住房不少于30万套。

  30万套的租赁住房要通过多渠道筹建。首先是要提高新增建设用地中租赁住房用地供应比例,新增商品住房中,自持租赁住房供应比例原则上不低于30%;新增人才住房、安居型商品房、公共租赁住房中,租赁住房总体供应比例原则上不低于50%。

  值得注意的的是,新增产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限也得到上调,由7%提高到15%,新增加部分主要用于建设租赁住房、公共租赁住房。

  与此同时,在供地方式上,可以采取“限地价、竞地价、竞人才住房或公共租赁住房面积”“限地价、竞地价、竞自持租赁住房面积”等出让方式;而对于纯租赁住宅用地,可以采取招标、拍卖、挂牌等方式出让,可将住房租赁价格作为出让前置条件,租赁住房用地出让价款可按规定分期或分年收取。

  除了新增租赁住房外,盘活存量住房也是增加租赁住房供应的重点。《意见》指出,支持企事业单位利用符合规定的自有住房、配套宿舍筹集租赁住房;支持住房租赁企业、集体经济组织和原村民通过城中村综合整治和改造提供租赁住房;探索盘活各类空置住房用于增加租赁住房供应的措施。

  鉴于城中村的巨大量能,以及近年来出现的一些乱象,《意见》对规范城中村规模化改造和租赁经营行为进行了特别说明,表示会加大城中村综合整治的财政补贴力度,同时会引导租赁企业按照承租人的消费结构和支付能力,供应适宜的租赁房源,通过规模化、标准化经营降低改造和运营成本。

  而进驻城中村开展规模化改造的租赁企业,应当给予原承租人3个月以上搬离期限,不得通过提高租金等方式诱导集体经济组织或其成员提前解除租赁合同、驱赶承租人。改造后出租的,租赁企业应当优先满足原承租人的租赁需求,并参照租金指导价格合理定价,严格执行政府制定的用水用电价格。

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