10月8日以后,在房贷利率新机制下,买房需要花更多钱吗?

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  根据《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》显示,从10月8日起,中国个人住房贷款将告别以“基准利率”上浮或折扣时代,取而代之的是与“LPR利率”挂钩的时代。当通知出来后,房君也第一时间对此发文进行了解读,新老房贷利率机制,主要体现在3个变化:

  

  1. 贷款基础利率参照依据发生变化。以前是央妈规定一个基准利率,目前是4.9%,房贷利率在此基础上浮或者下降,形成折扣,过去房贷有在基础利率上打7折、8折情况,现在不少城市在基准利率上浮1到3成。现在新规是以市场报价利率(以下简称LPR)为基础(基准利率说法正式退出历史舞台),这个市场报价利率目前由18家各类银行组成报价数据,去掉最高和最低报价后,取平均值。注意,这个报价平均利率是商业银行针对最优质客户的利率,其他利率需要在此基础上加点生成。

  2. 目前5年期以上LPR是4.85%,央行要求全国首套房利率不得低于这个数据,二套房不得低于LPR+60个基点,即5.45%。但是,LPR每个月都会调整,这是8月20日的市场报价利率,到10月8日实行,假如你签订的购房合同是10月9日,那么参照的9月20日的LPR利率,那时候的利率是多少?我们到时候才知道。

  3. 按照“因城施策”原则,省级人行指导市场利率定价机制。根据当地房产市场形势变化确定首套房和二套房贷利率加点下限。前面提到的4.85%和5.45%仅仅是基础,各地可以在此基础上确定加点数。因此,基础利率固然重要,至于加多少,这个由省级人行指导定,显然这个才是最终利率水平。如果当地房价上行压力大,那自然就加得更多,说到底,现在的LPR是市场利率定价机制+行政手段相结合。

  

  10月8日以后,在房贷利率新机制下,买房需要更多钱吗?

  对于这个问题,要分别来看待,但整体上应该不会。以上海为例,由于其房贷利率在基准利率基础上有一些折扣,比如在此前的基准利率4.9%上打9折,那么,实际房贷利率就只有4.41%,如果在LPR新机制下,那么就取消了折扣说法,最低利率统一为4.85%,显然房贷利率更高了,购房者需要花更多的钱。不过,此前签订合同的仍然按原合同执行。

  但现在绝大多数城市房贷利率都在基准利率之上,所以,新的LPR利率机制下,结合国际货币宽松环境,房贷利率理论上长期应该是下降,但由于楼市调控加持,最终利率还要看加成点数来定,各地楼市情况不一样,加点也会有所区别。不过,从调控来看,如果在10月8日以后,你所在城市楼市上行压力不大的情况,在这以后买房,房贷利率不会增加,甚至还有可能减少。当然,临近年底,各大银行资金相对紧张的情况下,难有下调空间,预计最早要到明年开年才会有利率降低空间。

  

  对于LPR政策看法:

  这个政策早在上个世纪30年代的美国就开始施行,我国现在推行LPR利率政策,主要目的就是为降低实体经济融资难、融资贵问题,通过挂钩市场利率报价,打破商业银行设定利率下限,扰乱市场秩序。房君认为,利率贴近实体经济市场,这是一件好事。但对于房贷利率来说,由于仍然受到调控政策影响,正如央行要求的一样,短期内不会有什么实质性变化,如果有的话,那也是看楼市的运行情况而定。对于我们个人购房者来说,还是应关注房价变化为主。

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