中南建设半年报：营收同比大增52.3% 双主业驱动铸就“中南速度”

中南集团

“养得鸭肥菱藕足，一年生计抵桑麻。”——出自于中国近代民族工业开拓者之一，清末状元张謇的代表作《从孙观察公奉差淮安纪行》中的诗句，恰好诠释了从古至今“双主业”对于产业增值的“双轮驱动”作用。

与张謇同是江苏省南通市海门市常乐镇人的江苏中南建设集团股份有限公司（下称中南建设，000961.SZ）陈锦石，从1988年怀揣5000元资本组建28人小包工队起家，历经31年递进式的跨域式发展，逐步成长为足迹遍布五大洲，位居ENR2018全球最大250家工程承包商第38名、2019中国房地产开发企业17强的大型上市公司。

在谋变的时代下，中南建设依托“房地产+建筑施工”的双主业模式铸就了独有的“中南速度”。

继2018年以1466.1亿元销售业绩成功迈入房企千亿阵营后，中南建设今年上半年营多项关键业绩指标延续亮眼增长态势，公司整体规模亦持续升级跻身准一线行列。

中南建设日前公布的2019年半年度报告显示，报告期内，公司实现房地产合同销售金额811.8亿元，同比上升24%；地产业务营业收入154.2亿元，同比增长47%，增速领跑TOP20房企；建筑业务营业收入同比增长38%至79.3亿元。

在地产调控迭代、金融监管收紧的大背景下，中南建设稳中蓄力，稳中求变，继续践行高质量发展，并在“双轮”高速驱动下，业绩成长空间得到进一步释放。

半年报显示，中南建设当期实现营业收入233.2亿元，同比增长52.3%；实现归属于上市公司股东的净利润13.1亿元，同比增长41.6%；实现每股基本盈利0.35元，同比增长42%。

“有质量高速增长”的业绩，以及不断优化的财务指标让中南建设规模扩大的同时，也令其综合实力首次跻身中国房企16强。

盈利能力持续提升 偿债能力持续优化

得益于长期坚持聚焦核心城市的战略和扎实的优质可结算资源，中南建设销售业绩增速领跑的同时，未来盈利能力有望进一步提升。

半年报显示，报告期内，中南建设净全面摊薄资产收益率达6.99%，较上年同期上升1.16个百分点，盈利水平保持向上态势。

受结算机构差异影响，上半年毛利率较同期微降，但可以预见，随着下半年优质项目相继进入业绩释放期，2019年该公司毛利率与上年度相比，有望进一步提升。

对此，西南证券认为，“考虑到中南建设未结算资源内含毛利率高于2018年结算毛利率，预计该公司全年结算毛利率、净利率将高于2018年全年。”

现金流和偿债能力方面，报告期内，实现经营性现金流入580.1亿元，是一年内到期的有息负债的3.5倍；公司销售回款情况良好，持有现金进一步增加，报告期末249.45亿元的货币资金明显超过一年以内要偿还的全部有息负债。此外，受益业绩增长，报告期内中南建设流动比率为1.25，较年初提升了3.3%。这也令“债务结构有所改善，短期偿债无忧”成为中南建设财务扎实稳健的“关键词”。

截至2019年6月末，中南建设剔除预收账款之后的真实房企资产负债率（不考虑表明为负债实质为现金的负债部分）仅为43.35%，相对2018年末的44.97%下降1.62个百分点，在行业中也处于绝对低位，实际经营风险低。

与此同时，新的融资渠道的拓展也极大地改善了中南建设的财务结构。6月13日，中南建设成功在境外首次发行了3.5亿美元债券，收到近60家境外知名投资机构下单，获得近4倍的超额认购，融资结构进一步优化，整体融资能力得到提升，彰显投资机构对其经营模式、经营业绩和财务稳健性的认可。

土储紧随国家战略 厚积薄发前瞻布局

一边是各项利好政策的落地，以及紧随国家战略继续聚焦核心城市群的拿地，让中南建设具备了长期可持续发展的基础；一边是充裕可结转资源保障业绩一段时间维持在高速增长通道，展望2019年，中南建设房地产业务有望大概率超额完成全年2000亿元的销售目标。

据了解，中南建设房地产业务目前已进入内地106个城市，覆盖国家东部人口密集省份，开发项目主要集中在长三角区域（上海、江苏、浙江、安徽）和山东，在珠三角区域、海南、福建、湖南、河南、京津冀区域以及沈阳、西安、武汉、成都、重庆、昆明、贵阳、南宁等中心城市亦有项目。

其中，中南建设今年上半年新增项目27个，规划建筑面积约420万平方米。新增项目中长三角、珠三角和内地核心城市规划建筑面积占比超过80%，该公司聚焦长三角、珠三角以及内地核心城市的战略布局进一步完善，且与“长三角一体化”、“粤港澳大湾区”等国家战略高度契合。

截止2019年6月底，中南建设共有325个项目，在建开发项目规划建筑面积合计3214万平方米，未开工项目规划建筑面积合计1309万平方米。在未来合计可竣工的4523万平方米项目资源中，一、二线城市销售金额占总销售金额的比例为46%，三、四线城市销售金额占总销售金额的54%。长三角、珠三角和内地核心城市土储占比超80%。

基于中南建设紧随国家战略的土储结构和厚积薄发的前瞻布局，天风证券表示，中南建设上半年业绩维持高速增长，基本符合预期。7月全国百强房企销售季节性回落，该公司实现累计销售额增速21%，处于行业较高水平。预计该公司销售规模有望向2000亿稳步迈进，充裕的可结转资源将保障业绩维持高速增长。

股权激励加码 坚定高质量发展决心

基于中南建设亮眼的中期业绩和通过软实力提升硬核力量的股权激励，东吴证券认为，“中南建设近年来从上到下进行了系统性战略调整，正在发生重大变化，公司在优秀人才引进、激励加强的助力下运营效率持续提速。基于公司销售高增，盈利能力持续改善，业绩迎来快速释放。”

据悉，2018年，中南建设针对公司高管发布股权激励计划，行权目标为2018年度公司归属上市公司股东净利润相对2017 年的增长幅度不低于240%，目前这一期的考核目标业已实现，相应激励行权已在兑现中。

就在上述面向公司董事、高管以及产业集团和战区管理层等49人，占总股本6.27%的重磅股权激励计划首期即将兑现之际，2019年5月，公司再次拟向包括地产和建筑总部、区域负责人员及业务骨干等486人授予总股本3.73%的期权激励，围绕中层管理纵深推进，进一步夯实优化治理结构。

此次股权激励计划的业绩考核要求净利润相对2017年：2019年增长不低于560%、2020年增长不低于1060%和2021年增长不低于1408%，这样的目标彰显着中南建设对于未来发展的坚定信心。

在华泰证券看来，中南建设中短期看点在于销售高速增长，拿地稳健提升，负债率平稳下降，存量可结算资源丰富带动业绩高增长；长期看点在于职业经理人改善公司治理，高标准股权激励推动管理红利兑现。

这也意味着，除公司发展底气具备双轮驱动的“硬核”，企业文化及组织梯队建设所代表的“软”实力也是中南建设打开未来成长空间的又一把钥匙。

中南建设的上半年，在变与不变之中穿梭。变的是不断成长的经营质量；不变的是对于人才激励以及培养的孜孜不倦，是对于现金流安全性的严格要求。未来，中南建设依旧会以爱赋能美好的初心，精益求精地打造高品质产品，在行业变革中稳步前行。