这几年房企都在抢夺存量市场,尤其是旧改项目,而佳兆业是业内公认的旧改之王,手握2万亿旧改储备,而旧改项目就如富矿,旧改货值正在加速释放,给佳兆业带来了高利润。从业绩中报来看,无论是销售业绩、盈利能力,还是财务结构都表现出了向好的趋势。
8月27日,佳兆业董事局主席郭英成带着一众高管在香港发布了2019年中期业绩报告。报告显示,2019年上半年,佳兆业的合约销售额为374亿元,同比增长37%,合约销售面积为196万平米,同比增长38%。
在《2019上半年中国50强房企权益销售增幅榜》中,佳兆业位居上半年中国50强房企权益销售额增幅榜第4位。在销售收入大增的同时,佳兆业的利润也颇为亮眼。报告显示,公司实现营收201.06亿元,同比增加33.8%,这是佳兆业上市以来,半年营收首次突破200亿元。
另外,毛利同比增加41.6%至67亿元,期内毛利率增加1.8个百分点至33.4%,而销售毛利率则创下了5年新高,达到33.3%。佳兆业的高利润与其旧改项目高度相关。由旧改转化而来深圳盐田佳兆业城市广场、深圳佳兆业未来城、深圳平湖佳兆业广场等项目均为佳兆业贡献了高毛利。
但事实上,以目前的股价和市值来看,佳兆业仍被严重低估。过去市场担心佳兆业的拿地模式不可维持,以及高负债带来的风险,令佳兆业的估值相较其他房企较低。但从如今旧改的大势以及迅速降低的负债来看,其市值与业绩表现显然是不对称的。
//股价与市值被严重低估//
佳兆业此前因为低增速以及拿地模式饱受质疑,从年初以来披露的数据来看,佳兆业集团今年的销售增速良好。
从动态的变化趋势角度来看,佳兆业的毛利率增速和净资产收益率增速在业内大幅领先。毛利率代表了房企的盈利质量,净资产收益率代表了房企的综合效率。这两个指标的大幅提升意味着,佳兆业本身的合理估值应该超越市场的平均水平。
相对于财务指标的变化趋势,房企的发展潜力更能直接支撑中长期的安全边际。中长期发展潜力对房企来说,最直观的反映就是土地储备,核心区域的土地就是房企的生命线和竞争力,而佳兆业的土储优势是不容忽视的。
//实现销售347亿,盈利能力大幅提升//
不同于许多房企上半年规模增速出现放缓,今年上半年,佳兆业的销售增速再次实现突破。其前6月实现合约销售347亿元,同比增长37%;合约建筑面积约为196万平方米,同比增长38%。上半年的合约销售均价为每平方米近1.77万元,与2018年的1.79万元/平米相比变动不大。
从销售均价以及高毛利来看,公司在成本控制上比较明显,所以公司净利润增速继续强劲达24%。
此外,公司持有人应占溢利同比大增67%,达28.4亿元人民币,本公司持有人应占核心净利润同比大增41%至28.4亿元。这一组数据的背后是在一线城市量缩价跌的实际环境下,佳兆业依旧保持了行业领先的高单价和高溢价能力。
实际上,透过数据也可看到佳兆业的具体情况。若从净利润贡献结构看,主业物业销售收入同比增长32.30%的同时,租金收入、物业管理服务等收入同比也大幅提升。
从销售金额的比重,也看出佳兆业的布局重点。
从区域看,大湾区作为公司深耕的重点区域,贡献了整体销售金额近60%。深圳作为公司的大本营,贡献了整体销售金额的30%,旧改项目销售占整体销售的33%。在国家助推粤港澳大湾区建设的关键时期,佳兆业占得发展先机,重仓大湾区的战略优势逐步显现。
不同于一些房企抓下沉,佳兆业一直以来都专注一线及重点二线城市,2019年上半年,两个线次的销售占比几乎达到1:1,较为均衡,一线城市贡献了合约销售的48%,重点二线及周边城市49%。
佳兆业今年给自己定的销售目标为875亿元,以此计算,今年上半年佳兆业完成全年目标的39.6%。不过,佳兆业执行董事兼行政总裁麦帆在中期业绩会上回应表示,完成全年任务没有问题。
下半年佳兆业有1200亿货值,且大部分位于粤港澳大湾区,去化率不到50%就可以完成任务,所以完成全年目标没啥问题。
//旧改之王,逾两万亿货值的旧改未纳入土储//
佳兆业的高利润与其旧改项目高度相关,佳兆业号称旧改之王,旧改项目是其最核心的资产。在土地供给少、成本高昂的深圳招拍挂土地市场,土储实力决定了能否在大本营是否有竞争力。
2011年开始,旧改之王佳兆业入驻了深圳市龙岗区坂田街道,用了近10年的时间把这一老破旧改造成了一个集高端住宅、教育、商业于一体的科技重地。佳兆业涉足过城市更新的所有难题:烂尾楼改造、旧城、旧村和旧工业区。聚焦广深的项目布局,加上强大的城市更新团队,旧改之王的竞争优势等来了变现。由旧改转化而来深圳盐田佳兆业城市广场、深圳佳兆业未来城、深圳平湖佳兆业广场等项目均为佳兆业贡献了高毛利。
今年上半年佳兆业以旧改供应、招拍挂、收并购等方式补充土地储备,共获得15个优质项目,新增土储权益建筑面积达246万平方米,总收购价约人民币162亿元,平均土地成本约每平方米6600元,相较于今年1.77万/平方米的销售均价,利润空间较大。并且当期新增土储权益建筑面积中大湾区占比60%。
截至今年上半年,佳兆业共有土地储备近2600万平方米,可售货值逾5000亿元。其中,一线和重点二线城市占比达到76%,大湾区占比达到55%,优质的土储为为佳兆业赢得了不小的竞争优势。
此外,佳兆业目前在大湾区还有占地面积3200万平方米的旧改项目尚未纳入土储,其中深圳和广州项目各占总体占地面积的1/3。而整个大湾区的旧改货值则高达逾2万亿。
佳兆业计划每年从旧改项目中转化80-100万平方米的土地供应开发。去年底至今年上半年,佳兆业已转化广州小坪村、上海徐行镇及深圳福田口岸3个项目,共计可售面积73万平方米,可售货值逾404亿元。
据介绍,近期广州、上海、深圳的3个项目已转化可售面积73万平方米土储,预计将为公司带来逾400亿可售货值。下半年,佳兆业将持续加快旧改项目转化,预计将有三个项目可获纳入土储,均位于深圳。
为了缓解土地供应难题,深圳市未来把旧改当成了供地的主要模式。而实际上,深圳只不过是中国超大城市中的典型,中国大城市的城市更新时代早已来临。如今这位“旧改之王”还成功竞得了上海市迄今占地面积最大的“城中村”改造项目,进一步加大了其在长三角的深耕力,和在全国范围内的“旧改”影响力。
//财务结构优化,年底净负债率降至180%以内//
佳兆业近年来因高负债备受关注,因为与众多旧改项目对应的是高负债。报告显示,佳兆业2016年、2017年、2018年的净负债率分别为为308%、300%和236%。2018年净负债率同比下降64个百分点。业内人士表示,尽管净负债率有所改善,但这在房地产行业仍处于高位。
而根据佳兆业首席财务官刘富强对此表示,佳兆业将不断改善企业负债水平,目标是在年底将净负债率降到180%水平之下。在财务结构方面,截至6月末,佳兆业集团的净负债率为191%,较上年末降低45个百分点,降负债工作进展明显。年初,佳兆业提出今年要将净负债率将降至200%以下,如今时间过半便已达成。
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