致购房者:你们期待的降价卖房终于要来了,大开发商也要挺不住了

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  要说当前房地产行业压力最大的是哪个群体,开发商应该跑不掉。

  最新的消息已经越来越细节。

  据一线消息,目前已经有多家银行收到窗口指导,自即日起收紧房地产开发贷额度。原则上不超过一季度的水平。根据央行数据,一季度是10.85万亿,二季度是11.04万亿。而且根据银行方面的人士透露,未来房贷额度可能比一季度还要低。

  

  房地产行业是典型的资金密集型行业,完全就是靠信贷在撑着,虽然现在开发商都在谋求海外等更多融资渠道,但国内融资仍然是大头。现在此消息一出,针对信贷的调控不再是停留在文件阶段,银行已经开始全面行动,可以说开发商的七寸真的被拿住了。

  我们都知道,开发商融资的大头主要有三种,分别是开发贷,公司债和信托。公司债和信托已经在六七月份就开始全面收紧了,效果还是挺明显的。

  数据显示,2019年上半年,全国房地产信托产品募集总额为4531.94亿元,占信托产品的39.43%。但是到了7月份,房地产信托总规模仅有655.78亿元,发行总额环比6月下降近4成,发行数量几乎减半。

  至于公司债,政策已经明确要求不得用于购置土地,用于置换旧债倒是还可以。公司债用途受限,而且被严格检查,在当前这个窗口期,开发商也不敢越雷池。

  

  现在,开发贷也已经被窗口指导,最直接的影响是,开发商用来买地的钱,来自信贷的部分要下降,必须要投入更多自有资金。对开发商来说,现金流就是生命,现在所有的口子都被压迫,现金流压力空前。

  更重要的是,与信托和公司债不同,开发贷更要命。简单说,开发贷收紧会影响所有的开发商,不分身份地位,市场份额。之前信托和公司债被收紧,一些大的开发商人仍然可以找到替代融资方式,中小开发商最受伤。而现在,谁管你身份,谁管你关系铁不铁,额度统统缩减。大开发商不会有优待。

  现在的态势很明朗,对于监管层来说,就是要堵住所有的漏洞。那么接下来会发生什么就很关键了,或者说这就是他们希望看到的效果和变化趋势。

  

  简单谈几点我个人的判断:

  1、一切都是在压迫开发商的现金流,而开发商必须保住自己的现金流。

  2、监管层给开发商的态度很明确,买地要谨慎,卖房要谨慎。

  3、开发商大概率也会顺着监管层的意思。

  4、无论是一二线城市,还是三四线城市,接下来土地市场必然降温。

  5、降价卖房的概率继续加大,中小开发商更积极,大开发商也淡定不了。大家会彼此观望,彼此竞争营销策略。

  6、一定程度上会刺激购房者跟进买房,以价换量,对于务实的购房者来说这算是好事,毕竟购房能省钱。而这也是监管层要的,量增价稳才是最好的状态。

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