楼市变成“大酱缸”!房子积压,开发商借钱难,专家:今年没戏了

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  这几个月的楼市,既有盛夏时节的燥热,又有“由夏入秋”的凉爽。

  一方面,房价依然高企。

  上海易居房地产研究院近日发布的《100城住宅价格报告》显示,1-7月份易居研究院重点监测的全国100个城市新建商品住宅成交均价为14174元/平方米,同比上涨13.7%。

  城市排行方面,13个城市步入了“超高房价”行列,另外还有12个城市的房价步入了“过热”区间。

  超高、过热,单看这两个形容词,就知道如今的热点城市房价,依旧高不可攀。

  另一方面,调控次数再破纪录。

  据中原地产研究中心统计,7月份全国房地产调控政策次数再度突破年内记录,这也使得年内全国房地产调控政策高达307次,比去年同期的260次上涨了18%。

  

  事实上,在刚刚过去的8月份,我们看到了三个消息轮番出现,面对着层层压力的楼市,似乎变成了“大酱缸”一般,房企、购房者们尝遍了酸甜苦辣,各种滋味,一应俱全。

  第一,待售的房子持续积压。

  《100城住宅库存报告》显示,截至7月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为44927万平方米,环比下降0.6%,同比增长6.0%。从同比数据看,当前库存规模已呈现了连续8个月的同比正增长态势,相比去年同期,去库存的压力略有增加。

  另外,从结构分类来看,一线城市去库存周期最大,为11.8个月。值得注意的是,燕郊的库存消化周期在36个月以上,达38.3个月。

  这份数据透露出了两个信息。

  一方面,是房地产库存连续8个月上涨,这是自2013年以来还没有出现过的,积压的待售房产越多,在接下来的“金九银十”降价促销的压力越大。

  另一方面,是京沪深等一线楼市库存增长,包括曾经热门的环京区域房子也难卖了,作为重要的楼市“风向标”,毫无疑问会对其他城市的房价走向形成“指哪打哪”的效应。

  

  第二,开发商借钱难。

  经济学家李湛在9月1日发文指出,截止8月30日,2019年全国已有327家房地产开发公司宣布破产。

  8月29日,据其他媒体报道,多家银行表示,自即日起收紧房地产开发额度。同时,地产类信托融资亦在收紧,除严格符合“424”的项目外,其余地产信托项目的备案申请基本被叫停。

  简单一句话:开发商借钱越来越难了,破产也不稀奇。

  当然,有人会说全国几万家开发商,倒闭个几百家没什么大惊小怪,年年都是如此,但是,今年有一丝“苗头”却与众不同。

  比如,恒大在全国范围内开展了“抢收行动”,别的房企还没反应过来,这边就开始紧锣密鼓的降价促销,业内公认“敢想敢干”的融创老板孙宏斌,直接表示“下半年不再拿地”。

  世茂总裁许世坛说,“有些开发商已尝到现金流苦果,都在转让项目”,禹洲地产在发布会上说得更可怜,“整个行业都在勒紧裤腰带”。

  

  第三,房贷利率、土地市场出现“变局”。

  8月25日,发布了房贷利率调整的公告,自10月8日起,房产按揭贷款利率机制,从过往的“基准利率乘以上下浮比例”,改为“LPR+加点”,按揭利率的“锚”,不再是基准利率,而是LPR。

  与此同时,近日土地管理法、城市房地产管理法得到修改,从土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理等三方面进行了制度完善,其中,最大亮点是扫清了农村集体经营性建设用地入市的障碍,这一期盼已久的土地市场举措终于取得突破。

  很明显,房贷利率掐住了楼市资金面的“咽喉”,集体土地入市又弥补了土地市场的“软肋”,两个高房价的“推手”,已经被调控这张无形的大网所“笼罩”了。

  库存积压、开发商借钱越来越难、房贷利率和土地市场起变化,这些看似是“细枝末节”的变化,实际上却是6年以来首次出现的关键消息。

  众所周知,2013年开始,房地产市场一度出现了库存积压的情况,与现在如出一辙,彼时土地市场也没有如今那么火爆,房贷利率也不像现在这样动辄上浮25%以上。

  在2013年后,随着棚改货币化、人口进城、房企下沉三四线城市等因素的影响,楼市又迎来了一波显著的上涨,然而,时隔6年之后,再次出现的三个消息,还能靠这些“路径”去解决吗?

  

  答案是否定的,我们不妨看看专家的观点。

  太平洋证券首席宏观研究员,社科院世界经济与政治研究所肖立晟博士近日发文指出,房地产周期仍然存在,但持续时长会逐渐从短期(3-4年)过渡到中长期(8-10年)甚至超长期(10年以上)。

  肖立晟甚至认为,本轮房地产周期的下行可能持续至2022年左右。

  在地产调控政策的收紧、新增人口减少等因素的共同作用下,房地产市场总需求短期内仍然承受较大压力,未来改善性需求的缓慢上涨或拉动整体需求上升。

  专家的观点很明确,要问下跌周期有多久,等3年之后再说,至少“今年已经没戏了”,这样算来,楼市下行周期可能会长达四年甚至更长的时间,对眼下房企生存的现状来说,可谓是“迫在眉睫”。

  笔者认为,如果说过去的楼市是散发着扑鼻“香味”的“美酒”,那么,未来的房地产市场,就会变成“五味杂陈”的“大酱缸”。

  以前尝到过甜头的炒房客和开发商,未来必然会面临分化,“苦头”也在所难免,而一直踏空房价不敢入市,一次次被房子甩在身后的刚需族们,以后会有更多选择的余地。

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瑞嘉玺搞笑

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