2.2万/平米购买的商铺,以100元/平米的价格出租出去,划算吗?

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  对于该不该投资商铺?该如何投资商铺的问题?之前也写过很多文章,商铺投资除去本身的价格外,其实主要的还是商铺所在的位置,也就是未来可出租的租金持续性有多少。借此机会简单谈谈我的观察。

  2.2万/平米购买的商铺,以100元/平米的价格出租出去,划算吗?

  

  室内商场

  根据国际通用的计算方式,租售比来看一般国际通用值为1∶300~1∶200,也就是说每平方米使用面积的月租金/每平方米建筑面积的房价。根据这个来推算,2.2万元/平米购买的房产,出租租金在110元/平米以上都是合适的,也就是说100元/平米的房租,也就刚刚够呛。其实是不算理想收益,不过还是可以接受的。不过根据我的观察来看,租金收益是长期收益,购买的商铺是否具备长期出租和涨租金的基础才是是否可以出租的关键。

  第一、商铺类商业地产本身的收益可以说只有收取租金这一条路,想要出售挣差价基本不现实。看过我文章的朋友应该知道,商业地产来说购买容易,只需要支付50%的首付和3%的契税即可,但是出售的时候需要交纳契税、营业税、个人所得税、土地增值税等各种税种,基本上这些税会占据到你出售房产获取收益的40%左右;也就是说你以120万购买的商铺,5年后总价值假如是200万,你需要缴纳的税有高达(200-120)*40%=32万,基本上你真正的收益只有48万左右。这还是算的商铺房价上涨的情况下,如果不涨或者微跌的情况呢?基本上出手都不好出。

  

  商铺

  第二、商铺出租关键是看位置,不是商业集中区的商铺出租出去都是难事。商铺类商业地产始终都是处于供过于求的情况,这也是这么多年来商业类地产投资都开始频频下滑的原因;加上互联网对于实体经济的冲击还在继续,除去好位置的商铺生意还不错外,多数位置(包括小区生意)的生意并不好做。服装店、早餐店等经常更换门头就是明例,所以商铺投资的关键不是价格,是能否获得持续的收益。

  未来的投资肯定是以安全性为前提下,获得可持续收益,商铺类投资更是如此

  一年的房租收益在66000元,也就是年收益率在5.5%,其实这个收益并不高,要知道超过100万的资金在如今的银行理财产品中达到年收益率5%左右也不是什么难事,而且是没有多少风险的。根据我的观察来看,商铺收益率在7-10%左右才是适合投资的,毕竟有一定的投资风险在这里。几点愚见:商铺和住房还能投资吗?记住这两个指标很重要

  第一、还是要保证有稳定的出租收益情况下,才可以投资。说直白点就是位置的重要性,不仅仅是住宅,其实商铺对于地段的依赖性才是最强的。经常看到不少网友抱怨,自己花费了几百万购置的商铺,经常遇到无法出租或者租金不理想的情况,这其实多数都是因为当时图便宜选择了较差位置的商铺导致的。甚至因为城市发展的需要,不少路边的商铺经常会受到市政施工的影响,我就亲眼看到有一个区域的店铺因为修路导致封闭施工半年,最后商家纷纷撤离的情况。所以,商铺投资的风险是要远远高于住宅的,这点我一直都坚持。

  

  商铺投资需谨慎

  第二、随着互联网的发展,临街商铺的优势已经没有那么大了,反而临街商铺的劣势开始凸显。经常被检查、施工受影响、环境不理想等问题开始凸显,甚至有时候我都觉得商场内的商铺生意都要比临街的要好很多。所以,如果说要投资的话,除非是位置很好,比如:商圈附近,要不然还是谨慎投资的好。

  综上,只能告诉你的是,今天的租金并不代表是未来的租金,而且商铺类租金的波动会比较大,这跟整体的经济环境有很大影响。按照目前的5.5%的收益率来看,个人还是建议谨慎投资的好。

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